華商報記者走訪西安多個小區，發現服務費存在超标準收取

律師：物業住宅小區停車場亂收費，根源在于三類标準難區分

2019年9月1日起，《陝西省物業服務收費管理辦法》正式實施，但7個月過去了，西安物業住宅小區仍按照老标準收費。根據市民投訴，華商報記者在近期調查走訪中發現，西安市不少小區收取的停車服務費，甚至高于一些省會城市數倍。而即使參照之前的這個标準，仍有很多小區存在加價收費。

停車服務費該咋收？

市發改委這樣回複

有車位産權證的業主在小區停車，需向物業繳納停車服務費；無産權租車位停車，需繳納租賃費 停車服務費。《陝西省物業服務收費管理辦法》中對“停車服務費”的解釋為：物業服務企業接受業主或者業主大會委托，按照停放服務合同約定，在物業管理區域内對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。

“新辦法保護業主權益不受損害，千萬别成了一紙空文！”去年8月1日，陝西省發改委、省住建廳、省市場監管局印發《陝西省物業服務收費管理辦法》（以下簡稱新《辦法》），要求各地市部門認真貫徹執行，并明确新《辦法》從9月1日起執行。但讓西安市民張先生失望的是，7個多月過去了，物業依舊執行老标準收費。對此，物業答複為西安市還沒有相應細則。

西安一小區熱心業主陳女士對新《辦法》期待很高，她認為新規規範了物業的收費行為，特别是執行“一費制”後，停車服務費能否收取？如何收取？業委會在收費中起到何種作用？都很值得關注。

而有關西安物業住宅小區停車服務費收費依據以及為何高于其他省份的問題，西安市發改委在西安市人民政府網站上做出了回複。

150元/月的服務費有據可依嗎？

有市民詢問：花錢買車位，每月還要給物業繳納150元的管理費，合理嗎？

對此，西安市發改委回複，此項收費的依據是《陝西省物價局陝西省住房和城鄉建設廳關于印發修訂後的<陝西省物業管理區域内交通工具停放服務價格管理辦法>的通知》（陝價服發〔2012〕128号）。

小型汽車按照室内分為三類收費标準：一類150元/輛·月；二類130元/輛·月；三類100元/輛·月。

為何西安收費比多數省會城市高？

有業主質疑，對比其他省會城市室内物業停車服務費，西安為何明顯較高？

對此，西安市發改委的回複為：西安市發改委根據陝西省發改委等部門制定的《陝西省物業服務收費管理辦法》，研究拟定了西安市物業服務收費和物業區域内交通工具停放服務收費标準，已召開座談會，下一步将按照法定程序對社會公開征求意見，争取盡快出台。

停車服務費收多少？

記者走訪這些小區

去年9月至今，華商報陸續接到小區超标準收取停車服務費的投訴舉報。

為進一步了解目前各小區停車服務費收取情況，今年4月10日，華商報面向全省征集線索，3天時間共接到260條“停車服務費”線索，其中西安市202條，4月14日起，華商報記者針對投訴較多的10個小區進行走訪。

1.缇香郡小區

停車場燈光昏暗垃圾堆積

服務費卻收取150元/月

業主李先生反映，該小區室内停車場今年4月陸續交付，目前隻有一處單車道出入口供車輛進出、人工擡杆，建材垃圾未清理，燈光昏暗，而停車服務費卻按照150元/月收取，按年繳納。

4月15日，華商報記者來到缇香郡小區看到，目前隻有西處的地庫入口開放供車輛進出。小區出入口自動擡杆設備顯示為“ETCP”，但目前還未投入使用，車輛進出需門衛人工操作。小區地下停車場内燈光昏暗，環境陰冷，負二層車庫目前還未開放，通往地庫出口的通道被圍擋圍住，不少建材垃圾堆積在地上。

小區物業鼎元物業管理服務有限公司一工作人員介紹，小區2016年陸續交付入住，共1000餘戶，車位900餘個，配比近1：1，停車服務費150元/月，咨詢過物價部門，并沒超過最高的價格标準。開發商告知物業停車場已達到交付标準，至于道閘等設備不能啟用等問題，建議咨詢開發商。

2.華城泊郡小區

停車場衛生很差

機械車位服務費190元/月·輛

業主王先生反映，2018年花費17萬元購買了小區地下機械車位，地庫環境衛生一直很差，機械車位停車服務費190元/月，超過一類标準40元。

4月14日，華商報記者在華城泊郡小區物業服務中心看到，西安市物業管理區域内交通工具停放服務價格公示牌上，标注小型汽車收費标準為150元/月，車場類别為空。

該小區物業西安華城物業管理有限責任公司劉經理介紹，該小區2012年陸續交付，共3000餘戶，其中小區室内機械車位154個，平面車位633個，小區停車場為一類，設施齊全，190元/月為室内機械車位的停放服務價格，室内平面車位為150元/月。由于機械車位屬于特種設備，按照相關标準，服務費用可上下浮動20％，“日常維護、用電、配件損耗，額外增加的管理、操作人員都需成本，所以将價格上調為180元/月。”劉經理說，每月另多收的10元錢，是特種設備的年檢費用。

3.摩爾公館/西城摩爾小區

停車服務費200元/月·輛

物業稱用于特種設備維保

業主楊先生反映，入住小區已四年，停車服務費一直按照200元/月繳納，物業說是地下車庫的管理維護費。華商報記者在楊先生的一張停車服務費收據上看到，2019年5月至11月共繳納1200元，但未明确收費項目。

4月14日，華商報記者來到小區物業——隆基物業服務中心，據了解，小區2004年交付入住，共1100餘戶，配備300多個室内車位，其中機械車位135個。對于小區室内停車服務費，物業人員表示，小區停車場屬于一類停車場，價格标準已在物價部門備案，機械車位與平面車位停車服務收費标準均為150元/月。

對于收取的200元問題，物業人員解釋：“每月多收50元，是因為其屬于特種設備，每月要向維保公司繳納維保費，年檢還需交年檢費，此外機械車位還要用電，需要配備專人操作，成本較高。”

4.海榮豪佳花園小區

室内、地上停車位停車服務費均為150元/月

“我們小區地上地下的停車服務費都是按照150元來收取的！”海榮豪佳花園小區業主劉先生反映，該小區停車管理混亂，且存在亂收費行為。

4月27日上午，華商報記者來到該小區，業主提供的收費票據顯示，該小區停車服務費為150元/月·輛，但未注明是室内還是地上，該業主介紹，自己的車是停在地面上的。

當日上午11時30分，該小區西安北鬥物業管理有限公司豪佳花園管理處車庫主管向記者介紹，該小區共有300多個車位，其中地面車位80多個。停車服務費為150元/月·輛，室内和地面都是同樣收費。

針對記者問及根據省物價局相關通知，地上停車位停車場服務費，最高一類停車場收費也才80元/月·輛，150元/月·輛的收費依據是什麼呢？對此，該主管表示，這都是領導安排的，具體情況和政策自己也不知情。

5.名人居小區

一個小區兩道閘門

停車費成了300元/月

“同一個小區，進入二道閘門停車，收費從150元/月直接變成了300元/月！”近日名人居小區業主段先生向華商報爆料稱，該小區地面停車收費極不合理，小區路面上停車是150元/月，但隻要進了内部停車場，則一下子變成了300元/月。

4月29日上午10時20分，華商報記者來到名人居小區核實，據該小區物業工作人員介紹，該小區有近500戶，主要是由村民安置、及幾個公司家屬樓等組成。目前小區内有地面停車位60多個，其中有20個是分給安置戶的。

這位工作人員介紹，針對小區停車位嚴重不足及小區有個大坑影響市容的情況，去年7月份，物業公司協調此處大坑的實際擁有者，最後通過回填硬化，變成專用停車場。

對于停車位收費，她解釋，小區内停車位收費150元/月，其中50元為車位服務費；小區二道閘内停車收費為300元，其中150元是給人家的租賃費，另外150元為停車位收費。

此外，記者還走訪了紫薇尚層、西岸國際花園（一期、三期）、航天新佳園、中鐵·尚都城、領秀長安小區，均存在超标準收取“停車服務費”或亂收費的情況。

關于收費

車主憋了這些疑問

疑問1

停車服務費亂收費 根源是啥？

“現在業主很難區分停車場三類服務标準，導緻一些不達标的物業仍按最高标準收費。”在華商報記者走訪的多個小區中，一位小區業委會負責人坦言，自從物價部門取消物業收費備案後，業主真的很難判斷出小區停車場所屬于什麼類别。

這位負責人介紹，根據此前《陝西省物業管理區域内交通工具停放場所類别标準》：

一類室内停車場150元/月，要求達到：具有獨立的出入口或符合國家标準的雙車道供車輛安全出入，配備紅外線監控設備，電腦計費系統，自動升降欄杆，消防噴淋設施及通風設備，停車位有專業标識。監控室24小時有專人值班，配備專業管理、保潔人員。

二類室内停車場130元/月，要求達到：出入口符合國家标準的雙車道，配備升降欄杆，停車位有專業标識，配備監控、消防、通風設備。24小時有專人值班，配備管理、保潔人員。

三類室内停車場100元/月，要求達到：配備監控、消防、通風設備，有明顯的停車标識。24小時有人值班，打掃衛生。

對于普通業主來說，現實中往往難以區分。在記者的調查中，還有一些小區物業在150元/月的标準上，額外再收取10-50元/月不等的費用，分别冠以維保、年檢、專人操作等用途。

陝西恒達律師事務所律師劉厚燕表示，150元屬于陝西省室内一類停車場服務費收費标準，但所在小區是否按照150元繳費，關鍵要看業主所購買的車位是否符合室内一類标準。文件中對于三類停車場服務費收費标準都有明确規定，但物業公司仍亂收費的原因在于：物價部門取消物業公司收費備案制度之後，業主對小區停車位類型難以區分。

疑問2

西安“停車服務費”是否高得不合理？

在華商報記者調查中，有很多在外地工作的陝西人緻電稱，陝西物價部門定的停車服務費收費标準，在全國應該是屬于比較高的一類。

一位參與制訂《西安市物業服務收費管理辦法》和《西安市物業服務收費指導标準》的工作人員向華商報記者透露，對照西安市物價部門提供的15個副省級城市物業服務收費和交通工具停放服務價格收費管理情況，西安市一類室内停車場物業服務費150元/月·輛的收費，應該處于全國前列。

由于自2015年起國家發改委放開已具備競争條件的七項服務價格，其中就包括住宅小區停車服務價格，可由業主委員會和物業協商來定。

但華商報記者對全國部分省會停車服務費進行梳理，發現西安市小區目前物業公司還在收取的“停車服務費”，明顯高于很多省會城市。

西安：小型汽車按照室内分為三類收費标準：一類150元/輛·月；二類130元/輛·月；三類100元/輛·月。

濟南：室内停車服務費基準價格為35元/輛·月，可上浮10%，下浮不限。

長沙：室内停車場已購車位的停放服務收費标準為30元/月，已租車位的停放服務收費标準為不超過300元/月（含物管費30元）；室外經核定的停車位停放服務收費标準為不超過90元/月。

鄭州：地面、地下規劃共用車位停車服務費每車每月分别為40元、160元，地面、地下已出售和定向出租的車位每月每車30元、40元。

太原：小型車露天車位租賃費為200元/月，外加50元/月的服務費；非露天車位租賃費為300元/月，外加100元/月的服務費。

哈爾濱：《哈爾濱市物業服務收費管理辦法》針對不同類型的車位給出具體價格，平面車位物業費80元/月，有塑膠地膜90元/月；立體車位物業費110元/月，有塑膠地膜120元/月。

廣州：住宅小區業主自有産權車位的物業服務收費，根據不同地區的物業服務成本情況，按每月每車位不高于150元的标準收取。

成都：政府指導價停車場包月停車收費标準基準價為：室内500元/月·車，露天260元/月·車。

疑問3

西安住宅小區停車場 有多少一類？

在華商報連續三天接到的有關西安市住宅物業小區202條線索中，所有小區業主均反映其所在小區停車物業服務費都是按照一類室内停車場收費，即150元/月·輛。

那麼西安市住宅物業小區地下停車場都達到一類标準了嗎？

華商報記者從西安市住建局相關工作人員處了解到，截至2017年1月23日，國家對物業企業資質取消前，西安市共有2023家企業取得物業管理資質，其中國家一級資質31家，二級資質172家，三級及暫定資質1751家，外埠企業69家。

4月29日下午，西安市發改委收費與價格服務處相關負責人表示，西安市目前共有5000多個小區，其中物業管理小區有3883個，1954個物業公司。

對于記者問及有多少小區地下停車場達到了一類停車場收費标準，該負責人表示，從2015年以後，此收費不再進行政府備案，而且實行屬地管理，市一級目前對這些數據還不掌握。

疑問4

物業公司超标準收費 如何處理？

案例：投訴物價部門後停車費降了

西安市雁塔區我愛我家小區，停車服務費最早60元/月，後來漲到了80元/月，2017年起開始變為120元/月。2018年底，物業開始收取2019年停車費120元/月（全年1440元）時，有業主對比文件才發現，西安市一類露天停放收費不得超過80元/月。随後小區多位業主開始與物業交涉，認為應該按照規定收費。

西安市雁塔區物價局檢查所接到該小區業主投訴後，多次前往小區調查取證，經調查，業主反映情況與事實基本相符，責令該小區按照露天停車每月80元收取。

疑問5

停車遭砸、劃、盜誰來擔責？

“收費是一類停車場，出了事卻是三類服務！”不少業主反映，每月向物業繳納停車服務費，但真當車輛停放時遭到他人惡意損壞、砸窗偷盜等情況，又無法找到肇事者，物業這時又各種推脫。

案例1 根據中國裁判文書網顯示，2016年3月，雷某與西安某房地産發展有限公司簽訂了《地下車位使用權轉讓協議書》；雷某購買了該公司位于某項目地下1層50号平層車位使用權。協議簽訂後，雷某支付了19萬元購置該車位，每月繳納150元停車服務費。

2016年5月，雷某車輛前擋風玻璃被砸，車身損壞，随後物業報警，但因該處無攝像頭，未能找到實際侵權人。雷某遂向法院起訴該物業公司，認為物業公司收取相關費用卻并未提供服務，請求判令物業公司賠償車輛損失1萬元。

而物業公司則表示，對雷某車輛不具有保管義務，雙方的物業協議并未約定保管雷某車内财物的義務。

經審理，西安市中級人民法院認為，本案中涉案車輛受損，物業公司作為提供物業服務方，在該車輛停放處未安裝攝像設備，且涉案車輛損害發生後亦未能提供實際侵權人相關信息，緻權利人向實際侵權人追責受阻，故物業公司在履行物業管理服務義務時存在一定過錯，其應該對造成的損失承擔一定賠償責任，物業公司承擔涉案車輛損失的30％。

案例2 2019年6月20日，楊先生去小區地下車庫開車上班時，發現車輛右側前車窗玻璃被砸，副駕駛前方的手套箱被打開，丢失2800元現金，随後修車花費800元。

楊先生表示，其每月都要交180元的租車位費和120元的車位管理費，車在地庫被砸，物業應承擔一定的監管責任。事發後，警方并未抓到作案人員，它曾找物業要求賠償損失，屢次遭到拒絕。

小區物業則表示，警方已介入調查，等調查結束後才能明确物業是否需承擔相應的責任。

最終，經過一個多月的投訴和協商後，物業才以免除其幾個月物業費作為車輛損失的賠償，對此車主也很無奈。

疑問6

西安市物業服務收費細則何時出台？

4月23日，華商報記者就在調查走訪中所發現的問題緻函西安市發改委，4月29日，西安市發改委收費與價格服務處相關負責人就有關問題給予了回複。

其中，市民最為關心的《陝西省物業服務收費管理辦法》去年9月份已經實施，西安市物業服務收費細則何時出來？

該負責人表示，西安市發改委根據陝西省發改委等部門制定的《陝西省物業服務收費管理辦法》，研究拟定了西安市物業服務收費和物業區域内交通工具停放服務收費标準，已召開座談會。目前這項工作按照程序正在積極推進中。 本版稿件由華商報記者 陳思存 于震 采寫