抵押率的高低對于申請貸款的朋友來說極為重要，絕大部分人當然希望抵押率越高越好，這樣子房子本身的價值就很高了。但作為抵押權人，基于你的客戶立場以及貸款産品來分析，你是否也認為抵押率越高表示越好呢？今天，我們就來一起探讨一下關于抵押率的相關知識。

抵押率又稱“墊頭”，是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價價值之比。如：房子貸款70萬，房子估價100萬，則抵押率為70%。

對于想要借款的客戶來說，他們當然是希望抵押率越高越好，這樣自己獲得更高的貸款額度，最好确認到100%；但作為銀行或機構，出于防範風險的考慮，必定需要合理确定抵押率；這兩者可通過自行控制貸款發放比率與抵押物價值比率，抵押率越大承擔的風險也就越大，這樣做一方面控制了貸款與抵押物價值的比率，另一方面防止了客戶将抵押物進行二次抵押融資，從而降低風險。

1．抵押物的适用性、變現能力選擇抵押物适用性要強。由适用性判斷其變現能力，對變現能力較差的，抵押率應适當降低。

2．抵押物價值的變動趨勢一般可以從以下方面進行分析。

1)實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值。

2)功能性貶值，即由于技術相對落後造成貶值。

3)經濟性貶值或增值，即由于外部環境變化引起的貶值或增值。

因此，這個過程中需要銀行或機構根據抵押物的評估現值，分析其變現能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地确定抵押率。這樣一來可以讓客戶的房子得到最大空間的抵押率，二來可以讓銀行、機構以及我們自身的風險降低。

根據《中華人民共和國擔保法》第35條規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。 财産抵押後，該财産的價值大于所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。為了受擔保債權能得到充分的擔保，抵押物的價值至少應大于或等于受擔保權的金額。抵押合同簽訂時，應按當時市場同類物的一般價格對抵押物進行估價，以确保債權能獲得充分擔保。抵押權為價值權，抵押權人隻能就抵押物的交換價值而使其債權得到清償。在抵押物價值較大的情況下，同一抵押物可使多個債權都能獲得充分的擔保。為了保護抵押權人的利益，特别是先位抵押權人的利益，本法規定債權人隻能就抵押物超出先位債權的餘額對其他債權進行擔保。本法這款規定包含兩層意思：一是再抵押的設定，必須以抵押物價值扣除所有先位受擔保數總額後尚有餘額為前提;二是抵押人設立再抵押時，再抵押所擔保的債權不得超過先期抵押物價值的餘額。

在實際操作中，有些時候抵押物價值超過債權金額，抵押率難以确認到100%。

最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議。在最高債權額限度内，以抵押物對一定期間内連續發生的債作擔保。其他類型抵押即為一般抵押，一般抵押針對具體單筆業務。從實際操作情況來看，銀行一般與借款人簽訂的抵押合同為最高額抵押合同，這有助于業務的連續性，提高效率，也有利于維護銀行債權安全。

1.貸款風險

貸款風險與抵押率成正比。抵押率越高，風險越大，抵押率越低，風險越小。所以貸款人對風險大的貸款，采用降低抵押率來減少風險;風險小的，抵押率可高些。

2．借款人的信用

一般情況下，對那些資産實力匮乏、結構不當，信譽較差的借款人，抵押率應低些。反之，抵押率可高些。

3．抵押物。

由于抵押物都是房屋，因此會根據評估房子的價值以及條件進行規避風險，房子價值高，資質好的，抵押率自然會高點，房子價值稍低，那麼相對應的抵押率也會稍低。

4．貸款期限。

貸款期限越長，抵押期也越長，在抵押期内承受的風險也越大，因此，抵押率應當低一些。而抵押期較短，風險較小，抵押率可高一些。

【延伸小知識】在秉道做抵押貸款，不同的房子的抵押率也會稍有不同，如住宅最高可做到70%；别墅毛坯50%，帶裝修60%。

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