房地産企業開發的地下車庫，産權歸屬有哪幾種形式？不同産權歸屬形式下，地下車庫土地增值稅應如何處理？

《國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發﹝2006﹞187号）明确規定，房地産開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

建成後産權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

建成後無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。

建成後有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

目前，我國對地下車庫的産權歸屬沒有專門性的法律規定。房地産企業開發的地下車庫，其産權歸屬主要有三種形式：

第一種形式，産權歸屬開發商。地下車庫單獨計價，不用作為公建分攤成本，開發商有權對業主出售地下車庫，開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同，合法有效，應得到法律保護。

第二種形式，産權歸屬全體業主。如果開發商在銷售小區房屋時已将地下車庫按公建面積分攤給了全體業主，在這種情況下，隻有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權。開發商無權與個别業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議，實務中所簽訂的協議也應歸于無效。

第三種形式，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，開發商也無權出售。一般說來，地下人防車位是不能辦理産權證的，房地産公司不能銷售人防車位的所有權，而隻能采取轉讓人防車位永久使用權（下稱“出租人防車位”）的方式取得收入。

地下車庫的土地增值稅處理，是房地産開發公司涉稅處理的難點，下面對房企開發的地下車庫土地增值稅的處理分六種情況進行闡述。

第一，房地産企業自建自用地下車庫

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權，地上的建築物及其附着物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。房地産企業自建自用地下車庫，不屬于發生轉讓并取得收入的行為，不涉及土地增值稅。

第二，房地産企業出租地下車位

同樣，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，隻出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

第三，名為租賃實為出售地下車庫

《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。也就是說，法律隻能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。

名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車庫。房地産企業将地下車庫租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協議，協議規定客戶預付租金，使用車庫20年後，車庫歸客戶所有。這種業務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質區别。因此，這種租賃應開銷售不動産發票，按銷售不動産繳納土地增值稅。

第四，房企出租地下人防車位

房地産企業開發建設住宅商品房，按照政府相關部門要求，需要修建人防工程或者繳納異地人防工程建設費。許多房地産開發企業均選擇修建人防工程—— —地下人防車位。

國家稅務總局曾于2011年2月11日在官方網站上對地下車位銷售問題作出過答複：“房地産企業出售的地下停車位，以轉讓有限産權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對取得銷售收入應繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅。

第五，房地産企業銷售地下車庫

房地産企業出售的地下停車位，以轉讓有限産權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對于房地産開發企業銷售車庫的行為，無論其将來在民事法律上如何處理，在該行為發生時，應當視為房地産開發企業在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當征收土地增值稅。

凡房地産開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定将地下車庫所有權(使用權)轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。

單獨辦理産權(所有權、使用權)轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房産預征土地增值稅。

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發的成本、費用及與轉讓房地産有關的稅金後的餘額為計稅依據，按适用稅率計算繳納土地增值稅。

第六，産權歸屬全體業主。

開發商在銷售小區房屋時已将地下車庫成本費用按公建面積分攤給了全體業主，向業主銷售房屋取得增值稅應稅收入，車庫的成本費用也可從中扣除。

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