大表哥提醒：人生不易，賺錢不易，買房不可大意！！

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調查顯示75%以上的租客租房時長達3年，12%的租客租房時長超過10年，在這樣的情況下，租客和房東之間的關系會更非常緊密，以至于一些租客可能會出現一種錯覺，進而提出一些奇怪的要求。

房價日益上漲的今天，很多人外出去别的城市或工作、或做生意，一般都是租房子。而租來的房屋其産權不歸承租人所有，承租人隻享有該房屋的使用權。因此，當租賃房屋遇上拆遷時，承租人與房東之間多多少少會産生一些利益糾紛。

要是單純地租來居住倒還好，損失不會太大；但要是租來做生意，如做廠房、商鋪用，那就不一樣了，涉及到裝修費、停産停業損失等，這對承租人來說損失太大了。

實踐中，可能有部分承租人會認為，雖然房屋是自己租的，但是其已經在該房屋居住了大半輩子，已經對房屋産生了濃厚的感情，自己已經把它當成了真正的家，在拆遷時自己也應該享有拆遷補償；

而有的站在房東角度來看，自己擁有房屋的所有權，拆遷補償應該歸自己所有。

這是理所應當。面對巨額的拆遷補償，可能誰都會看着眼紅，誰都想去分點。那麼，租來的房屋遇上拆遷時，租戶能否分到拆遷款？房東能否單方面解除租賃合同呢？

02

·房屋拆遷，房東能否解除租賃合同

房屋征收屬于政策變化，是不可抗力。因此，房東可以和租客協商解除租賃合同，并不算違約。當然，前提是房東在與租客簽租賃合同時并不知道房屋要拆遷，否則租客可向房東主張違約責任，出租人需承擔違約賠償。

房東在房屋租賃期限内享有以下權利：

一、按照合同的規定收取房租。

二、有權決定在租賃期滿後是否繼續将房屋出租。

三、可以決定是否允許承租人将房屋轉租。

四、因承租人的過錯造成房屋損壞的，有權責成承租人負責修複或者賠償。

五、承租人違反租賃合同的有關規定，出租人有提前終止合同，收回房屋的權利。如果因此而造成出租人的損失，出租人有權要求承租人賠償。

承租人違反規定的行為有：

1、未經出租人同意，擅自将承租的房屋轉租、轉讓、轉借或是與他人調換使用;

2、擅自拆、改房屋結構或改變用途(拆改房屋結構有可能造成房屋危險，改變用途則是違約行為);

3、拖欠房租;

4、利用房屋進行違法活動;

5、故意損壞承租的房屋;

6、法律、法規規定要以終止合同、收回房屋的其他行為。

此外，如果出租的是公有住宅，而承租人沒有的理由，将房屋空關達6個月以上的，出租人有權提前終止合同，收回出租的房屋。

03

·租戶有沒有資格領到拆遷款

租戶是不能領到房屋拆遷補償款：

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償”。

說明房屋拆遷補償款補償的對象是被征收房屋所有權人，也就是說，房屋歸誰所有，就補償誰。而租用合同隻是房東将被征收房屋的使用權租出去了，與所有權無關，因此很确切的說，房屋征收賠償金從法律層面上單純來講，是完全屬于房東的，不管租客是租用了多久，都分不到。

但是租戶可以領到這些款項：

根據《條例》第17條相關規定，房屋補償的款項一共有：房屋價值補償、安置補償以及停産停業等損失補償。這其中有一部分（裝飾裝修費用、停産停業）是與租客有關的，這部分費用，租客可根據《合同法》來保障自己的權益，具體有以下兩種情況：

第一種，租賃房是商用房，租戶在房子裡合法經營生意。在這種情況下，租戶有權要求征收方給自己一定的“停産停業損失補償”。這部分補償究竟是應該由征收方直接給租戶，還是應該由房東從補償款中分割一部分給租戶，仍舊存在實踐操作争議，建議有這方面困惑的朋友結合具體情況分析，有效維護自己的合法權益。

第二種，租約還沒有到期，房子就被納入了拆遷範圍。在這種情況下，如果租賃合同裡沒有特殊約定，租客可以和房東協商，繼續租賃房東分得的安置房，完成租約。

04

·一切以合同為大

我的一個學員楊旭鑫之前就遇到了上述問題，跑來咨詢大表哥，這件事他到底該怎麼辦？

楊旭鑫也是大表哥的老學員了，也是經常來聽大表哥的線下課程，對大表哥也是十分崇拜的。就是因為聽取了大表哥的建議，他現在在東莞也小有成就，目前有好幾棟樓在出租的。其中一棟剛好就遇到拆遷一事。

他的一家租戶說在前不久看到新聞上，也差不多是這種情況，那個租戶都能分到錢，就找到楊旭鑫說，我在你這也住了好幾年了，他是承租人，怎麼也得分他一筆拆遷款。不然就威脅他要打官司。

真的是林子大了什麼鳥都有，大表哥就隻問了他一句：你們簽合同的時候有沒有提到房子拆遷時應該要分他一份？還有就是簽合同之前你知不知道這房子要拆遷？

他說沒有提到，簽合同之前他也不知道房子需要拆遷。大表哥就說那就沒事，不用理他，一切都以合同為大。

根據我們上述文章的第三點我們就能知道房屋拆遷補償款補償的對象是被征收房屋所有權人，也就是說，房屋歸誰所有，就補償誰。并且合同裡也沒有說明房屋拆遷是補償款需要分租戶一份，所以租戶是沒有資格領到房屋拆遷補償款的。

最後楊旭鑫也是聽從了大表哥的建議，最後也是拿到了補償款，他最後也是考慮到畢竟是租了那麼久了，就給他免了那幾個的房租，事情也都得到了完美解決了。

總而言之，大家在租期内遇到房屋拆遷的問題想要獲得賠償的話，需要在租房合同中進行約定，而且獲得的也不是拆遷賠償，而是房東租期内收回房屋的違約賠償，涉及賠償項目可約定有裝修補償費、停産停業補償費、租期未滿回收補償費等；如果沒有約定而強行索要賠償是不會得到法院支持的。

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