中新經緯10月7日電 (薛宇飛)中國一線城市的豪宅，是站在房地産市場塔尖般的存在，動辄幾千萬乃至上億元的總價讓絕大部分人無法企及。也正因為無法直接接觸，在短視頻上，有一批專門拍攝與分享豪宅産品的博主，吸引到了大量粉絲的關注。這些視頻的發布，讓普通人對豪宅市場愈發好奇。

有30萬粉絲的上海房産經紀人黃昭棋就是其中之一，11年的工作經驗，讓他接待過不少知名企業家和明星。黃昭棋稱，“總價3000萬元以上才算豪宅，5000萬元以上可以算是‘頂豪’，面積在170平方米-2000平方米不等，100多平的就是那種位置很好、單價很高的房子。”

5000萬元以上是“頂豪” 老洋房一年隻成交幾套

上海夜景圖。來源：受訪者供圖

什麼算豪宅？這可能是一個無法給出準備定義的産品，它在不同年代、不同城市及不同區域，都會有各自的标準。有報道稱，作為上海豪宅的開創者之一的世茂濱江花園小區，2002年的售價為1.5萬元/平方米。如今，該小區二手房的挂牌價普遍在13萬元/平方米以上，除了一些小戶型，總房價普遍在2000萬元-4500萬元之間。

随着時間流逝，世茂濱江花園價格在豪宅中已不算拔尖，它旁邊名氣更大的湯臣一品，可以說是上海如今最知名的豪宅之一。報道稱，在2006年，湯臣一品的售價就達到11萬元/平方米，畸高的價格令人咋舌。但目前，該小區二手房的售價已遠不止這個數字。

在上海，有房産經紀公司将豪宅定義為總價在1000萬元以上的住宅。但黃昭棋認為，這個門檻有點過低，“總價3000萬元以上才算豪宅，5000萬元以上可以算是‘頂豪’，面積在170平方米-2000平方米不等，100多平的就是那種位置很好、單價很高的房子。”

提到上海，就不得不提老洋房。此前有數據稱，上海存世的老洋房大概有5000棟。黃昭棋拍攝的視頻中，也有一些老洋房，但數量不多。他介紹，能上市交易的老洋房可能就百餘套，每年的交易量更低了，大概隻有幾套，成交價在1.5億元以上。但由于業主心理價位虛高、産權複雜等等原因，老洋房的成交周期普遍在數年。

“市場公認的、優質的老洋房以湖南路、武康路、高郵路、永福路等路上的老洋房為最佳，這裡面獨棟帶花園、品相好的房子，可能能賣到100萬元/平方米以上。”他還說，影響老洋房價格的因素很多，比如是否有停車位、周邊環境如何、花園是否夠大等。

在工薪階層看來，動辄十幾萬元/平方米甚至更高的豪宅，價格實在太高，黃昭棋發布的視頻中，也不時會有網友發布“我飄了，居然看這個”“總價是不是多打了一個0”等略帶調侃的評論。黃昭棋觀察，從這幾年看，上海的房價有所上漲，而且，豪宅的價格漲幅要高于普通住宅，“2018年-2022年，一些豪宅的價格漲幅可能有2-3倍。”

“雖然我沒有相應的統計數據，但根據近些年的觀察，上海豪宅的供應量和成交量要明顯高于另外三個一線城市。”黃昭棋稱，深圳的豪宅區域就隻有幾個，比如南山、香蜜湖闆塊、華僑城闆塊、深圳灣闆塊，但上海則呈現出百花齊放的狀态，浦東區就有陸家嘴闆塊、世紀公園闆塊、東郊闆塊，黃浦、徐彙、長甯等城區也都有各自的豪宅闆塊，産品供給非常多。

買家來自全國 年紀越來越年輕

上海一獨棟住宅外景。來源：受訪者供圖

上海疫情過後，在全國房地産市場不太景氣的情況下，豪宅市場卻傳出銷售增長的消息，這讓人感到這類購房群體并不差錢。黃昭棋日常接觸發現，擁有較強經濟實力的購房群體，确實表現出與普宅購房群體不一樣的特質。

2011年大學畢業後，黃昭棋來到上海，從此開始了銷售豪宅的職業生涯。他對中新經緯介紹，他和他的團隊成交的單子中，客戶不乏一些明星和企業界的知名人物。

作為中國的經濟中心之一，上海吸引着來自全國富裕家庭的湧入，他們支撐起了豪宅市場。他稱，現在買豪宅的客戶主力是“新上海人”。一是，上海的經濟和産業發展水平是較好的，吸引着很多富裕家庭前來置業；二是，疫情等原因導緻人才回流，很多年輕人選擇回到國内發展；三是，上海近兩年的落戶政策和人才引進政策出現寬松，更多的人擁有了上海的購房資質。

對比前些年，他觀察，客戶群體也越來越年輕化，“1980年-1997年之間出生的客戶最多，年輕人中，10個有8個是家裡給的錢。他們很多都是在英國、美國、加拿大等國留學回來，家裡出錢買房，讓他們留在上海工作。當然，也有一些自己創業成功的，比如互聯網行業的創業者。”

年輕的客戶群體，也表現出與老一代人不一樣的外在氣質。黃昭棋稱，年齡大一點的客戶，多數行事比較低調，從穿着打扮等很難辨别出他們的經濟實力。年輕的客戶相對高調，名牌服飾和豪華跑車是“标配”，身份也更容易辨别。

付款方式上，與普通購房人需要按揭還款不同的是，豪宅客戶基本都是一次性付款。“買得起上億元房子的客戶，消費能力極強，怎麼會需要貸款。”他說。

此外，客戶對于豪宅的态度，也從過去更看重地段，轉變為多方面綜合考量。“一是小區品質要好；二是房子要新，房齡最好在2015年以後；三是圈層定位要高，小區小戶型房源不能過多；四是綜合配套要好；五是占據稀缺的自然景觀或人文景觀。”

上海豪宅市場的表現相對較好，是否與投機炒作有關？對此，黃昭棋稱，根據日常接觸，購買豪宅的業主大部分都是自住，進行投資炒作的人很少。他說：“如果新房售價明顯低于周邊二手房，是會存在投機炒作，但購買二手房就不存在這種情況。換句話說，買得起豪宅的人，他們的賺錢速度要比房子升值的速度快多了。”

對于這一問題，上海另一位專門做豪宅銷售的房産經紀人張靜(化名)也持相同觀點。她近日對中新經緯說：“嚴格的樓市調控讓市場上的炒房群體慢慢退出了，大部分豪宅客戶都是買來自己住。我的很多客戶上一次買房子，都是10年甚至20年前的事情。徐彙濱江區域的雲錦東方二期，是一個比較火的小區，單套面積在400平方米以上，近幾年的價格漲幅也較快。我們跟一手房業主聊，他們很多是買來自住的，沒有想到會漲這麼多，現在的價格他們也吃驚。”

成交單子很難 經紀人年入百萬算優秀

上海某住宅小區外景。來源：受訪者供圖

上海鍊家研究院數據顯示，2022年前8個月，上海新建商品房套均成交價為743萬元，二手房套均成交價為320萬元。這與單套數千萬元的豪宅相比還是有一定差距，因此，也注定豪宅項目的銷售并不容易。

目前上海豪宅的中介費普遍在3%，如果成交一套5000萬元的房源，中介費就達到150萬元。150萬元，已經能在不少二線城市購買一套兩居室甚至三居室。黃昭棋說，看似中介費很多，但想達成交易卻很難，“給外行人一套1個億的房子讓他賣，他可能永遠也無法以市場價賣出去。”

以黃昭棋個人為例，他介紹，在剛入行的兩年時間裡，他沒有成交一單，每月隻拿到1700元的底薪。直到2013年，他成交一套1500萬元的房子，公司扣除各種費用後，實際到手2萬多元。從2014年開始，他對豪宅市場逐漸有了新的認識，并于兩年前開設公司，以團隊的方式開拓客戶資源。

極高的總價，也注定豪宅的成交量與成交周期比較漫長。他稱，購買豪宅的客戶肯定是不缺房子住，加上畢竟是幾千萬乃至上億元的支出，除非房子能讓客戶心動，否則不會購買。目前，上海豪宅的成交周期在一年左右。

當然，經紀人之間的業績也存在很大差距。黃昭棋表示，豪宅經紀人至少要經過兩三年的沉澱才能懂得市場，知道如何與客戶接觸，“這個行業做得越久，積累的資源越多，才更容易賺到錢。一年能做300萬元業績的經紀人可以稱得上優秀，達到這一目标，要麼是成交一套過億元的房子，要麼成交兩套5000萬元的，這樣的話，經紀人實際到手的傭金能達到百萬元。”

張靜則估計，上海3000萬元-5000萬元單子的成交量會多一些，5000萬元以上的就很少，成熟的經紀人一年能成交一單5000萬元以上的房源就很不錯。對新人來說，銷售豪宅項目難度更大，1000萬元以上的單子，一年能開兩單的都非常少。豪宅經紀人之間的馬太效應明顯，當有了穩定的客戶資源，開單的概率就會提升，但有的人就熬不住，隻能被淘汰。

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)