徐州的二手房市場一直是處于供大于求的情況，光看徐州鍊家數據顯示，真實在售的二手房挂牌量就達到了33942套。

徐州樓市當下的二手房市場，整體來說相對平穩，但具體小區之間的差别還是非常大的，有的小區穩穩當當，依然有不少房源高價、快速成交。

而有的小區不漲反跌，尤其是跌幅較大的小區，業主可真的要虧大了。而這個時候，就是檢驗自家小區抗跌性的最佳時機。

今天，筆者就整理了最近一年來，徐州市二手房挂牌價跌幅較大的前10個小區。

注：文中數據來源鍊家，僅供參考，統計時間2022.08.11，根據統計的時間節點不同，略有出入。

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徐州市二手房挂牌價跌幅TOP10小區曝光

學區房也降溫，最高跌幅19%

榮盛香榭蘭庭 環比下跌9%

榮盛香榭蘭庭，跌幅約9%。該小區2021年8月份挂牌均價為1.94萬/㎡，現在小區挂牌均價約為1.78萬元/㎡，差值約1700元/㎡。

觀察小區近一年挂牌價可以看出，二手房挂牌價格基本持續下跌。小區最近成交一套112.59㎡3室2廳二手房源，成交單價為14167元/㎡。

東南郡二期 環比下跌9%

東南郡二期，跌幅約9%。該小區2021年8月份挂牌均價為1.94萬/㎡，現在小區挂牌均價約為1.75萬元/㎡，差值約1900元/㎡。

觀察小區近一年挂牌價可以看出，小區二手房挂牌價在這一年中漲跌不定，但漲跌幅度較小，今年5月份小區二手房挂牌價又達到近段時間的頂峰。小區最近成交一套84.9㎡2室2廳二手房源，成交單價為11756元/㎡。

永康小區 環比下跌12%

永康小區，跌幅約12%。該小區2021年8月份挂牌均價為3.08萬/㎡，現在小區挂牌均價約為2.71萬元/㎡，差值約3700元/㎡。

觀察小區近一年挂牌價可以看出，二手房挂牌價格同樣保持基本持續下跌的态勢。小區最近成交一套36.3㎡1室1廳二手房源，成交單價為23976元/㎡。

中茵龍湖國際南區 環比下跌14%

中茵龍湖國際，跌幅約14%。該小區2021年8月份挂牌均價為1.89萬/㎡，現在小區挂牌均價約為1.62萬元/㎡，差值約2700元/㎡。

觀察小區近一年挂牌價可以看出，二手房挂牌價格同樣保持基本持續下跌的态勢。小區最近成交一套88.43㎡2室2廳二手房源，成交單價為13887元/㎡。

藝波小區 環比下跌14%

藝波小區，跌幅約14%。該小區2021年8月份挂牌均價為2.91萬/㎡，現在小區挂牌均價約為2.49萬元/㎡，差值約4200元/㎡。

從近一年房價走勢看，小區二手房挂牌價在這一年中漲跌不定，且幅度都比較大，直到今年2月份就基本保持持續下跌的趨勢。小區最近成交一套44.67㎡2室1廳二手房源，成交單價為22275元/㎡。

徐州中銳星尚城 環比下跌15%

徐州碧桂園小區，跌幅約15%。該小區2021年8月份挂牌均價為2.03萬/㎡，現在小區挂牌均價約為1.72萬元/㎡，差值約3100元/㎡。

從近一年房價走勢看，小區二手房挂牌價保持持續下跌的趨勢。小區最近成交一套114.56㎡3室2廳二手房源，成交單價為15713元/㎡。

徐州碧桂園小區 環比下跌16%

徐州碧桂園小區，跌幅約16%。該小區2021年8月份挂牌均價為1.91萬/㎡，現在小區挂牌均價約為1.6萬元/㎡，差值約3100元/㎡。

從近一年房價走勢看，二手房挂牌價格持續下跌，再無反彈。小區最近成交一套92.84㎡3室1廳二手房源，成交單價為14865元/㎡。

人才家園 環比下跌18%

人才家園，跌幅約18%。該小區2021年8月份挂牌均價為2.69萬/㎡，現在小區挂牌均價約為2.21萬元/㎡，差值約4800元/㎡。

從近一年房價走勢看，人才家園二手房挂牌價格持續下跌，且跌幅較大。小區最近成交一套85㎡2室2廳二手房源，成交單價為17612元/㎡。

青年小區 環比下跌19%

青年小區，跌幅約19%。該小區2021年8月份挂牌均價為3.43萬/㎡，現在小區挂牌均價約為2.78萬元/㎡，差值約6500元/㎡。

從近一年房價走勢看，青年小區二手房挂牌價格持續下跌，同樣跌幅較大。小區最近成交一套34.96㎡1室1廳二手房源，成交單價為26888元/㎡。

紫金奧鄰花園 環比下跌19%

紫金奧鄰花園，跌幅約19%。該小區2021年8月份挂牌均價為2.48萬/㎡，現在小區挂牌均價約為2.02萬元/㎡，差值約4600元/㎡。

從近一年房價走勢看，小區二手房挂牌價格持續下跌，跌幅較大。小區最近成交一套133.16㎡3室2廳二手房源，成交單價為16897元/㎡。

統計總結：

筆者在統計中發現，徐州大多數小區的跌幅都沒超過20%，可見徐州房價相對堅挺。

而在本次統計中，房價跌幅較大的樓盤中學區房占有相當大的比例，如青年小區、藝波小區、永康小區等，基本都是徐州頭等的學區房，但共同點都是房齡很老的小區。

自從官方禁止學區房的名義炒作之後，再加上多個城市開始多校劃片，教師輪崗，徐州的學區房市場同樣受到了波動，不少學區房的價格也都回到了2、3年前。

02

新房市場、二手房市場

這類房子慎重買

在新的一輪樓市周期中，我們發現房價下跌的小區都有一些共性，同時這也給買房人一些提示。

二手房市場：

1、隻有學區、毫無居住體驗的學區房慎買：曾經的老破小賣出高價，無非就是學區房的加持。

現如今，買房邏輯改變，大環境下一直倡導教育公平化，如今徐州名校遍布全城，這讓追求極緻教育資源的家長有了更多選擇。而且今年老破小由于沒有居住體驗感，房價開始持續倒退，也讓大家明白了改善自住的重要性。

2、房齡較大的剛需大盤慎買：這類小區大多集中在偏遠闆塊，物業維護較差，周邊配套卻趨于成熟，周邊的發展空間小，未來很難有房價上漲的區域。

新房市場：

1、短期内無直接利好刺激的闆塊不要碰：闆塊的房價主要依托于闆塊的發展規劃以及配套來支撐，如果連撬動房價的基本利好都沒有，那房價上限可想而知。

又或者說，闆塊利好兌現需要一個較長的周期，彼時你的小區早已在市場不具備競争力，市場流通性也不高。

2、物業品牌口碑不好、小品牌房企項目不要碰：房地産行業震動不斷，不少開發商破産、暴雷。而大品牌房企、國企、央企相對來說财務健康，企業更穩健。

後疫情時代，好的物業更是業主的“守護神”，物業的好壞對後期小區的升值保值有着不小的影響，同時對後期二手房的價格和對買主的吸引力更有優勢。

3、沒有足量人口流入的區域不要碰：有人才有需求，有需求才會有價格的浮動，強有力的購買需求，往往是高端産業研發基地和園區可以帶來的。

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寫在最後

徐州的二手房市場不容樂觀。

供求關系決定價格，目前徐州鍊家在售二手房已逼近3.4萬套，居于高位。

從新房角度看，目前徐州各個闆塊的新房供應量充足，而且有的比二手房價更低，外加産品更優越，買房人更偏向新房市場。

多方擠壓下，二手房發揮的空間愈發狹小，非獨特房源或難以在市場上擁有一席之地。此外，現階段看跌房價的人大幅增長，越來越多的人買房意願降低，新房、二手房去化困難，流通率降低。

最後建議，現階段買房，一定要綜合地段、學區、品質、物業、居住體驗等多方面，謹慎挑選、實地探訪、貨比三家，切勿抱着炒房的心态買房。

來源：樓市徐州