如果在某城市的土拍中，流拍地塊占比非常高，或者成交價格大幅下降，那麼該城市房産價格的下行壓力就較大，房産的保值性能就較弱。反之，房産的保值性能就會比較強。

《财經産業研究中心》定義“房産保值力指數”如下：

房産保值力指數 = 100 ╳（成交總金額 - 降價地塊成交金額×降價程度系數 - 兜底地塊的成交總金額）/供地起始價總金額

該定義利用了土地拍賣中最核心的數據，并排除了幹擾因素。（定義的詳細說明見尾注2）

本文利用2022年各二線城市最新土拍數據測算出“房産保值力指數”。并且按照該指數進行了城市排名。

“房産保值力”排名榜

下面以鄭州為例，說明測算過程。

6月22日的鄭州首輪土拍中，共出讓15宗地塊。其中13宗底價成交，2宗溢價成交。土地出讓總金額為107億元，出讓起拍總價為105億元。具體情況見表1。

（點擊圖片放大看）

表1的最後一行，鄭政出【2022】5号地塊的競得單位是“鄭州金水建設綜合開發有限公司”。該公司的實際控制股東為鄭州市金水區人民政府，而且成交溢價率為零。根據尾注2的說明，此地塊屬于“兜底成交”。而“兜底成交”不能算真正的市場成交行為，在測算中應該扣除。

表1的第三行，鄭政出〔2022〕3号地曾于去年供地中挂牌出讓，但在拍賣前終止出讓。此次重新挂牌，起拍價由原來的10.73億元降為8.33億元，最終成交價9.35億元。成交價比上次起拍價低了12.9%。這種通過降價來成交的地塊，屬于“降價成交”。“降價成交”會削弱“房産保值力”。根據尾注2的說明，測算中會根據降價幅度予以調整。

扣除“兜底成交”，調整“降價成交”之後，鄭州2022年上半年的“房産保值力指數”得分為39.9。

圖2是測算得出的二線城市“房産保值力”排名榜。

排名榜的分析

根據“房産保值力指數”得分，我們把二線城市劃分為四個區間：低分區、中低分區、中高分區、高分區：

第一，先分析低分區的7名成員。

第20名：天津，指數得分 9.8

第19名：武漢，指數得分 12.3

第18名，重慶，指數得分 12.4

第17名：福州，指數得分 27.7

第16名：濟南，指數得分 33.9

第15名：沈陽，指數得分 37.7

第14名：鄭州，指數得分 39.9

沈陽、天津、濟南、青島、西安，鄭州這六座城市要麼靠近黃河，要麼在黃河以北，本文把它們稱作“北方城市”。

在6個“北方城市”中，天津、鄭州、濟南、沈陽屬于低分區。而西安雖然不屬于低分區，但得分為56.1分，在20個城市中排名倒數第八。

所以，6個“北方城市”有5個進入了排名榜後八名。這表明北方二線城市的“房産保值力”普遍較弱。

這些城市為何得分低？要麼是流拍、停拍嚴重，要麼“兜底成交”數量衆多，要麼“降價成交”問題突出。

比如，天津的數據來自4月25日，當時天津第一次土拍準備出讓30宗土地，但最終僅6宗成交。而且這6宗土地的競得者中還有2家是天津市的城投公司。可以看出天津土地拍賣情況非常不理想。當然，其他城市的數據大多來自6月之後。這個原因有可能造成天津得分略低于真實情況。

武漢得分低，主要由于其第二次土拍中有相當多的地塊是“兜底成交”。

重慶得分低，主要由于其第二次土拍中，幾乎所有成交土地的價格都遠遠低于此前的拍賣，即“降價成交”非常明顯。

第二，再看看中低分區的3名成員。

第13名：西安，指數得分 56.1

第12名：東莞，指數得分 61.5

第11名：廈門，指數得分 64.9

其實，廈門得分64.9，與中高分區第10名佛山的66.3差距不大。可以認為兩個城市情況差不多。

第三，下面看看中高分區的7名成員有何特點。

第10名：佛山，指數得分 66.3

第9名：青島，指數得分 67.3

第8名：無錫，指數得分 68.0

第7名：長沙，指數得分 68.6

第6名：蘇州，指數得分 68.9

第5名：南京，指數得分 69.0

第4名：甯波，指數得分 69.2

中高分區域的7個城市，無錫、蘇州、南京、甯波4城都來自長三角地區。而且排名榜第二名杭州也是長三角地區城市。

所以，長三角地區5個二線城市全部進入前八。“房産保值力”也反映經濟活力。這說明長三角地區的經濟活力全國最強。

這裡有個有趣的現象：中高分區的7個城市得分非常接近，最高和最低之間僅僅差了2.9分。

因為本文的衡量方法并不是精準方法，而隻是對房産保值能力做個大概的評判。所以這7個城市的“房産保值力”基本相當。

青島是北方得分最高的城市，而青島的人均GDP在北方二線城市中排名也最高。

長沙的“房屋保值力”為何較強？筆者認為一個重要原因是其房價相對于居民收入比較合理。2022年6月，長沙二手住宅挂牌均價僅為1.14萬/平方米。

第四，最後分析為何這三個城市進入了高分區，成為了“房産保值力”前三名。

第3名：成都，指數得分 74.6

第2名：杭州，指數得分 86.7

第1名：合肥，指數得分 99.2

成都的“房産保值力”為何可以位列前三？可能來源于這座城對年輕人的吸引力。

成都在二十多年前是休閑之都，人們可以拿着不足千元的工資，悠閑地打着麻将快樂地生活。然而近些年，成都創新産業發展，經濟活力十足，成了朝氣蓬勃的年輕人向往的城市。

2022年5月，智聯招聘發布了《中國城市人才吸引力排名2022》。此報告顯示，2021年應屆生人才流入統計中，成都占比為4.7％。成都位列全國第二，僅次于北京，超過了位列第三至第五的上海、廣州和深圳。

杭州排名進入前三，并不讓人意外。杭州不僅有豐厚的文化底蘊，而且有阿裡為代表的新經濟。

合肥排名第一，應該讓很多人意外。畢竟2021年，合肥的GDP僅排在全國城市的第19位。

筆者采訪了多位房地産專業人士，這些人表示，合肥排第一也在情理之中。一位民營示範房企的高管對筆者說：“您應該好多年沒去過合肥了吧，應該去看看，日新月異。”另一家示範房企的一位中層管理人員說的更加務實：“合肥的産業勢頭對購買力有支撐。”

2011年，合肥GDP為3637億元，在全國城市排名中進不了前30。而近十年，合肥的GDP增速排在全國各大城市第一。

2022年科技部中國科技信息研究所發布了《國家創新型城市創新能力評價報告2021》。報告顯示2021年國家創新型城市創新能力，合肥排在第九，而且是進步速度最快的城市。

排名方法的局限性和其它說明

本文的排名方法有三點局限性：

還有三點說明：

1、這次排名中，所有城市的分數都小于100。這表明現在的房地産市場真的非常寒冷。因為在2021年以前，流拍很少，溢價拍賣很多。那些時候，得分過100分是非常容易的事情。

2、排名結果南強北弱的特征非常明顯，而且可以看出長三角是中國最強經濟區。很多人喜歡比較長三角和珠三角的經濟實力。從本文的結果看，長三角勝出。

3、本文隻是提供一個角度，來比較各個城市房産相對的保值能力。但是，A城市比B城市跌得少，但不代表它一定不跌。

尾注1: 二線城市與“兩集中土拍”

哪些城市屬于二線城市？目前并沒有權威定義。《财經産業研究中心》按照人口數量、城市定位、GDP總量等因素把全國城市分為五類，即一線到五線。一線城市4個：北京、上海、深圳、廣州。二線城市20個：杭州、廈門、重慶、成都、蘇州、南京、合肥、福州、甯波、青島、無錫、武漢、長沙、鄭州、天津、濟南、沈陽、佛山、東莞、西安。

在20個二線城市中，成都和重慶屬于“成渝地區”；杭州、蘇州、南京、甯波、無錫五城屬于“長三角地區”；廈門、福州屬于“海西地區”；佛山、東莞屬于“珠三角地區”。

二線城市都是區域性重點城市，在一定程度上代表了各自區域的經濟水平和發展特點。在這20個二線城市中，有17個城市屬于國家劃定的“兩集中土拍”重點城市。不屬于國家劃定的3個城市為佛山、東莞、西安。但東莞和西安的土地拍賣也可以看作是集中進行的。

“兩集中土拍”是指2021年2月國家自然資源部要求北京、上海等22個城市實施城市住宅用地“兩集中”政策，即集中發布出讓公告，原則上每年不超過3次；集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以挂牌文件交易的，應當确定共同的挂牌起止日期，以拍賣方式交易的，應該連續集中完成拍賣活動。22城市如下：北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、重慶、成都、蘇州、南京、合肥、福州、甯波、青島、無錫、武漢、長沙、鄭州、天津、濟南、沈陽、長春。

6月22日鄭州完成了2022 年首輪集中土拍。至此，以上17個重點城市的2022 年首輪集中土拍全部結束。目前，武漢、青島、蘇州等城市的第二輪集中土拍已經結束。佛山、東莞、西安也都完成了多個地塊的拍賣。

尾注2: “房産保值力指數”

下定義之前，先說一些背景。

第一，正文說過，賣地收入已經成為地方政府最重要的收入來源之一。政府支出難以大幅下降，如果土地成交價格明顯下降，未來就需要賣更多的土地。

第二，城市的土地管理等部門，會根據房屋的市場售價、銷售速度、留給開發商的利潤率等因素，算出合理的土地初始拍賣價格。

第三，各大城市的土地集中拍賣，會有多個開發商關注。他們根據自身經濟實力、掌握的信息選擇是否參與拍賣，以及用何種價格參與拍賣。拍賣的結果基本可以反映短期内土地的價值。

第四，如果所有開發商的心理價位都低于某些地塊的初始拍賣價格，這些地塊會被中止出讓、延期出讓或者流拍。為了成功出售，未來一年内這些地塊的拍賣起始價一般會下調。

第五，二線城市目前基本都采用集中土拍，一年隻能拍三四次。土拍成交價格、流拍情況、溢價情況等信息會影響市場參與者的心理預期。

我們的測算方法基于以下思考

每次土拍的結果不僅反映了市場的當前情況，也反映了開發商對于未來房地産市場的預期。而且土拍結果至少會從三個方面影響未來的房産價格。

其一，如果土地成交價格大幅下降，會降低市場信心。如果流拍情況嚴重，則意味着未來一段時間内，土地成交價格都很可能下跌，這會在未來持續打擊信心。

其二，如果土地成交價格大幅下降，房地産商利潤空間變大。未來行情不好時，其降價的能力和意願都會更強。

其三，如果土地成交價格大幅下降，為了保障财政收入，未來會有更多土地，或者更優質的土地流入市場。從而會降低當前房産的價值。

不難想象，如果某城市的土拍中成交價格大幅下降，或者未成交的地塊占比非常高，那麼該城市房産價格的下行壓力就較大，房産的保值性能就較弱。反之，房産的保值性能就會比較強。

也就是說，在土拍中以下兩類土地，會降低城市的“房産保值力”。

第一類，成交價比前兩次土拍中可比地塊均價下降10%以上的地塊（下文簡稱“降價地塊”）。

第二類，停止出讓地塊、流拍地塊、兜底成交地塊（下文統稱為“流拍地塊”）。

“降價地塊”和“流拍地塊”的占比越高，該城市的“房産保值力”越弱。反之，溢價成交的地塊越多，“房産保值力”越強。

所以，通過分析、比較各二線城市的土地拍賣結果，就可以對其“房産保值力”做一個大體的評判和排名。這樣去衡量“房産保值力”，雖然不能給出精确的數值，但卻可以反映出各個城市之間的相對強弱情況。因此是一個有益的觀察角度。

具體來說，某城市的土拍中溢價成交的地塊越多，則此次土拍的土地成交總金額與供地初始價總金額的比值越高；而“流拍地塊”越多，以上的這個比值越低。所以“土地成交總金額”中已經包含了溢價地塊和“流拍地塊”造成的影響。

“降價地塊”當然也會影響“房産保值力”。但“降價地塊”的降價幅度不同，對結果的影響也不同。當用可比基準衡量，下降幅度小于10%時，降價造成的影響較小，所以程度系數取零；下降幅度10%-20%，程度系數取0.5；下降幅度大于20%以上，程度系數取1。

因為“兜底地塊”是地方政府自己買自己的土地，不能算做真實成交，應該扣除。所以從“土地成交總金額”中，扣除“兜底地塊”的影響，再扣除“降價地塊”的影響之後，與此次供地起始價總金額的比值，就可以衡量該城市本次土拍的成功程度。

這個比值就可以衡量該城市的“房産保值力”。這個比值越大，“房産保值力”越強，比值越低，“房産保值力”越弱。

我們定義“房産保值力指數”如下：

房産保值力指數 = 100 ╳（成交總金額 - 降價地塊成交金額×降價程度系數 - 兜底地塊的成交總金額）/ 供地起始價總金額

公式中的“兜底地塊”指的是，當某地塊無人問津之時，地方政府控制的企業買下該地塊。這種地塊本來會流拍，而且出售這種地塊并不增加政府的财政收入。

如何認定兜底地塊呢？

如果有其他主體對某地塊有興趣，并且參與地塊拍賣時，地方政府控制企業如果想要拿地，就會産生競拍，也就會産生溢價。反之，如果地方政府控制企業零溢價拍下土地，則說明沒有其他市場主體對該地塊感興趣。

所以，如果某地塊滿足以下兩個特征，我們認為此地塊為兜底成交地塊。

第一、地塊的競得主體為該城市政府完全控制的企業（地方政府控制的上市公司購買地塊不算兜底成交）；第二、成交溢價率為零。

本文測算、比較中國二線城市的“房産保值力”時，選用各城市最近一次的集中土地拍賣數據。如果城市不是集中土拍，用上半年數據。

（本文不構成投資建議）

作者為《财經》産業研究中心研究員，編輯：劉建中