對99%的購房者來說，買房隻有兩個命門：首付，月供。我們能買多貴的房子，買哪裡的房子，全部都是圍繞這兩點來做決策的。

一般而言，首付決定總價，總價又約束三個指标：地段、面積、樓齡。

資金足夠，你選房；

資金不夠，房選你。

手裡的資金越少，可以買得起的總價就越低，選擇範圍就越窄，從某種程度來講，這種情況不是你選房，而是房選你。所以，資金不足的人，很難買到筍盤。

“筍盤”這個詞一般用于房地産之間的交易的專業名詞，是為了形容房地産的發展空間像竹筍一樣，可以在一夜之間就發很多起來。“筍盤”的叫法來源于粵語，意思是東西很好、有利可圖。也就是性價比高的好東西，，而且是需要抓緊适當的時機才能購買到的好東西。

相反，如果你資金充足，那麼市場上各個價位的房子都在你射程之内，隻要你經常看樓市團長的文章，買房的時候命中筍盤的概率是非常高的。

那麼我們如何增加首付，頂高購買總價呢？月供問題又該如何解決呢？

月供這種東西，決定了你買房之後幾年過得像人還是像狗，有錢供樓就像人，沒人供樓就像狗，還是一個二哈。

對于投資者來講，随着房子越買越多，月供就像池子的水一樣，越抽越幹，最後房子的鑰匙一大串，月供卻幾十萬，稍微不慎，就填不上了。

月供是現金流，對于企業而言，持續虧損不會死，但是現金流斷了就馬上死。京東、阿裡巴巴虧損了十幾年一直沒事，全靠營收現金流 創投基金的燒錢，後來才最終盈利并成功上市。

對于普通買房者而言，月供同樣是生死的界限，不可不慎，那麼我們該如何應對月供問題呢？

一、首付

第一道命門，這是決定很多人能不能上車的命門。其實首付的問題以前沒那麼嚴重。

1998-2005年，是樓市爆發的第一個春天。那時候到處流行着“溫州炒房團”、“煤老闆炒房團”的傳說。而大衆還處于懵懂期，甚至很多人還覺得負債是一件丢人的事。

同樣也是那時候，開發商各種“一成首付”、“零首付”廣告滿天飛，引誘你買房，簡直變着法子讓你買房坐等升值賺錢。

所以，雖然那時平均工資沒現在高，但是隻要你對“負債”沒偏見，上車還是很容易的，50萬總價的房子，首付5萬就行了，馬上就能做業主哦！

這段時間，我們稱為市場教育期。

在這個時期被房價一波波上漲行情毒打的人終于想明白了一個道理：媽呀，原來房價三年不漲，一漲起來比利息還高！供三年利息15萬，房子漲了50萬，房子一賣淨到手35萬。

買房投資其實做生意一樣的，嗯，先進貨，摁三年出貨，獲利回籠資金又去摁兩套，接下來再進貨三套四套…

如此循環，豈不是很快就累積起一筆财富了，簡直撿錢，狠命地搞啊！于是，一批批被教育的人加入了炒房大軍，開始熱衷于賺“easy money” ，再也不願意在辦公室加班賺“hard money”了。

2008年前後，高層也醒覺過來了，知道每次貨币大放水，聰明的人總是先跑去借債買資産來對沖通脹，薅社會的羊毛。

由于貨币通脹等于“全民稅”，隻要你使用人民币會被抽稅，但是借債買資産的人則等于變相“合理避稅”了，所以相對而言，其他沒買房的人就吃虧了。

所以高層出了大殺器：認房又認貸，二套7成首付。看你丫還炒嗎？

這個時候很多人可能會覺得那些投資者肯定吓得滿地找牙：爺，我不炒了行嗎？

但是投資領域最有魅力的地方是推陳出新，見招拆招，虧本的買賣沒人做，賺錢的買賣殺頭也有人天天惦記着怎麼做。後來有人為了破解首付難題，使出了如下大招：卡貸過橋、全款再抵押、聯手買房、假離婚買房，親友借款、零首付買房等等。

卡貸過橋：簡單來講，你有一點錢，但是首付還差10萬8萬，怎麼辦呢？

可以先找親友借一筆資金過來，補夠首付，待按揭辦下來之後，然後把卡貸上的資金還給親友。一般買完房，都可以找銀行辦裝修貸、月供貸什麼的，這時你就有機會把親友的錢還上了。但是這裡有首付貸的嫌疑，我們是不推薦的。

全款再抵押：這個招數一般用于有貸款記錄首套5成或二套7成首付的情況。例如某些城市二套要7成首付，但是你隻有3成的錢，怎麼辦？

可以找貸款公司過橋墊資借一筆資金，補夠7成的錢，全款把該房子買下來，然後馬上辦抵押貸款7成，獲得這7成資金後趕緊還給貸款公司，這就等于變相三成首付了。

優缺點如下：

1.抵押貸款利率一般比較低，有些比正常按揭還便宜。

2.中國規定任何一個家庭或個人隻能有兩個按揭貸款同時在供，第三套停貸，但是抵押貸款不限，也就是隻要有資産并且流水足夠，你可以辦無限個，也就是相當于三成首付的資格是無限的。

3.全款再抵押涉及第三方貸款公司過橋墊資，前後約7-45天，利率每天萬分之8到千分之1。

4.全款再抵押，抵押有兩種：個人抵押貸和公司抵押經營貸，後者利率很低，但是需要花3000-5000元買一個一年前注冊的公司營業執照。

注：因為太多人知道這個招數，部分城市已經禁止了全款買房之後立即抵押，銀行要求提供6個月才能辦理。

二、月供

對我們月供壓力影響最顯著的是通脹與收入增長，正常而言，一旦你買了房，通脹越厲害，對你越有利，因為你的債務總額是鎖定的，房價卻不是鎖定的，随着通脹的增長，兩者就會形成一個套利的剪刀差：2008年，你借了70萬買一套房，以為一輩子做房奴了，要用一生才能還清70萬。其實你欠的錢永遠都是70萬，但是房價不會永遠是那個房價，并且2008年70萬與2020年70萬的真實購買力是不一樣的，所以貨币通脹了十幾年，你的債務其實一直在稀釋，到了2020年，70萬已經不是什麼大錢了。所以，錢啊，越早借越好，讓時間幫你稀釋。下面展開分析：

關于通脹：

我們說，房價上漲的原因之一是貨币現象。每一輪大放水之後，上漲的順序依次是：房價——物價——工資。

每一個環節的傳導間隔大約2-3年。就是說，從房價開始上漲，再傳導到工資上漲，大約4-6年的時間。

比如同樣30年按揭來說，以深圳為例，2015年之前，月供2w，對很多人來說，已經算很高了。但是到了2020年，月供2萬，很多人都覺得還能接受：

因為通脹，你的名義工資漲了。

這也是現在樓市去泡沫的邏輯：最終通過社會工資的普遍上漲，來夯實房價的泡沫。

怎麼理解這句話呢？

就是一套房原來400萬的，後來漲到了600萬，一下子漲了50%，是不是資産風險很高了？對，高層也知道很高了，于是出台了調控措施，一邊摁住房價，一邊讓貨币逐步傳導到工資，過了幾年，月薪由1萬後來漲到了2萬，3萬，這個時候大家一看：哦呵，600萬的房子好像也不高了，買啊，沖鴨！

2008年有人說：深圳的房價如果漲不到10萬一平方那就是中國城市發展的恥辱！結果他被網友一頓痛罵，因為那時即使是華為的招聘工資也隻是1萬出頭而已，但是到了2020年，華為的起薪已經漲到了3-5萬，而深圳很多地段的房價早就漲到了10萬一平方。

随着貨币通脹，估計再過幾年，華為如果沒有倒閉，起薪可能會漲到5-7萬，那個時候年薪百萬也不是令人仰望的數字了。想想80年代快速緻富的榜樣萬元戶好像還是昨天的事，天啊，一去不返的貨币！

所以，如果你覺得現在月供太高，不要焦慮，耐心撐住5年左右，一定會好轉的。這也告訴大家一個道理：如果自住，盡量在能力範圍内選擇踮起腳才能夠得着的房子，減少置換的成本。因為若幹年後，你現在的煩惱将不再是煩惱。

以後當然沒問題，關鍵是前五年如何還月供？特别是高額月供如何還？

1.永不還貸

多數人認為負債是财富，在大通脹的背景下，這樣的思維已經勝過一般人。多數人的目标是通過房産這個杠杆盡可能多地增加負債買入更多資産。我的觀點是，銀行的負債是不需要還清的，衍生來說，為什麼要還清月供？

對待月供的正确理念是，要破除“還清”這樣的認知障礙，盡量維持和增加負債，不斷把還入的月供再貸出來。

貸款是什麼?貸款絕不是一種要歸還的東西，貸款是一種理财産品。通過優質房産 優質負債這個絕佳的資産組合，實現大通脹時代的反收割沒有買房和沒有負債的韭菜。

從一開始，很多人就沒想把貸款還清過。“完全沒有貸款”，是一種不可想象的生活，晚上也是睡不着覺的。通脹每年10%，負債100萬每年就賺約10萬。沒有貸款負債的田園生活早已不在，隻有窮人害怕負債，富人是一生都負債的，李嘉誠快100歲了，一生都在負債，這輩子該精彩的也精彩了，以後照樣潇灑而去。

2.現金流管理

是否能負債加杠杆，不取決于欠了多少錢，也不取決于債務額在全部資産的比例，而取決于現金流情況。首付與月供是一體規劃的。

怎麼把高額月供按時還到銀行賬戶上，現金流管理是十分重要的。除了買房自然會增加的收入，如公積金、房租等收入，在不增加其他收入的情況下，還月供主要靠現金流管理，即資金的騰挪周轉，合理利用。

現金流管理的核心是資金的調配。就是資金的跨期交易安排，把别人現在的錢挪過來自己使用，把自己未來的錢挪到現在使用。主要做法是通過銀行貸款、朋友拆借等，熨平現金流，實現資源的最大化利用。在貨币不斷貶值的情況下，按照當下的購買力鎖定一筆資産——資産價格上漲、債務負擔減輕，能夠享受雙重紅利。

3.最大化增加收入

大多數人月供壓力大的原因，還是收入太少。需要盡量創新，多創造收入。個人收入主要有：工資收入、資産收入、融資收入等。工資收入相對固定，資産收入主要是租金收入、知識産權收入等；但是融資收入也是一項重要的收入來源。通俗來講，為了維持現金流，從其他渠道搞來的錢也算收入，哪怕是借的。

充分挖掘職業平台的資源，創造額外收入。職業最重要的意義不是工作本身，而是平台所附帶的資源。比如，體制身份，目前其所附帶的資源仍是可觀的，光是銀行所賦予的金融資源就可以有200-300萬，并且級别越高，額度越大，可以幫助直接跨越資本原始積累階段。

開發新的收入渠道。上班是很簡單和輕松的事情，因為有老闆做最後的決定，擔實質的風險。自己朝九晚五，偶爾加加班，可以經常用戰術上的勤奮掩蓋戰略上的懶惰。很多人在問，上班之外能做什麼呢？支撐房産多軍前行的背後是銳意進取的精神，不斷創新發展。收入不夠還利息，就創造收入。

上班族如何利用業餘時間賺錢

創新才能生生不息。淘寶、微信、跨境電商、快手、抖音直播等等，風口一個又一個，發展日新月異。對于那些屍位素餐，活着如行屍走肉，25歲就看見75歲未來的人來說。每天過着一樣的生活。三年之前，三年之後，他們的生活都沒有任何變化。對于我們來說，每天都在努力想辦法還月供。月供的壓力巨大，資産端也在迅速膨脹。三年之前，三年之後，就是兩番天地。

4.負債優化

負債結構的優化有助于大大地降低月供額度。我們需要在貸款風口寬松的時機，運用其他核人的資格，或者拆借騰挪周轉，通過截斷對敲等方式，将短期的信用貸朋友拆借等置換成長期的按揭抵押貸等，将利率高的劣質貸款置換成利率低的優質貸款，也就是我之前說變短為長，借低還高。

優化負債