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北京樓市好消息

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:提問：京總，後沙峪的中鐵諾德閱墅有投資價值嗎？疊拼，限競房。銷售說四中順義分校學區。自住兼投資。謝謝

A:回答:您好，感謝信任！1、順義沒有學區房概念,四中順義分校并不會給這個盤帶來明顯的價值提升,2、别墅的投資屬性相比普通住宅弱了些,市場流通性也比普通住宅差,隻能作為改善看個人喜歡的程度;如果本地城内已經布局完畢,有較好的資産打底,買一套别墅用來改善生活質量尚可,如果本地沒有優質資産,從利益最大化角度還是優先核心資産,具體回答:中鐵諾德閱墅這個産品設計的還不錯,裡面有很多戶型

比較好的是中式合院戶型,這個戶型設計比較前衛,住起來也很舒服,如果考慮這個盤建議優先這種戶型,其次位置雖然不在中央别墅區的核心區,但還可不算太差;關于限競的弊端就是阻礙前幾年的流通性和金融屬性,看個人怎麼考慮了,綜合如果以改善為目的本地有城内優質資産,可以考慮這個盤,如果期望房子有一定的升值性,投資屬性占比過重建議看看城内優質地段的住宅;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

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Q:提問:京總好。近期準備在朝陽買房。具體情況如下：本人目前居住在順義老城區，小孩小學三年級，考慮解決孩子學區和個人工作通勤，準備在望京、太陽宮、亞運村小營區域購買兩居室一套，準備自主并長期持有，重點考慮小升初能夠上優質初中，兼顧次新。目前有資金550W，順義一套房滿五唯一價值約260W,目前因為距離孩子上學特别方便，準備繼續持有3年再賣。現有以下幾個問題拿不準，希望您能夠指點：

1、購房總預算750W，兩居室如果考慮望京陳分單校，隻能利澤西園、南湖東二、望馨三個社區，整體屬于老小區，擔心4年後學區政策有變不保值；且家裡兩個人都需要自駕通勤，除望馨外小區停車實在困難；2、還考慮朝庭公寓、嘉美風尚、慧谷陽光三個次新也有750W能靠上的房子，但學區多校，清華附和陳分望實也可以考慮，如果去了其他校就失去買房意義了；

3、太陽公聖馨，亞運村凱旋城也可以考慮，但一個是回遷房，一個有商業，且感覺不如望京總體發展前景好；4、綜上，請教京總，考慮上述三類中哪一類小區更合适；5、順義還有父母在居住，個人也箱繼續持有順義的房子，請教京總，目前按二套購買，和賣掉順義按首套購買，稅費上大約差多少個W？

A:回答;您好，感謝信任！1、麗澤西園、南湖東二、望馨從居住屬性上不如方案二中的慧谷陽光，慧谷陽光抛去學區價值，自身的樓盤素質也在區域内名列前茅，如果選擇方案一，學區政策發生變化，這些老舊小區唯一的價值被削弱或者去除，價值也會随之降低，如果選擇方案二，上不了心儀的學校，但房子的價值還在，并不會影響房子的升值性，從投資角度優選方案二中的慧谷陽光比較穩健一些。

2、聖馨和凱旋城從樓盤角度這兩個盤在太陽宮和亞運村商圈内屬于尾部樓盤，在市場上缺乏競争優勢，過往的行情數據也都一般，從區域上太陽宮要比望京高一個等級，但亞運村要比望京低一個等級，綜合應該是優先望京區域，優質樓盤，其次太陽宮尾部樓盤，放棄亞運村。

3、這個價位購買人二套和首套購買稅費相差沒有特别大的明顯，主要是出賣人房子的屬性，是否滿五唯一，這個稅費變化很大，其次順義的房子可以和家人商量，如果決定要賣，可以在此次置換計劃中一并考慮，順義本地沒有核心産業支撐，房價也常年窪地，如果一家人決定搬到城裡生活，不如把順義的房子出掉把資源集中在這次置換上，一是為了孩子上學，二是為家庭配置一套核心優質資産，從這兩個維度上看是沒錯的，至于孩子目前還在順義上學，可以考慮房子置換時租一套，隻是會折騰一點，并不會影響生活質量和孩子的教育，比較有利于家庭資産的成長性。建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理，祝一切順利！

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Q:提問:京總您好，看了您的選籌思路受益匪淺。我住在麗澤商務區附近，我父親住在昌平高教園北街家園小區，距離比較遠，因此想将我父親昌平的房子換到南城。目前他的房子市場價約400w，老人沒辦法貸款，所以考慮同價位置換，要求2居即可，考慮投資保值增值，希望跑赢大盤，可長持。請教京總：

1.昌平高教園北街家園的投資屬性怎麼樣，近期會不會受未來科學城規劃影響，行情會比較好;2.如果往南邊換，400w不貸款的情況下，可考慮西紅門、新宮南部、舊宮、瀛海、亦莊，其中您推薦哪些片區？這個價位您能否推薦幾個小區？

A:回答:您好,感謝信任!1、未來科學城西區總體要比東區更有優勢一些,西區重點承接的是生物醫藥、智能制造、包括新能源、新材料、信息技術、高等教育、科技服務為主,重點聚集的是生物醫藥健康産業,可以和海澱形成資源對接;從地理位置上西區是和海澱接軌,海澱北部新區是未來海澱新的一個增長點,海澱北部新區的人口吸引相比于其他區更容易一些,

一是海澱是互聯網強區,教育資源強區,幾十年的發展已經沉澱了很多互聯網碼農,民營企業更多,從産業結構上民營企業是要比國企央企有市場活力的.很容易吸引到資本進來,高端配套就會很容易形成.總結起來就是:海澱北部是互聯網企業的聚集地,而昌平南部則是互聯網人才的聚集地.二是靠近回天地區,海澱北部新區有先天性的優勢.未來科學城的西區重視程度從某種意義上是要比東區高的,這個區域未來有一個利好的增長點就是交通改善,北清快速路通車後,可以打通直接到首都機場,基本上就可以形成産住結合獨立的生活商務區了,這就意味着回龍觀、天通苑去西部上班交通更加順暢.

從某種意義上昌平應該是把有限的資源優先向生命科學園方向傾斜，因為可以對接海澱的北清路科技軸，這也是符合昌平區科創中心重要組成部分定位。所以西區比東區更有潛力;如果未來科學城全部兌現,那麼沙河高教園會有一定的帶動,但規劃的再好,兌現總需要時間,房産投資講究的是效率優先,資金最大化利用原則,400萬我們買的話不會選這個地方;買這個地方等于DB,有太多的不确定性;

2、西紅門、新宮南部、舊宮、瀛海、亦莊這幾個闆塊,可以重點關注下西紅門的鴻坤系列,亦莊的南海家園,舊宮的宣頤家園、靈秀山莊;西紅門本身是彙聚了商業價值,各項的配套比較齊全,距離大興新城比較近，距離市區也近，屬于大興新城後期的外溢闆塊，并且有自己的産業，重點發展的是金融互聯網産業，西紅門相對來說是有盼頭的，現在可以向北承接4号線沿線的剛需購買客群.舊宮的價值來源于亦莊,這三個闆塊相比較的話,亦莊河西的南海家園更有優勢一些;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》《大興跑赢大盤選籌導圖》祝一切順利,有問題可再向我提問.

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Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現象：像通州，門頭溝這些地區，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手後過個兩三年後就會比周邊高好多，還有的說期房變現房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發商的日子越來越不好過,利潤這麼低,能多賣為何不多賣,好的盤應該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指标就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發商某個樓盤又調價了，但這統統都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,隻有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策幹預,賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指标。在一些比較差的闆塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山禦園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀态;跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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Q:提問:京總您好，很榮幸加入，本人豐台東麗溫泉一套小兩居，然後想置換到車道溝附近小三居預算總價750左右，娃在紫竹院學區，主要考慮挨老人近點，以後方便，不知道是否合适。或者有重點推薦區域參考一下，謝謝

A:回答:您好;感謝信任!1、東麗溫泉在豐台屬于洋橋闆塊,這個區域内的住宅普遍為90年左右建成的,2000年以後的隻有一個小區,北京的二手房市場除了東西海2000以前的老房子,面積越大越難賣,小面積總價低,剛需客為了通勤距離會選擇拿來過渡一下,洋橋這個闆塊在豐台已經往固化的方向傾斜,未來很難吸收到市場上的優質購買人群,本地稍微有幾個錢的都會選擇到更優質的區域生活

其次豐台本地缺乏核心産業,房子要穩健的保值增值，第一取決集中的産業，第二取決于成熟的配套，第三取決于品質。尤其是商圈的品質和人文;豐台沒有學區概念，隻能抓這三個;産業是吸引人的作用，教育是留住人的因素，豐台這兩個都沒有，所以房價常年窪地，未來教育均衡下的前提，優質的資源會投入到高端人才聚集的區域,

優質的産業結構背後意味着高收入,高收入可以吸引更高層次的人才,持續不斷導入人才;各種高端配套起來就會容易的多,有了這個基礎慢慢這個區就會形成良性循環,會越來越有活力,對人才、資本的吸引力度也會持續增強.所以豐台值得持有的房子隻有麗澤附近的優質闆塊優質小區,其他區域的房子持有成本很高,不是說不漲,投資是效率優先原則,如果有條件固然選擇更優質的區域;才能吃的闆塊紅利,搭上這座城市的快速列車.從這幾個基本市場規律出掉往其他區換大方向是正确的

2、距離紫竹橋比較近的闆塊可以看看廠窪小區;這個老社區管理不錯,性價比也可,750認真淘淘拿一套三居性價比還是很高的,其次可以關注下公主墳的翠微中裡、南裡;都是在你們預算範圍之内,如果就近選擇優先廠窪,能接受一定的距離可以關注下公主墳;這兩個闆塊在這個預算都還不錯;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區在昌平區老舊小區改造的名單裡面。現在家有倆娃，老大2025年上小學，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續持有等改造結束？

加固改造的消息對房價影響大麼？如果等待改造結束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區加固改造之後價格上會有比較大的漲幅麼？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區改造重點在于小區業主意見是否統一,全部統一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區域想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，老舊小區就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區又破又貴,品質夠不到,所以犧牲距離換取品質;遠郊的一些剛需品質次新還有些價值,但如果不發生普漲的情況下很難帶動,

建議您等等看,市場熱時賣總比現在賣劃算一些,不至于虧那麼多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區域看看品質次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;

市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房緻富的路一直在,隻要貨币一直超發,房價上漲沒有盡頭,放平心态就當交學費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

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Q:提問:京總好，由于最近感到房價上漲，但我自住的房子價格上漲明顯低于其他地區，有換房打算。在頭條讀到您的文章，對于産業和住宅的關系分析很是認同，趕緊加入了京房會。我們在2016年首套首貸，最高貸款額買了豐台南宮（與房山長陽一路之隔）156平米的新房，目前能夠售出的價格大概在500左右。與我同年，同事在清河290萬購二手房，目前價格比我的房子價格還要高。深刻感受到房價分化，所以計劃換房，目前南宮房子已經挂牌，并不好賣，但我下決心，即使降價也要盡快出手。

去年繼承了一套西城的老舊央産房，目前也在挂牌出售。現在我們的想法是手裡房子全部清倉後，現金大概500萬左右。之前有商貸記錄，再次購買均算二套，隻能貸款140萬左右。計劃購買一套兩居 一套一居，這樣相對靈活一些。因為家裡有3條狗，所以我們計劃買一套一層帶院子的房子，之前去回龍觀看了一天的房，發現500多萬兩居帶院子的房子品質不好，小區比較混亂。針對這個情況我們調整了計劃，想請您指點一下，是否合适。

首先決定投住分離，我們可以在房山長陽租萬科帶院子的房子，繼續享受遠大新。問題一、我們想購買一套500萬左右（350 150），二套250萬左右（150 100），您看這樣分割資金購買是否合理？還是應該集中資金購買？問題二、看了回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店幾個地區，目前比較傾向回龍觀、朝青、常營、亦莊。但有點擔心回龍觀已經漲2年了，是否比不上其他地區有潛力？

問題三、一套的選擇有：回龍觀兩居（新龍城、領秀慧谷AB、萬潤家園、龍博苑），清河一居（清緣東裡、強佑清河新城），朝青一居（天鵝灣LOFT、華紡易城、青年彙佳園），朝青兩居（國美第一城），常營兩居（柏林愛樂、富力陽光），請問哪個版塊潛力更大些？版塊内的小區選擇是否合适？問題四、二套想購買亦莊的中信悅海苑的一居室，看起來價格還比較低，是否合适？以上是我們自己琢磨的計劃，想請您評判一下，提出合理的建議。因為換房的問題思考有一段時間了，所有問題比較多，請京總海涵，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、投住分離正确;豐台南部房山沒有投資屬性,或者說投資屬性很弱;犯錯概率大大增加,避免錯誤的最好方法就是遠離這種區域;到确定性更高的區域;隻要選籌不太爛,總能吃到紅利;犯錯概率大的區域即便是我們精心選籌;做了很多功課,但結果還是輸的,這就是戰略上的選擇錯誤,用戰術去彌補并不能解決實際問題;

2、建議集中資源選一套優質盤,保留一張房票,房子上漲後可繼續建倉;如果把2張房票全部用完,未來再想買會很麻煩,其次資金有限,無論是在哪個商圈大概率隻能選到尾部的盤,别人吃肉我們吃能喝湯,集中資源選一套頭部的盤,把區域行情全部吃掉才是王道;而不是追求數量;

3、回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店這幾個區域還是有不同的,回龍觀、朝青、亦莊、屬于區域内的龍頭商圈,常營、高米店屬于次級溢出闆塊,西紅門屬于大興西線的領漲闆塊;從房産選籌的維度和當下的市場變化;您是投住分離應該優先選回龍觀、朝青、亦莊;資金夠面積夠用毫不猶豫選這種區域;選次級闆塊的前置條件是家庭剛需,有孩子或三代同堂,自住為首要條件,不得犧牲距離換取面積;

4;亦莊、回龍觀、朝青這三個闆塊都可,漲幅都比較穩健;從資産配置的角度,市中應該有一套住宅;其次才考慮遠郊;華紡、青年彙佳園很好,國美屬于朝青的上車盤,流通性比較大,但品質不如華紡、青年,從長持的角度這兩個盤自身的成長性更有優勢;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總您好，很榮幸加入，本人近期對樓市迷茫，望指點。我的基本情況：我和老公都是石景山戶口，工作和居住現在也在石景山，現有住房不打算賣，要就近照顧老人，已無公積金首貸和二貸資格，但最近騰出來一個購房指标，現在手上有現金500(可以再商貸一些)，希望入手一套有投資價值的房産，最好在東西海，請問有什麼合适的小區可以入手？

A:回答:您好,感謝信任!如果是做純投資計劃,500的現金可以找一些配套成熟居住體驗好的優質商圈淘一淘次新的2居;現在房價漲幅的規律是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第一波上漲,緊跟其後的是同區域内管理較好的老公房社區;第二波仍然是學區 成熟的溢出區域(同樣是品質次新),溢出區域呈現的市場情況是上車次新盤領漲,規律是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的闆塊上車,

第三波依然是學區 熱門核心區域 溢出區域的品質次新 剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的闆塊,同樣是品質次新盤、這些冷門闆塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律;500的現金如果在東西海隻能淘到一些老公房社區,這類房子的保值屬性尚可,但在同區域漲幅比較靠後;隻有大行情出現時才會輪到;做純投資像朝陽的朝青是一個很穩健的區域,華紡易城和青年彙佳園的2居室700萬出頭;加上稅費和中介費750左右能搞定,

500的基礎上再貸300以内問題不大;如果就近可以看看西城廣外的遠見名苑;04年的商品房,79平的兩居室戶型報價在800左右,可以認真淘淘;廣外有麗澤的輻射,學區溢價低,投資屬性還可;保值增值性都比較穩健;其次可以看看公主墳的翠微南裡、中裡,這兩個盤管理還可,性價比不錯,距離石景山也更近一些;如果是做純投資計劃朝陽方案最優;如果為了方便照顧老人優先廣外、其次公主墳,祝一切順利!

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Q:提問:您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源裡星源彙，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟嶽父母一起住。最近準備在大興義和莊未來雲城購入一套三居新房，2024年底交房，準備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，

關注點：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車站地鐵站，後續還有s6号線規劃，本人後續可能去雄安上班，為高鐵通勤做準備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規劃，義和莊一帶應該會發展潛力較大。請教：一是這個時刻買入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源彙的住宅如何處理比較好？

A:回答:您好,環京區域和北京幾個邊界區域就是衛星城市的概念,這些區域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心産業支撐,未來上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側西紅門依次輪動高米店、棗園、最後天宮院;西紅門已經屬于通勤居住闆塊了;大興新城規劃的再好,最終還要看産業的落地情況,

東邊有亦莊,什麼産業會到西紅門發展;比如互聯網新媒體,什麼産業會到亦莊;比如中金;物以類聚同樣的道理産業也分為一二三流;前段時間網上曝光的中金工資,這隻是被大家看到了極其一小部分,亦莊随便一家高新企業拉出一個普通員工,年薪過百是很正常的,不過百的證明沒有拼命幹,這種産業性質的購買力和衛星城的購買力有很大差别,

投資不是DB,投資房産是搭乘這座城市、這個區域的經濟增長,得到确定的回報,買入大興高鐵站不是很建議,不确定性太多,或者說大概率會虧損,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,如果有條件當然選确定性更強的闆塊,不如看看亦莊核心或者溢出闆塊,如舊宮、瀛海;新源裡如果沒有更好的投資品或者資金需求留着即可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

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Q:提問:京總你好，目前房子已賣，過戶過程中。正在看新房，合适就會出手。家中三代同堂，預算1250左右，可以不考慮學區，目标是4居室品質改善。學習星球精華文章後，希望購買區域和居住品質相對還不錯、物業水平還行、居住為主兼顧能夠保值增值的改善樓盤。我們一家分别在國貿和望京東工作，因此之前主要考慮朝陽、通州和亦莊的樓盤。這個預算，可否請京總推薦幾個樓盤參考，謝謝。之前簡單聚焦于後沙峪的中海湖光九裡和通州的武夷融禦二期。傾向于融禦二期但聽說過一期業主維權，怕二期品質和物業管理跟不上。以上請京總指教，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1250如果硬性條件是4居的話買在亦莊會比較穩妥一些;通州目前還是一座空城,兌現的周期存在很多不确定性,亦莊已經有良好的産業結構,加上教育也可,整體的區域價值比較穩固,武夷融禦維權是一期裝修的一些小問題,房子隻要精裝一定會有問題,不要在乎不該在乎的,抓大放小,這個盤綜合素質指标都可,如果考慮通州需要長持,亦莊可以看看金茂系,4居室的戶型很棒,在您們的預算範圍之内,樓盤的居住感也都是區域天花闆級别的;後沙峪建議放棄,後沙峪是一個剛需和高端改善的區域,剛需主要向主城區承接通勤人員,

1250買這個區域屬于資源錯配;朝陽的話可以關注下奶西地塊;但買個4居應該會比較困難,如果能壓縮到三居室,把目标從通州和亦莊拉到朝陽,整體保值增值性會更穩健;總體如果期望四居;優先亦莊、其次通州;放棄後沙峪;參考精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;各區跑赢大盤選籌導圖,按照會員文章布局包賺!祝一切順利;

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

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微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

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13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

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15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

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84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

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