12月15日，曆時三天的青島第三次集中土拍落幕。

這個時間點，全國22城第三輪集中供地已經“棋近終局”，廣州、深圳、杭州、蘇州、上海、重慶、成都等14個城市都已經完成供地，整體而言，溢價率降低、出讓條件優化、競拍門檻下調是本輪土拍的特點。不過，即便土地出讓規則有所松綁，房企拿地的熱情仍然明顯減弱，低溫運行、底價成交是普遍現象。在資金環境持續偏緊、樓市下行壓力較大的情況下，底價成交與國企兜底成為主流。

青島的情況也差不多。

本輪集中供地青島共推出45宗地塊，總土地面積131.4萬平方米，起拍總價151.48億元。其中，涉宅用地40宗，出讓面積123.21萬平方米，占總出讓面積的93.77%。

最終，第三輪土拍成交42宗地塊流拍三宗，收金133.3億元，整體溢價率0.7%，低溫運行。

此前，5月中旬啟動的青島首輪土拍挂牌63宗地塊，最終成交61宗地塊收金135億元，整體溢價率2%；9月初的二輪供地推出87宗地塊，成交76宗地塊收金278.6億元，整體溢價率0.46%。

本輪土拍的諸多情況，各路專業媒體早已詳陳細解，在此不再贅述，僅從翹腳圍觀的角度，聊一聊三個非關鍵詞：流拍、溢價、縮量。

流拍各有因

三宗流拍地塊分别為即墨環秀地塊、城陽亞洲杯旁地塊和高新區唯一地塊。

在12月13日下午進行的首日土拍中，即墨南大門國際商貿城千畝商住地再次流拍。該地塊屬于商住綜合用地，占地面積58790㎡，容積率2.9，計容建面170491㎡，樓闆價2462元/㎡，總價41975萬元，還須配建租賃型人才住房15344.2平方米。業内人士認為，有關部門承諾的配套小學等諸多承諾落空，是流拍的原因。另有說法認為，配建的人才公寓是金茂内定，金茂不出手别的房企不便參與。

12月14日下午，本輪土拍高新區僅有的一宗地塊遭到流拍。該地塊位于新悅路以東，海月路以西地塊，是規劃教育用地南側（清華附中）住宅用地，占地面積約15萬平方米，容積率2.0，規劃建築面積約30萬平方米，起拍樓面地價4000元/平方米，起拍總價10.83億元。

綜合算下來，地價10.83億外加支付學校建設資金3.25億，拿地總成本14.15億，折合成本超過5200元/㎡。

關于這個成本價，業内的意見是：大家都不傻。

12月14日上午，城陽亞洲杯旁地塊有人報名、無人出價遭流拍。該地塊位于城陽區城陽街道靖城路西、禮陽路北，為商住地，占地面積38098㎡，規劃建面80816㎡（住宅建面61277㎡，商業3539㎡，旅館用地16000㎡）；此外劃撥建設租賃型人才住房6808.6㎡，不少于170套；容積率2.3，樓闆價5059元/㎡，總價4.09億元。

卓易數據顯示，其中23830.1㎡的租賃型人才住房采取提取資金的形式，共計1.2億作為保障專項資金，拿地成本為1.2億 4.09億，折合成本約6551元/㎡。

但是若隻将流拍原因歸咎于成本，顯然有些牽強。

本輪供地，城陽區公認的兩宗優質地塊，一塊被和達競得，另一塊就是流拍的這塊地。

作為近年來表現優異的本土房企，和達集團在産品打造方面頗有獨到之處，在精質善工的産品力理念下，打造的和達智慧生态城、和達海映山、和達和園等多個高品質項目，擁有良好的客戶口碑基礎。和達集團2021年在銷售端和土地端表現優異，銷售額長期穩居青島前三。本次和達競得的中誠路地塊位于城陽區核心位置，是傳統高端居住區，享有城陽區實驗小學優質學區。1.5的低容積率也與對面的博觀一品相似，具備高端産品的地塊屬性。

能與和達地塊并肩而享優質之名，可見亞洲杯地塊實力不俗。

此前的控規調整公示也提到，以亞洲杯足球賽事為契機，進一步強化區域公共中心職能，增加商業商務設施，布局足球産業空間；加速推進老舊工業園區改造，實現産業升級，提升亞洲杯場館周邊城市整體形象。

地靓盤正未來可期卻依然流拍，令人頗感意外。隻能說，随着樓市下行，房企的謹慎已經到了小心翼翼的地步，詩和遠方不能覆蓋眼前的苟且。

溢價總相似

本輪土拍依舊以底價成交為主，42宗成交地塊中僅有一宗地溢價成交，是市北區海泊河33号地塊C區地塊，由遠洋集團聯合青島市北建投集團以12.05億元的價格成功競得，交單價高達每平方米1.54萬元，溢價率8.59%。

溢價率相對較高的原因，在于曆史包袱：在上世紀九十年代的海泊河改造過程中，相關權益單位的争議一直未能妥善解決，導緻十餘年來難以“淨地”。

在“勾地”模式為主流的青島土地市場，土地附着的各種争議反而打開了溢價的空間：因為有包袱所以難以勾地，幹脆放出來大家憑本事搶吧。

溢價都是搶出來的。

第一輪青島土拍中，溢價率65%的開平路地塊成為地王，其背後的法律訴争同樣綿延多年，激烈非凡。

飯要搶着吃才香，競争最刺激味蕾，但是在青島的“勾地”文化中，沒有一塊身家清白的地塊能逃脫指腹為婚的宿命，每一個瓜熟蒂落時刻，都有園丁熬紅的眼睛在忽閃。

勾地不是貶義詞，雖然聽起來有點粗俗，但其實是個技術活，因為其内涵包括互利共赢的智慧、市場法則的平衡以及資源與訴求的動态對接。簡單說，勾地是一道等價平衡題，是利用自身的資源價值（比如配套、産業模式、前期投入）來換取更低的地價，你的資源值錢，才能拿到低價地。

勾地與招拍挂和收并購并不對立，而是很重要的一個補充。

最後想說的是，不論此前争議如何，進入土拍流程則意味着遺留問題已經階段性解決，争議量化為出讓金的分配，對此後的開發與銷售沒有影響。

縮量待來年

2021年青島市區宅地成交建面為1515萬平方米，土地面積684公頃，較2020年全年下降了29%，成交規模大幅縮減。按照2021年度青島市區住宅用地計劃供應806公頃來看，青島市區今年宅地供地完成率為85%，缺口也不小。

樓市進入調整通道是不争的事實，在調控未見明顯松動的情況下，房企們拿地欲望下降也是正常反應。再加上資金面緊縮，流動性不足，不少房企甚至虧本銷售以求回籠現金，想拿地也沒錢。

除了樓市不振，青島土拍縮量的另一個原因，還是信心不足。

細究起來，暴雷的諸多房企對青島土拍市場的影響并不大，因為一直以來的中堅力量和主力軍，是國企和本土房企。

2020年青島房企銷售排名中，前15名都沒有爆雷房企的身影。

國企不用說，厚重穩笃不差錢。而青島本土房企一直以來也是行事穩健，基本沒有被高周轉蠱惑的，不存在過度金融化問題。在如今的樓市嚴冬中，以海信、君一、鑫江、青特、和達、天一仁和等為代表的青島本土房企，日子依然過得不疾不徐，有條不紊。

真正影響這些中堅力量拿地的，還是樓市下行伴生的觀望情緒。

缸裡有存糧，心中并不慌，買漲不買跌，持币望春秋，是他們應對市場彷徨的認知，也是土拍縮量的主觀原因。

雖然松綁的風聲已起，第三次土拍的規則也頻現暖意，但是很顯然，信心的充電依然不足，帶不起房企中堅們的一腔情懷。

可以想見的是，明年乃至後續數年，信心始終是橫陳在樓市面前的一個碩大問号。

問号不拉直，市場難澎湃。

文/樓外樓

編輯：董楠