市民在廣州市黃埔區一樓盤銷售中心看樓。

中介在廣州悅吉北街路邊擺攤。

2021年2月8日，深圳住建局發布二手房成交參考價，不同小區房與實際挂牌價的差異達到70%以上。8月31日晚間，廣州市發布建立二手住房交易參考價格發布機制的通知，首批熱點區域二手房參考價随即發布。

10月8日，東莞市住房和城鄉建設局發布《東莞市成交活躍住宅小區二手住房交易參考價格表》，公布了首批218個樓盤二手房參考價。至此，大灣區内已有深圳、廣州、東莞三個城市落地二手房參考價。

這一舉措影響幾何？南都記者走訪了解市場得知，參考價推出後二手房成交量下滑明顯。

廣州

一、二手房價倒挂片區增多

“年中的時候有16家中介，現在實際營業的大概隻剩8家。”廣州牛奶廠片區某品牌中介經紀陳小朗(化名)告訴南都記者，最近三個月，牛奶廠片區都沒有住宅成交，越來越多的中介撐不下去。8月31日晚發布的96個二手小區參考價，令此前已被接連新政打壓的廣州樓市雪上加霜。不隻郊區，目前中心區的一些一手樓盤也在悄悄降價或降低裝修标準。伴随一、二手房價倒挂的片區越來越多，二手房越來越難出售，樓市成交或進一步冰封。

一家中介至少四五十人離職

剛過去的國慶長假，曾是不少經紀寄望的賺錢好時機。但在廣州房價先鋒闆塊珠江新城，留守于此的經紀幾乎都是“顆粒無收”。

“我們店22個人，整個國慶假期總共就隻賣出去一套。”某中介負責人羅先生說，自二手參考價出台以後，9月以來珠江新城的二手房成交變得更難。“7月份店裡的收支基本是持平的，8月份因為成交放款慢，收不齊全款提成，所以是虧本的；9月份虧本更加厲害。”

9月份，羅先生所在的門店總共隻成交了三套房，其中隻有一套是珠江新城的二手豪宅，總價1000多萬元；另兩套都是其他片區的一手公寓，總價低。

“現在客戶看房，很多都想撿漏。”羅先生說，目前珠江新城的看房客，看完普遍不做聲不還價不置評；一旦還價，都是直砍10%。即便如此，目前珠城的房價仍然相對堅挺，故而成交更難。

“現在我們基本放棄珠江新城的二手房成交了。”同在珠江新城的某品牌中介經紀小鄧，長假7天直奔一手住宅和公寓銷售中心。雖然現場人頭攢動，但7天裡沒能成功賣出一套房。他所在的中介門店同事亦如此。

在海珠區南洲闆塊，某中介經紀黃先生直接休七天長假，回了惠州老家，直到8号才返回廣州上班。“我就猜到了，今年的國慶假期房子肯定不好賣。”事實上，在9月份，他也隻賣出一套二手宿舍，“66平方米，190萬元”。

“一家公司，四五十家門店，整個國慶也就成交那麼幾套房。”近年成立的某中型中介公司負責人楊先生告訴南都記者，二手參考價一出台，樓市就像遭遇冷空氣，成交量立馬掉下來。“9月成交比8月下滑兩三成；對比6月下滑至少五成。”在他看來，今年的樓市高峰時刻是3、4月份。

按照此前目标，楊先生計劃在今年将直營的品牌門店拓至50家。但如今2021年隻剩一個季度，他隻達到40家的目标，就已放棄再拓市場。“本來8月份有幾家商鋪要簽合約，但我們都不簽了；有兩三家在談租賃商鋪的，我們也都放棄談了。”

自從9月至今，楊先生的中介公司已有四五十名經紀辭職不幹，“平均每家店至少流失一人”。楊先生坦承，如果後續市場更冷，不排除關閉一些門店，把人員調到其他熱門的門店。“開店的成本和沒開店的成本相差太大了。”楊先生說，其公司現已經調整業務方向，積極打入一手市場。

一手樓盤售價普遍低于市場預期

限價之下，廣州無論中心區還是郊區，都已有一手樓盤出現降價，一、二手房價倒挂現象愈發常見。

上半年，黃埔區曾有數個一手樓盤吹風價在5萬元 /平方米至6萬元 /平方米，最終實際售價低于此前的吹風價，普遍以5萬元 /平方米開盤。

于今年初拍地到封頂價，再經搖号決出拿地房企的前東風化工廠地塊——卓越招商臻珑府于今年國慶期間開盤。作為黃埔區的貴價地之一，該盤開盤單價多在4.5萬-4.9萬元/平方米之間，亦遠比上半年的同片區的其他新盤價格低。

近郊的黃埔蘿崗，衆多一手樓盤亦紛紛開出比市場預期低的售價。

今年9月中旬，科城山莊峻森園開盤，單價介于3.6萬至4.2萬元/平方米之間，不僅比二手挂牌價便宜，更相當于回到2017年的開盤價。

上半年，蘿崗片區不少一手樓盤報價都在4萬元 /平方米，但目前不少已回調至3萬元 /平方米。

今年4月底，白領梁生認購蘿崗某大盤的一套中層物業，彼時報價為折前4.3萬元/平方米，折後價是4萬元/平方米，梁生交了20萬元後簽訂認購意向書。直到今年9月中旬，該盤方拿到預售證；9月底網簽，其網簽均價更降至3.6萬元/平方米。對比4月底，該盤在5個月間降價4000元/平方米。

不過，該項目在比4月降價4000元/平方米後，也将精裝修變為簡單裝修。“原定的送全屋智能家居、三個廚櫃、衣櫃及電視背景牆等，都被取消了。”梁生表示，此前的交樓标準高端大氣，“主卧一個衣櫃據說就要好幾萬元，一個開關就要499元”，但降價後也減了相應标準。在5月以後再推出的産品也基本都在3萬元 /平方米，普遍已是改為簡裝或毛坯交樓。

番禺萬博闆塊，某網紅樓盤去年底及年初的售價不少都在6萬元 /平方米，最貴甚至達6.8萬元/平方米，且優先一次性付款者，貸款購房還得靠邊站。但9月以來，項目三期被曝售價已低于6萬元/平方米。而在本周，更有網友曝光以5.3萬元/平方米的單價買到低層單位。

地鐵18号線剛通的南沙萬頃沙闆塊，有樓盤從4月底開盤時的2.2萬-2.6萬元/平方米，回調至現在的一口價2萬元/平方米。整個南沙區，早在4、5月起，就陸續有樓盤降價搶客。

限價之下，更多持币購房客，有望以較具性價比的價格上車。但受貸款政策及二手參考價出台、樓市集中供地大量流拍等影響，廣州樓市成交量仍在繼續下滑。

據網易房産數據中心監控陽光家緣數據，2021年9月廣州一手樓網簽成交7901套，環比8月7180套增加一成，同比2020年9月的16575套減少8674套，下降52.33%。二手方面，9月廣州二手住宅成交量（自助網簽 中介網簽，數據來源：廣州中原地産研究發展部）6198宗，環比8月（8535宗）下降27.4%，同比大減56.0%，創近年來成交最低位。

深圳

有熱門片區二手房價直降600萬

今年以來，深圳率先實施了二手房成交參考價，并在最近一段時間進行了多輪調控。如今的市場有什麼變化？

位于深圳福田的百花片區，區域内除了有多個住宅小區，同時還彙聚了多間中小學校等優質教育資源，一直都是熱門的學區房片區。記者在走訪百花片區一些房産中介後了解到，這裡不少的二手房成交價已降了數百萬元。

一家房産中介工作人員介紹，上個月有成交核電花園的一套房子，之前賣得最貴的時候，就是市場比較好的時候，賣過1700多萬元，然後上次成交是1100多萬元，降了600萬元。

中介表示，全深圳的二手房交易價格都有所下調，而部分之前在觀望的賣家最近又開始重新放盤了。

數據顯示，今年9月深圳二手住宅僅成交1765套。有專家表示，深圳實行二手房參考價發布機制，同時也在推行“大學區房”的教育改革。在多重政策的效應下，二手樓市也維持成交量低迷的行情。中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示：“以往獲得名校的機會最主要的辦法就是買個房子，‘大學區房’的教育改革把某個樓盤百分之百進名校的規定打破了。若幹個樓盤面對的不是一所學校，實際上是五所學校、六所學校，大大打擊了學區房方面的炒作。”

東莞

房源大量被撤，銀行仍在“觀望”

10月8日，東莞發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，并要求自發布之日起執行，東莞二手住房交易參考價終于靴子落地。在東莞218個成交活躍住宅小區二手住房交易參考價格出爐後，不少市民直呼“房價打折”。10月9日，南都記者走訪中心城區多家中介門店發現，在東莞二手房參考價發布後，有中介門店緊急撤下挂牌房源信息，有平台更是火速下線有參考價且挂牌價明顯高于參考價的二手房源。

中介門店、平台緊急撤下房源信息

10月9日上午，記者走訪東莞中心城區多家中介門店，發現大部分門店門可羅雀，甚至有個别門店大門緊閉。在東莞南城熱門小區萬科金域華府附近，記者看到，在萬科金域華府等成交活躍住宅小區的成交參考價發布後，包括鍊家、德佑、糯家、合富、融易找房在内的大部分中介門店都已經把挂牌房源的展示資料撤下來了，從門店外牆玻璃也可看出挂牌房源資料被緊急撤下來的痕迹。

除部分中介門店緊急撤下挂牌房源信息外，還有平台火速下線有參考價且挂牌價明顯高于參考價的二手房源。在東莞二手房參考價發布次日，有經紀人反映在貝殼找房APP上，部分高于二手房參考價的房源已不在外網顯示。記者從該經紀人發布的截圖看到，一單價為33801元/平方米的挂牌房源，外網不顯示的原因是“超出本市單價上限，調整房源價格使其呈現”。9日上午，記者看到貝殼找房APP上面東駿豪苑小區僅剩車位在售。

對此，記者采訪了東莞貝殼相關負責人。該負責人告訴記者，在10月8日東莞發布二手房參考價後，東莞貝殼嚴格執行通知提出的要求，平台暫不顯示有參考價且挂牌價明顯高于參考價的挂牌房源，而沒有參考價的挂牌房源則正常顯示。“接下來，我們會進一步和放盤的業主進行溝通，如果業主不接受按照參考價放盤，那我們将會在平台下架該房源。”

而在萬科金域華府附近一家正在轉讓的中介門店，記者看到還沒有來得及撤下來的挂牌房源信息。這家門店的挂牌房源信息顯示，東駿豪苑一建面約200平方米的4房，總價1000萬元，單價50003元/平方米；萬科翡麗山其中一套房源總價400萬元，單價42212元/平方米；中信凱旋城一套建面約134平方米的3房，總價590萬元，單價43743元/平方米。而根據東莞最新發布的二手住房交易參考價，東駿豪苑成交參考價34064元/平方米，萬科翡麗山成交參考價30827元/平方米，與市場挂牌價仍有較大差距。

有參考價小區買賣雙方都在觀望

位于東莞萬江的理想0769小區，在二手房參考價出爐後，就有業主連夜詢問該小區挂牌房源價格調整情況。德佑巨邦地産門店負責人告訴記者，10月8日晚上就有業主前來詢問是否有按照參考價進行挂牌的房源，可見二手房參考價影響力之大。該門店負責人還稱，理想0769小區平層的挂牌價和參考價其實相差無幾，對這部分業主來說影響并不是很大。但理想0769小區有大量的複式，二手房參考價對這部分業主的影響相對會比較大。“我們後續也會持續跟業主進行溝通，調整房源挂牌價格。”

該門店負責人告訴記者，自今年2月“莞六條”出台以來，東莞的二手房市場就已經非常慘淡了。尤其是近兩個月來，其所在的門店幾乎沒有成交量。而在東莞二手房參考價發布後，不少小區房價“打折”，買賣雙方都在博弈、在觀望，二手房市場異常艱難。談及二手房參考價對後市的影響，該門店負責人直言“不好說”，還需要看政策具體實施情況。

實際上，不少城市出台二手房參考價後，并不是不允許業主以高于參考價的價格賣房，而是房産總價标得越高，參考價越低，購房者需要付的首付越高，這就擡高了購房者的買房門檻。對此，該門店負責人表示，今年以來其門店成交的房源大多面積小、總價低，基本都是剛需客戶。若提高首付門檻，二手房成交可能會更加慘淡。

在東莞二手房參考價出爐後，南都記者也向多家銀行機構了解跟進最新情況，由于政策剛出爐，目前尚未有最新的執行反饋。多名銀行從業人士表示，目前上級部門尚未有更多細則出爐，因而同業基本處于觀望狀态，正密切溝通中。關于如何執行，仍需要與監管部門溝通，進一步研究确定。