近來，重慶軌道交通動作有點大。根據官方發布的消息，10号線二期鯉魚池至南濱路段、9号線二期、5号線北延伸段均已開啟不載客試運行，這意味着三個項目均已進入開通倒計時。

10号線二期不載客試運行

前兩天我們針對5号線北延伸段沿線樓盤進行了盤點（詳情點擊：重磅官宣！重慶這條地鐵線即将開通，沿線樓盤價格曝光，你家在附近嗎？），其中新房項目受到粉絲朋友的關注，今天我們再送上10号線二期鯉魚池至南濱路段及9号線二期沿線的新房項目進行彙總，以供大家參考。

10号線二期的鯉魚池至南濱路段，因為全線6公裡4座車站均于核心城區故新房項目較少，僅1個。

9号線二期，5個站點，沿線樓盤幾乎分布在春華大道站、蘭桂大道站、岩寺站、花石溝站。

（以上統計樓盤均為站點附近約1公裡範圍内）

毫無疑問，軌道交通正在改變我們的出行習慣甚至是生活方式，與此同時，從某種程度上來說，軌道也代表了人流的走向或者說整個城市的發展方向和策略，因此對于房價有一定的提振作用。所以，除了學區以外，軌道交通也是重慶人買房條件中排在前列的要素。

購買軌道房，無非是為了圖方便，居住出行方便的同時，站點附近人流量大對物業保值增值又或者租金都是一大利好，但是如何來界定這個方便與物業的價值？

拿小編自己來說，軌道站點距離家步行距離接近1公裡，走路大概15分鐘，坐車2個站但也需要10多分鐘，這樣不遠不近的距離略顯尴尬。

還有的人，住着所謂的軌道房，入口也許就在小區門前，但進閘口有可能面臨穿地下通道、上山下山的可能，也需要走很遠，所以在買房時也要擦亮眼睛。

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從方便的角度，真正的軌道房必須具備以下條件

鑒别樓盤的是否為正宗軌道房，一般來說，我們是以步行距離來衡量，比如：

• 5分鐘内的才能稱之為“正軌道房”；
• 10分鐘内的隻能稱之為“準軌道房”；
• 15分鐘之内的則是“近軌道房”。

這是什麼概念呢？正常成年人步行的速度大約是1．2m／s，如果以此計算，嚴格意義上真正的軌道房離站點最多也就360米左右，如果結合重慶的地勢、道路建設情況，可放寬到500-800米左右，超過這個範圍則隻能算作近軌道房。

如果這個距離還是直線距離，那麼步行可能會超過1公裡，直接從“準軌道房”變成“近軌道房”。無論是身體感知還是反應在房價上都有天差地别。

圖源：鍊家

再者，地鐵口和地鐵站點也是兩個不同的概念。

圖源網絡

一個地鐵站點有許多地鐵口，從地鐵口出發到達站點還要經過一段很長的路段，比如9号線的紅岩村站、6号線的紅土地站等，但這是山城的地勢所決定，我們無法改變，隻是在選擇的時候，可以盡可能做取舍。

軌道房因為出行方便，通常在價格上會貴一點，但值不值得為此買單需要好好研究，如果是新房可以看看規劃圖，小區大門在哪裡，地鐵站内部是怎麼設計的，這些都要搞清楚；如果是二手房相對簡單，實地一走遠近便知。

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從價值來看，軌道房戶型選擇也有講究

我們知道，軌道沿線物業的溢價高低與房子距離地鐵站、地鐵站距離市中心的距離呈正比，離單一地鐵站越近的房子單價越高，如果該站點又離核心商圈又或者商務區比較近，那麼價格會因此層層疊加。

所以，對于剛需來說，如果是購買核心區的軌道房，那麼最好是選擇小戶型，一方面，這樣的産品具備一定稀缺性；最關鍵的是，以核心區的地段價值來說，小戶型的總價更可控，對于預算有限的剛需來說更合适；同時，如果是後期置換又或者出租來說，因為“接盤者”依舊是剛需又或者新城市人，那麼小戶型無論是房價又或者租金也更為大部分人所接受。

圖源網絡

如果選擇次核心區域，或者一些的新區的軌道房，因為這樣的新區從道路建設、公園、學區、商業等城市配套規劃來看，是可以支撐未來很長一段時間的生活所需，從總價來看也許和核心區的小戶總價差距不太大。這時就需要從居住體驗這個維度來選擇戶型大小，面積稍大一點的戶型，舒适度會更好一些。

基于以上的軌道房選擇宗旨，我們挑選了當下市場中一些非常典型的新房項目供大家參考，粉絲朋友們可根據自身的需求進行甄選。

①、如果你更注重生活便利與居住舒适度，那麼次核心地段（成熟生活區）的中等面積三房是最佳選擇。

這一類樓盤雖然不是位于商圈核心，但也由于地處生活成熟區，城市配套充足，戶型面積80-90㎡大小恰到好處，但基本上三房的設計功能在使用上又面面俱到。

比如，位于中央公園闆塊的中海春華九裡。

來源，百度地圖。位置、距離、範圍僅供參考，以實際為準

項目主出入口距離9号線春華大道站步行約3-5分鐘，周邊商業、公園、文體等城市生活配套很全面。

建面約87-101㎡的主力戶型，全三房設計，尤其是建面約87㎡戶型，雖然實用面積僅69㎡，但配有約30㎡的大方廳，活動空間的尺度比較充足。

建面約87㎡戶型

又比如，同一闆塊内的海成雲沐。

和中海春華九裡項目相鄰，周邊的城市界面想通，共享醇熟城市配套。國慶期間，海成雲沐給出的低首付活動是一大亮點。

建面約85㎡戶型

此外，從戶型來看，主卧的套房設計提升了私密性，而闊綽的橫廳預留出了寬闊的活動空間，大尺度面寬為視野、采光以及通風提供了便利。

又比如，位于中央公園北的萬科璞園。

該樓盤周邊配備雙站點，5号線北延伸段的悅港大道站以及9号線二期的花石溝站，花石溝站步行時長相對更短。

建面約90㎡戶型

精裝洋房3房配置，功能房齊全，三個卧室同一景觀面，無論從采光通風還是視野上保有最高舒适度。

以上三種戶型，是目前市場最常見的三房戶型，因為功能使用齊全且總面積恰到好處，所以市場流通率也非常高。

在次核心地段的軌道站旁，這樣的戶型，居住的舒适感有保障，總價又有一定的把控，對于一步到位的剛需又或者剛改來說最合适不過，同時在今後置換之中，憑借實用性也會有更大的優勢。

②、如果預算有限想盡快上車，考慮後期置換又或者更注重投資屬性，那麼核心地段的軌道小戶更合适。

這一類新房産品多以商務公寓為主。這樣的項目有陸海國際公寓、華宇城以及中央公園商圈周邊的吾悅廣場、大悅城鉑悅、龍湖天際等。鑒于中央公園闆塊尚為成熟，人口導入還需時間，今天暫且以化龍橋闆塊為例。

陸海國際公寓，位于化龍橋闆塊，緊鄰地标建築陸海國際中心。

從百度地圖來看，步行至9号線化龍橋站約6分鐘。其主力戶型為建面約41-53㎡LOFT公寓，套均總價60萬，如果按照首付5成來計算，30萬左右即可上車，對于預算有限的年輕人，又或者有投資需求的購房者來說比較适中。

化龍橋闆塊同類型公寓租金| 來源：鍊家網

以化龍橋闆塊同類型公寓産品的租金作為參考，雖然是商務公寓，但由于這裡的産業、商業、城市名片以及居住氛圍成熟，各種城市優質資源集中，人口導入充沛，所以從租金收益來看，就非常占優勢。

進一步來說，如果是選擇核心商圈的軌道盤，單體樓又或者商務公寓可以買，但樓齡一定不能太舊，這類房型因為戶型小總價低上車門檻低，又因為是在核心商圈即便置換上存在一定難度但從租金收益率來看還是比較可觀，但請注意，一定是在核心商圈的地段條件之下。

如果是選擇一般小戶型住宅，那就一定要選擇社區大小适中的軌道盤買，良好的社區環境會為溢價帶來更多優勢。

好了，本期關于軌道房的講解就到這裡了，大家還想了解哪些類型的樓盤，歡迎在評論區留言哦！