春節長假，沙拉哪兒也沒去，在家專業招待了一波又一波親朋，嗑瓜子間隙免不了一番閑談。除了明星八卦、婚娶大事、子女成績，買房這種摻雜着經濟、民生的話題，翻牌率竟然也很高，不過，沙拉從親友言談中，仍捕捉到一些大衆對于房地産行業的知識混淆。

事實上，地産行業内的概念混淆并不少見，有些是因為購房者理解不到位，有些則是由于銷售人員偷換了概念，總之，這種“朦胧”可一點也不美，搞不好還會造成貨不對版、維權難等買房問題。

今天沙拉就提名幾個買房當中，經常出現的概念混淆，再給大夥提個醒。

7層以上建築≠洋房

目前，天津市面上的住宅項目，大多以高層 洋房/别墅類産品的形式出現，也就是我們常說的高低配，洋房産品因居住舒适度高、私密性強，逐漸成為改善置業的重點考慮對象。

而事實上，官方對于洋房并沒有明确定義，根據我國《民用建築設計通則》，住宅按樓房層數、高度被劃分成4類，大緻對應的層數是：

低層住宅——1-3層

多層住宅——4-6層

中高層住宅——7-9層

高層住宅——10層及以上

但是吧，廣大群衆顯然不滿足這種刻闆的叫法，于是我們就有了一些自行定義的概念：4-6層為洋房；7-11層為小高層；12層及以上為高層。

當然，不同地域的認知也不太一樣，像天津習慣将7層及以下建築歸為洋房，8-18層為小高層，18層以上為高層。

沙拉日常踩盤，曾遇到過置業顧問将11層建築稱為洋房，可見民間定義标準差得太多，所以說，叫什麼不重要，重要的是幾層到頂、梯戶比是多少，出房率有多高。

一般來說，洋房多為一梯兩戶，出房率在85%以上，容積率大緻在0.8-1.2之間，有些洋房還會有升級設計，比如獨立入戶、專梯專用等；高層多為兩梯四戶，也有兩梯三戶的，出房率在75%左右，容積率約2.8-4.0；小高層則處于中間值，視具體層數、建築設計布局而定。

綠化率≠綠地率

沙拉發現，大多數住宅項目談及社區環境，都會提綠化率，這個名詞背後有兩種解釋：

一種是項目規劃建設用地範圍内的綠化面積與規劃建設用地面積之比；另一種是綠化覆蓋率的簡稱，指的是綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率。

前一種計算方法不準确、不規範，後一種則有數據虛高的可能，真正能直觀反映小區綠化狀況的國家标準，是綠地率。

綠地率指“居住區用地範圍内各類綠地”，主要包括公共綠地、宅旁綠地等，其中，公共綠地又包括居住區公園、小遊園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時要求距建築外牆1.5米和道路邊線1米以内的用地，不得計入綠化用地。

此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池；屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術規範，也算正式綠地。

有些銷售人員對綠地率指标并不清楚，比較在意的購房者，可以查詢項目的招拍挂文件，一般列有綠地率參數要求，可以參考。

民水民電≠居住型公寓

一個典型的公寓坑，常見說辭是“我們這裡是居住型公寓，民水民電有天然氣”，其實呢，民水民電和居住型公寓是沒法劃等号的。

有關公寓項目的具體區别如下：

簡單來說，真正的居住型公寓，在産權性質、交易稅費、貸款要求方面，和住宅的唯一區别，就是産權年限不同，其他都是一樣的。

而且就沙拉的踩盤所得，居住型公寓基本也享有和住宅同等的學區福利，當然這也是個人經驗，買房時還是要和學校招生辦确認好才可以。

居住型公寓市場供應不多，且大多建成年代較早，産品規劃上可能不如當前的住宅，比如梯戶比不合理、物業管理水平不高等。

近兩年，和平翰林公館的出現，也讓居住型公寓重新熱乎起來，公寓市場高端化的趨勢也更為明顯。

層高≠淨高

層高、淨高，一字之差，含義卻大不相同，簡單換算的話，層高=淨高 一個樓闆的厚度，一般樓闆厚度在10-15cm之間，北方樓房的樓闆相對比南方厚一些。

不過，即便是淨高，也很難與真實的居住層高劃等号，還要考慮到地暖、吊頂、新風、中央空調等配置占用的層高，一般地暖會占用層高5-10cm；新風、中央空調和吊頂配合安裝，一般占用20-35cm層高，當然可以做成局部吊頂，視覺空間會開闊一些。

這樣算下來，個人認為，2.9米及以上的層高，相對比較舒适。

鄰近XX配套≠步行距離短

一般在項目營銷中心，我們都能看到項目區位圖，上面排布着重點配套、軌交線路，好像哪個樓盤都地處車水馬龍、繁華似錦的區域内。沙拉在環城踩盤時，也眼見不少市區大商圈在區位圖上縱橫交錯，真正的周邊配套反而淡化了。

所以要了解項目的配套，不能隻聽模糊叙述，要知道重點配套有什麼，步行距離/車行距離有多遠，地鐵幾站可以到達，是否需要換乘，現在是否已投入使用，建設進度怎麼樣等等。

對于比較重要的配套，像購物中心、地鐵站、醫院等，最好能夠親自丈量下距離，檢驗下置業顧問的介紹是否有誤差。

總之

買房是門學問

看房也是個技術活

多積累經驗

多分辨真僞

才能有效防坑

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