本輪房價上漲的六個特征?房價上漲的幕後推手？“貨币超發”的傳言與真相，我來為大家講解一下關于本輪房價上漲的六個特征?跟着小編一起來看一看吧!

本輪房價上漲的六個特征

房價上漲的幕後推手？“貨币超發”的傳言與真相

“貨币超發”是流傳廣泛的觀點，無論是用于解釋某類資産價格的上漲，還是用于推介某類投資标的，似乎都非常令人信服，符合“水漲船高”的樸素道理。但貨币超發的本質是什麼？貨币超發如何衡量？貨币怎麼超發？房價上漲與貨币超發有何關系？如何有效避免貨币超發？本文将主要回答上述問題。

一、當我們談論貨币超發時，我們在談論什麼？

1、M2/GDP比值是最常被用來論證中國存在貨币超發的依據。中國從1985年的57.1%一路攀升至2020年的215.8%，而2020年美國僅為92.1%。

2、貨币因素是否導緻了物價總水平和資産價格過快上漲，或許才是判斷貨币超發與否的更合适标準。M2/GDP作為貨币超發的衡量指标存在不少缺陷，與統計口徑、國民儲蓄率和融資結構等有關；且就像家長批評孩子沉迷遊戲時，根子不在于遊戲時間長短，而是孩子成績太差一樣，老百姓在談論貨币超發時，實際上是擔心自己的儲蓄和養老金會被通脹侵蝕、收入增速趕不上房價增速。貨币超發論的廣泛傳播，正是在CPI和房價快速上漲的2010年。

3、若僅從通脹指标來看，中國沒有明顯的貨币超發，但通脹指标并不包括房地産、股票等資産價格，與居民感知有差異。2001-2020年，中國CPI總水平上漲57.1%，年均上漲2.3%，而城鄉居民人均可支配收入增長近600%，收入漲幅遠高于通脹。此外，若居民将儲蓄投資于貨币基金或債券基金等相對穩健的産品，也能跑赢CPI。2002-2020年，中債國債總指數上漲95.2%。

4、社會大衆對貨币超發的“讨伐”和認知，更多源于房價快速上漲帶來的生活壓力和焦慮感。房價上漲與貨币總量的快速上升之間存在緊密聯系。2008年後的三輪房價上漲，與M2/GDP比值的三次加速上行高度一緻。

二、貨币如何超發？貨币超發的本質是什麼？

大衆認為的貨币超發是央行開動印鈔機印錢，但在現代信用貨币體系下，實際上商業銀行才是直接的貨币供應方，央行隻是其中一個環節。

1、貨币超發不全是中央銀行的責任，而是由中央銀行、商業銀行、公衆、政府共同決定。1）貨币是公衆持有的現金和銀行存款，其中存款占主導，2021年11月占比96.3%。2）中央銀行被動投放而非主動投放現金。在現金發行中，央行更多扮演的是接訂單和發貨的角色。3）商業銀行通過貸款等資産擴張創造存款貨币。公衆在日常的交易、支付、民間借貸等活動中，使用的都是“二手”貨币，而“一手”貨币來自于商業銀行開展貸款、購債等業務活動時的“憑空創造”。4）中央銀行能夠通過貨币政策在一定程度上調控貨币。但貨币總量并不完全受央行控制，商業銀行和公衆的貸款意願會影響貨币政策效果，導緻超過或不及預期。

2、貨币超發的本質是實體部門過度舉債和加杠杆。貨币超發是指貨币總量超過了潛在的合理數量，而貨币又主要由商業銀行通過貸款和購債等方式創造生成，源頭是居民和企業等實體部門的信貸需求。M2/GDP比值與宏觀杠杆率在水平和趨勢上高度一緻。過去20年中，地方政府、國有企業和房地産部門（居民和房企）是三大加杠杆主體。

三、房價上漲是過多的貨币追逐過少的房子：貨币超發源于投機性需求等

1、滿足居民合理住房需求的貨币增長不能算作超發，基本面支撐的房價上漲也不應歸咎于貨币超發。25-50歲購房主力年齡人口增長，城鎮化率快速提高，居民收入穩步增長，對美好生活的向往，導緻購房需求不斷攀升。居民住房需求上升，帶動房價上漲，也導緻房地産貸款增加，貨币總量增長。

2、投機性需求和恐慌性的剛需前置導緻房價和貨币過快上漲，這部分需求所創造的貨币屬于超發。1）房地産市場的長期供需矛盾，導緻了房價的長期上漲趨勢，進而助長了“房價永遠漲”的市場預期，于是出現了大量脫離真實住房需求的投機性需求。2）出于對未來房價繼續快速上漲的擔憂，部分居民的剛需被迫提前。3）部分房地産企業在享受時代和行業紅利後，長期習慣加杠杆和彎道超車，高估自身能力、低估時代變局，盲目擴張和多元化，進一步推高貨币總量和債務風險。4）房地産是優質的抵押品，房價長期上漲預期下，房地産貸款違約風險較低，因此銀行的放貸意願非常積極。

3、房地産相關的貨币超發會引發一系列負面影響：1）房價過快上漲，增大居民購房壓力，降低年輕人的積極性和活力；2）居民未來收入被過度透支，消費和抗風險能力下降；3）加劇貧富分化和社會不滿情緒；4）推高房租成本，擠壓線下零售和服務業的生存空間；5）占據過多的信貸資源，擡升全社會融資成本；6）房企債務風險較高，若處置不當，或引發連鎖反應。

四、如何有效防止貨币超發？

監管部門負有宏觀調控的責任，應多措并舉防止貨币超發。

第一，實施穩健的貨币政策，保持廣義貨币供應量M2和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。

第二，加強金融監管，健全貨币政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架。

第三，房地産市場長效機制，穩定市場預期。

第四，堅持高質量發展，從房地産繁榮到科技和制造強國。

風險提示：疫情變化超預期、房地産調控超預期