終于，臨港二手房市場迎來暴跌。

2021年初，臨港标杆小區陸家嘴滴水漣岸挂牌高達7萬，成交也達到6.5萬。

2021年初挂牌價

2022年底，該小區暴跌至4萬出頭，跌幅超過30%。

這樣的狂跌區域令人膽戰心驚，然而依舊有不少客戶繼續沖過去：現在跌到底了，趕緊抄底去啊！

還有客戶前去打新：二手再低也是4萬多，新房才3萬，還是有投資空間。

本文就告訴你：臨港還沒到底，新房也沒投資空間。

說起臨港，環二得吹噓一下自己。

臨港真正火起來是2020年，當時環二勸阻了大量投資客戶，成功為大家避免了财産損失。

2020年底還有客戶要去臨港投資，當時房價都觸頂了。咨詢師說服不了客戶，環二親自打電話把客戶攔下來。

後來這個客戶單價4.8萬上車南翔森林公館，現在少說單價6萬。

當時南翔已經小漲，買的稍微有點晚，漲幅依舊有25%。

如果當時買了臨港，現在跌幅25%。

一漲一跌，環二為客戶挽回了不少損失，這咨詢費花的真值。

即使不付費，環二也為大家提供了幫助。

環二分别于2020年中旬、年底推文勸阻大家，反複的講臨港不能買。

2020年中旬推文

2020年底推文

如果你認真研讀了環二兩篇文章，可能也會避免入坑。

環二不僅成功預測了臨港，其他預測基本都兌現了，具體參考（《環線對于房價的預測，幾乎沒錯過》）。

當然可能也有朋友沒看到，或者一篇文章指引不夠。

2023年初，環二依舊不建議大家投資臨港。

如果大家有不同意見，我們2025年見分曉。

基本邏輯環二講過多次，不再重複。

現在“抄底”臨港的客戶秉持着兩個信念，臨港再差，這兩條能兌現也會有投資空間。

其實這兩個信念全錯。

第一個信念是，臨港滴水湖至少可以對标蘇州金雞湖。

蘇州工業園區是國家級規劃，目前GDP才3500億元；臨港是國家級規劃，GDP要發展到1萬億元。

一個背靠蘇州，一個背靠上海，臨港肯定不會比工業園區差。

蘇州工業園區房價已經突破10萬，普通小區也能到6萬以上。

蘇州金雞湖畔房價

我們不說臨港到10萬，6萬肯定沒問題。

那現在3萬入手，過幾年翻一倍也賺翻了。

橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，地段不一樣，同樣的規劃上限完全不同。

蘇州工業園區能起來，是因為這裡就在市中心隔壁，過條河就是文化中心平江路。

蘇州老城區基本不開發，優質人口全面疏導至工業園區。

工業園區地段好、房子新，彙集了整個蘇州的高端購買力。

蘇州的有錢人，少量住在老城區的别墅，少量住在獅山新區，大部分都被園區收入囊中，

其他邊邊角角零散分布了一些别墅，并不是市場主流。

支撐起園區房價的，園區的3500億GDP，而是蘇州的2.4萬億。

臨港拿什麼跟園區比？

脫離開市區母體，臨港産業發展沒有園區順利，優質人口又吸收不過來。

相反，臨港的高端購買力可能被市區吸收。

即使臨港完成了250萬人，1萬億GDP的目标，臨港進駐了不少優質企業，這些企業負責人、高管團隊一定會住在臨港嗎？

且不說以後，現在上海海事大學、上海海洋大學、上海電力大學的教授，有多少在臨港定居？

在公司附近定居，通常是真正的剛需。一旦收入、年齡到達一定層次，大家會尋求資源更豐富、更宜居的區域。

所以不要拿臨港跟蘇州園區比，一個虹吸其他區域、一個被虹吸，完全兩個邏輯。

第二個信念是，臨港完全可以獨立發展。

臨港到人民廣場比蘇州還遠，我們不管了，我們不靠市區，我們靠自身産業發展。

我們浦東居民本來也不去浦西，臨港是一個獨立的區域，内部什麼都有，不需要去市區。

憑什麼都得以人民廣場為中心？

隻要臨港産業能夠崛起，GDP能夠達到1萬億，臨港的房價就會攀升。

臨港現有人口30多萬人，到2035年要達到250萬人以上，人口多了房價一定漲。

短期看金融，中期看土地，長期看人口。

距離遠近沒意義，臨港自身發展起來才是王道。

我們不去讨論規劃是否能夠落地，今天環二告訴你，即使規劃100%落地了臨港也漲不動。

2035年臨港GDP要達到1萬億，聽起來很多，不過那是2035年的人民币。

即使臨港不增長，通貨膨脹也能讓它到1萬億。

我們需要換算一下，2035年的1萬億購買力相當于現在的多少。

即使按最保守的3%估算，2035年的1萬億隻等于現在的7000億元。

7000億的獨立經濟體房價能有多高？

按照2022年數據，7000億大概是南昌、石家莊這樣的城市級别。

南昌市區剛好300萬人左右，較具可比性。南昌的房價大家都懂，2萬就算很貴。

當然即使臨立出來也比南昌有優勢，好歹這裡是長三角，好歹這裡是環滬。

如果拿到環滬的位置，臨港地段尚不如昆山。

昆山GDP現在超過5000億，人口220萬人，900平方公裡左右。

臨港2035年的GDP折算到現在7000億，250萬人，873平方公裡。

兩個區域能級還真差不多。

刨除别墅以及學區老破小，昆山優質地段能賣到4萬就算不錯，大部分小區2-3萬區間。

所以獨立來看，臨港的上限并不高。上海大部分區域房價高，是因為受到母體的支持與帶動。

2035年臨港能不能達到預期水平還不确定。

前面提到過臨港還要受到市區虹吸。

不會有太多市區客戶到臨港定居，反而是臨港的不少高預算客戶去市區定居。

别不服，預算高的客戶通常時間更自由，在公司附近居住都是打工一族。

前面提到了大學教授，他們每周去學校一兩次，其他時間都在市區生活。

2020年楊超越落戶臨港，在她心目中上海的房子值3000萬，你覺得她會在臨港定居嗎？

以上隻是回應大家兩個重大誤區，千萬不要因為信奉這兩條就去投資臨港。

不支持投資臨港的理由，還有太多太多。

比如臨港将長期供需失衡。

浦東開發新片區的邏輯永遠是先拍地，拿到土地出讓金，有錢再去修路鋪橋、招商引資。

所以臨港必須新房先上市，産業後面才陸續到來。

房子建好了，産業、人口還沒來，房價怎麼漲？

重慶GDP已經全國第四，一個原因是GDP涵蓋了大量區縣數據，另一個原因就是供需失衡。

重慶過去土拍太多了，一度超過北上深總和。天量的供應砸下去，重慶房價一蹶不振。

目前臨港土拍沒有停止的意思，供需持續失衡，誰敢前去投資？

聽環二的，一定不會錯。

對其他區域有疑問，歡迎随時咨詢環二。

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