長租公寓如何上市?在2019年成功登陸納斯達克，成為國内“長租公寓第一股”的青客公寓一時風光無限，但也萬萬沒想到第二年就遇到了長租公寓“爆雷潮”，我來為大家科普一下關于長租公寓如何上市?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

長租公寓如何上市

在2019年成功登陸納斯達克，成為國内“長租公寓第一股”的青客公寓一時風光無限，但也萬萬沒想到第二年就遇到了長租公寓“爆雷潮”。

而在連年虧損的業績下，青客公寓猶如大廈将傾岌岌可危，旗下的青客租房也早已資不抵債，被曝破産清算。

青客租房破産清算，負債超10億

1月18日，上海市第三中級人民法院發布案件公開公告，該院于今年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司破産清算一案，公告顯示，其債權人應在3月20日前進行線上申報債權。

公開信息顯示，上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司（以下簡稱“青客租房”）于2014年11月5日在上海市工商局登記成立，法定代表人金光傑，公司經營範圍包括本市範圍内公共租賃住房的投資、建設、租賃經營管理等。

天眼查顯示，青客租房注冊資本5億元人民币，在北京、杭州、成都、南京、武漢、上海等地投資了十餘家公司。青客公寓和上海青客設備租賃有限公司分别持有該公司80％、20％股權，其中青客公寓為美股上市公司。

風險信息顯示，目前青客租房關聯了超900餘條限制消費令，并有超500次被列為失信被執行人，近700個終本案件執行标的總金額超2923萬元，公司未履行超2819萬元，未履行比例為96.4％。

據了解，去年8月上海唯品會小額貸款有限公司與青客租房合同糾紛裁定書顯示，青客租房應支付8.63萬元并承擔執行費，但法院經窮盡财産調查措施，未發現被執行人青客租房有可供執行的财産，被執行人暫無财産可供執行。

根據上海市第三中級人民法院裁定文書，青客租房以其無法清償到期債務、資産不足以清償全部債務為由向法院申請破産清算。而資産負債表則顯示，截至2021年8月，青客租房期末資産總額合計約7.54億元，負債合計約10.32億元，所有者權益合計約為-2.78億元。

創始人退出，股價跌超97％

而青客租房的大股東青客公寓，雖然曾為國内長租公寓第一股，但從運營狀況來看也是堪憂。

公開信息顯示，青客公寓是一家長租公寓服務商，2012年成立于上海，主要從事白領公寓租賃和提供物業管理服務等，高峰時期青客公寓曾覆蓋上海、蘇州、杭州、南京等多個城市，管理着超9萬間房源。

2019年11月，青客公寓在納斯達克成功上市。

然而就在上市後第二年，青客公寓就被曝即将倒閉，相關維權消息也不斷，據媒體報道，2020年初上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因公司拖欠房東租金，而被斷水斷電斷網、甚至被趕出公寓。部分房東也被公司以虧損為理由“強制降租金”、不接受降租則直接解約，因而公司遭到大量租客房東維權。

當年5月底，公司在公衆号發布聲明，稱雖然公司遇到了資金困難，但是仍在正常運營中，一定會承擔起應付款項的支付責任，不會逃避。

不過從2020年1月開始，青客公寓的董監高成員便頻繁發生變動，公司首席财務官、财務總監、高級副總裁、首席戰略官、首席運營官相繼離任，到2021年1月，青客公寓創始人、擔任公司董事會主席和首席執行官的金光傑也因個人原因離任。

從财報數據來看，近年來青客公寓一直處于虧損狀态，2021年中報數據顯示，公司報告期内淨虧損3.08億元，而此前從2017年至2020年，公司淨虧損額分别為2.45億元、5億元、4.98億元和15.34億元；四年累計淨虧損已達27.77億元，其中2020年淨虧損更是高達15.34億元，相較上一年同期淨虧損額同比擴大了207.8％。扣非淨利潤方面，同樣從2017年一直虧損至去年。

股價方面，青客公寓上市初期經曆短暫爬坡後，開始便一路震蕩下滑。

據悉，青客公寓在2019年上市當天發行價為17美元，首日收盤每股報17.64美元，市值超過8億美元。此後股價還曾一度攀升至20.44美元/股，但不久後便開始震蕩下跌，而從去年8月以來，公司股價便已跌破1美元，目前最新報價為0.47美元/股，相較于高峰時股價已經跌超97％。公司最新市值也隻有2271萬美元。

頻頻爆雷後，長租公寓賽道仍有機遇

事實上，就在青客公寓被曝倒閉的2020年，國内已有多家長租機構接連爆雷。如蛋殼公寓、巢客公寓、上海岚越公寓、樂居公寓等多家機構被曝資金鍊斷裂，租客房東也紛紛維權。

而引發這波爆雷潮的原因，除了疫情影響之外，更大程度上是由長租公寓經營不合規，如“高收低租、長收短付”運營模式、租金貸業務占比過高而引發的。

為了整頓規範住房租賃市場秩序，2019年底住建部等6部門印發了《關于整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，指出要強化對“強化高進低出、長收短付”的監管，此外還表示住房租賃企業租金收入中，住房資金貸款金額占比不得超過30％。

從青客公寓營收數據可以看出，租金收入占比一直較高，2018财年至2020财年的租賃服務分别為7.969億元、10.892億元和11.052億元，分别占據總收入89.6％、88.3％和91.5％。而在監管意見出台同期，青客公寓2019年使用租金貸支付比例為65.4％。到了2020年财報，報告期内青客公寓的租金貸比例已降至11.9％。

另一方面，在經曆過深度洗牌之後的長租公寓賽道，依然備受關注。

管清友團隊研究指出，身處後疫情、後地産時代，面臨全面老齡化、新型城鎮化等問題青年一代結婚與獨居意願升高、人口流動性增加、居民收入與消費整體結構性分化加劇、房價中高位震蕩多重因素導緻住房租賃，尤其是高品質住宅租賃，市場總需求從長遠視角看規模足夠大。

Frost &； Sullivan估算數據顯示，截至2020年末我國共有租房人口總計2.19億人，預計2022年末我國租房人口将達到2.45億人。在需求帶動下，長租公寓市場規模也在不斷擴大，Frost &； Sullivan預測2022年末我國品牌長租公寓總套數将達681萬套。

管清友團隊表示，雖然長租公寓賽道長度仍在，但寬度略窄。從競争格局來看，無論是狹義長租公寓市場或是廣義長租公寓市場均趨于“頭部穩定”，競争格局已經基本固定。行業頻繁“爆雷”後市場參與者優勝劣汰，行業出清尾聲在即，“新人”入局成本較高，利好頭部現金流或資産充裕企業。

本文源自中國基金報