最近黃埔新城大熱，業内心最多的是：會搶走新塘的客嗎？

會不會被搶走，看看誰最緊張就知道。在黃埔新城周邊走一圈，暫時沒有發現新塘闆塊樓盤的廣告：

黃埔新城旁邊，科學城來的大兄弟

根據上周一手網簽數據，黃埔确因黃埔新城而網簽大增，但增城也有小幅增長，成交套數居第二，倒也沒有那麼不堪一擊。

圖源：廣州中原地産研究院

具體到樓盤，黃埔是多點開花，增城表現比較好的是合景臻湖譽園、時代傾城和水木芳華：

圖源：廣州中原地産研究院

新塘就沒有能打的了嗎？不，新塘大盤不少，而且算是增城扛把子，但争議也伴随着熱度一起上升，不少朋友對它褒貶不一。

褒者認為是剛需天堂，還不限購，兩三百萬就能在廣州有個家，聽上去很有吸引力。以前經常要塞在廣園東，現在有地鐵13号線，聽聽歌玩玩手機，至少沒有開車累呀。

貶者認為市政配套發展慢，苦苦盼望的凱達爾廣場還爛尾，東部CBD還是工地，新貨又多挑花眼。

一位廣漂多年的讀者，在新塘上車3年了，他是真自住，問他到天河上班的感受，就輕描淡寫說了一句：

“地鐵還算方便，網購時代買啥不愁，剛需上車，就不要求那麼多啦。”

在新塘的新房大糧倉中，剛需族要想買了不後悔或者少後悔，買之前還得做清功課。

這次我們挑幾個當打大盤：越秀星圖TOD、華潤公園上城、金茂萬科都會四季、合生湖山國際，以及招商臻園和碧桂園雲頂，一起比比看。

新塘剛需選盤，首要看交通

要問新塘買房客最看什麼？當然是地鐵了。買新塘隻是居住的話，那到地鐵站的距離直接決定生活質量。

這幾個盤的價值重頭戲，由到13号線的距離決定，這也是郊區盤的特色。

星圖TOD在這項指标力壓群雄，幾乎是官湖地鐵站上蓋，最近處可能約200米。

統計了一下各盤到地鐵站的步行距離：

距地鐵站方便程度排序如下：星圖TOD>華潤公園上城>金茂萬科都會四季>合生湖山國際>招商臻園>碧桂園雲頂。

各位看官先别急，雖然地鐵出行的用時有較大相差，但各盤駕車至珠江新城的用時則不相上下。在不擁堵的情況，基本都能在1小時内到達。

從駕車這一指标判斷：華潤公園上城>合生湖山國際>金茂萬科都會四季≈星圖TOD>招商臻園≈碧桂園雲頂。

卷到一定程度，還得拼學校

在新塘的紅海裡賣房，沒個好學校底氣都不足。

特别是非戶籍買家，花上幾百萬選擇在新塘立足，都希望孩子能得到好教育。

于是這幾個大盤，越秀、萬科、華潤、合生和碧桂園，都在學校上下了功夫：

花巨資引進品牌的，有華師系，如星圖、都會四季；也有廣外系，如公園上城。湖山國際相對取巧，引入了育才系，碧桂園雲頂是鳳凰實驗小學。

截至目前，星圖對口的華南師範大學附屬新塘學校、合生育才學校和鳳凰小學均已開學，解決了家長們的難題。

列表如下：

排序的話，首先考慮引入品牌的知名度，辦學成熟度，還有規模及對口範圍，比如星圖TOD九年一貫制，對口範圍也單純，這就占據優勢。

大緻可以這樣排列：星圖TOD>金茂萬科都會四季≈華潤公園上城>合生湖山國際≈碧桂園雲頂>招商臻園。

整體來看，新塘在近年來引入學校方面還是很給力的。在這裡選盤，有學校總比沒學校好，已開學的确定性也會更強。

商業配套：内生型社區更有優勢

我篩選出了幾個規模較大的幾個商圈，分别測試了各盤所能享受的配套。

從步行便可到達的生活圈範圍看，星圖TOD和碧桂園雲頂都是内生造血型大社區，幾千戶人可以在家樓下解決吃喝玩樂。

招商臻園也不賴，雖然自家商業規模小了點，但也可以實現穿個拖鞋就能去旁邊的新塘萬達、合生彙吃個飯、看場電影。

都會四季與公園上城屬于有自帶商業但不多，但去附近商圈開車十幾分鐘也能到。

合生湖山國際就比較特别，雖然自身不帶多少商業，附近也沒有特别大的商圈，但好在隔壁都有一個成熟并開業多年的社區商圈。位于合生隔壁的翡翠綠洲能滿足生活所需。

因此各自的商業配套排列為：星圖TOD≈碧桂園雲頂≈招商臻園>都會四季≈公園上城>湖山國際。

蘿蔔白菜都有，産品性價比較高

看産品需要結合着價格來，以1小時通勤至珠江新城的用時作标準，能用2字頭的單價入手新塘也算是性價比十足了。

這幾個盤的價格：星圖TOD>華潤公園上城≈招商臻園≈碧桂園雲頂>金茂萬科都會四季≈合生湖山國際。

星圖TOD賣得貴的也有賣得貴的理由：學校、商業都是所見即所得，并且是整個新塘罕有的下樓就到地鐵口的社區。

産品上是大雜燴，從80平到135平都有，對于着急入住、想要确定性的朋友不妨考慮星圖，整體來說價格是對得起其價值的。

另外華潤是最靠近黃埔的個盤，開車通勤也很方便。比起其餘項目，華潤的産品是實打實的三房、四房，業主入住後無需自行改造，整體性價比尚算高，适合追求住得舒适的人。

華潤公園上城樣闆房實拍

招商和碧桂園的産品是大面積、偏改善型的，購買的群體多由本地人組成，更适合生活圈子固定在新塘、平日無需每天通勤至外區的人。相反外區的剛需一族，還是要慎重考慮了。

碧桂園雲頂樣闆房實拍

金茂萬科都會四季的産品中規中矩，以贈送面積的形式壓縮房子總價，也不失為剛需一族的高性價比産品。

合生湖山國際的戶型對于剛需族來說，其功能性就顯得不夠了，在同等面積段上，其他市場産品一般都能比它多做出一個功能房，對于想入手的朋友要慎重考慮其戶型在二手市場的流通性。

總結一句，新塘在售的産品還是有自己的“底線”，主力的剛需戶型基本都是80-100平，讓人住得更體面，預算寬松的還可以選擇更大的面積。

敲黑闆：該咋選？

交通：習慣地鐵出行的首選星圖TOD；自駕為主的首選華潤公園上城，其次可考慮金茂萬科都會四季、星圖TOD。

教育：想要看到較大确定性的，可以選擇已開學的星圖TOD、合生湖山國際；其次選項是華潤公園上城、金茂萬科都會四季，但目前僅為規劃，後續有待時間驗證。

商業：星圖TOD、碧桂園雲頂、招商臻園是第一梯隊，所見即所得。金茂萬科都會四季、華潤公園上城的周邊也有商業，但需要适度駕車出行。

産品：一家三四口首選華潤公園上城、金茂萬科都會四季、星圖TOD；偏改善的可以考慮招商臻園和碧桂園雲頂。

新塘畢竟是增城的親兒子，無論是城市界面，還是商業教育等配套的建設速度都是令人滿意的。各大熱門一手樓盤的産品設計也從以前的純剛需為主，逐漸過渡去剛需、剛改、改善一條線滿足了，這也反映了新塘在承接市區外溢的功能上邁向了新階段。

未來的新塘，你們看好嗎？