北京樓市進入了郊區時代 小時代

過去3年可以北京房地産市場可以說是在曆史上甚至是全國房地産調控曆史上最嚴格的時期。在一系列政策變化下，市場在堅持房住不炒的原則下，越來越有利于剛需購房者。但這個原則下，也出現了一些局部市場的問題：有幾百萬買剛需房的選擇餘地越來越多。但2000萬想買高“性價比”大平層改善可能難度越來越大了。

從2015年到現在，北京樓市想買一套普通剛需住宅的門檻大約在500萬左右，全市的平均成交套均在800萬左右。

1：想買商品房難度越來越大：

在過去3年，北京出讓了98宗商品房住宅地塊（限競房94宗），合計規劃的商品房建築面積達到了851萬平米。供應開始了多起來。而大部分戶型要求都是7090，平均土地的容積率更是達到了2.5，純商品房市場比例越來越低。

2：想買城區房難度越來越大：

統計2017年來的市場銷售數據可以看到，北京樓市已經全面郊區化，合計全市成交商品房住宅5.26萬套，其中五六環之間高達2.4萬套，六環以外高達2萬套，也就是說，北京五環外占市場比例85%。

3：想買改善戶型難度越來越大：

土地供應的變化下，對于2018-2019年北京市場的購房者來說，數據很明顯的顯示，剛需90平米戶型可選的餘地大了很多。占比高達66.6%的曆史最高位。而140平米以上的改善型戶型，則占比隻有曆史最低的25%。簡單的說也就是北京現在供應10套房，接近7套是小戶型，隻有2套半是改善面積。

從市場數據看，大平層最稀缺，在北京全市如果想一套200平米以上大平層，平均價格已經在8萬以上，而且供應已經連續幾年少數成交量，也就是說，未來買到難度越來越大。

那麼如何才能淘到這些優質的高性價比項目呢？

在北京樓市6萬單價能買到什麼？

前幾天，偉哥在北京看項目，真正發現了一個好項目，五環邊靠近地鐵的大平層，單價居然隻有6萬！而且已經是現房。

這是什麼概念？北京在2018年一共成交單價6萬 的住宅7485套，從分布看，基本都在五環外區域。包括孫河、門頭溝等區域集中。

想在東五環邊，靠地鐵6萬出頭就買到大平層，除了少數10年前的二手房其他基本沒有可能性。

而這次看的利錦府項目，旁邊就是朝陽區非常優質的的北京中學，2公裡内還有兩個規劃中的超級商超。最為關鍵的是，這個各方面條件都不錯的項目，均價隻有6萬左右。

1：全北京可以說是絕無僅有的價格優勢：

對比這幾天偉哥一直念叨的青龍湖3.7-4.1萬左右的價格，這個項目五環邊6萬的價格可以說是良心價。

東壩區域本身在售的新房并不多，而且基本都是豪宅項目。和光塵樾洋房均價達到79500元/平米，每平米比利錦府貴了近2萬；首開保利天譽還有少量别墅在售，總價2680萬/套起，折合均價約8.9萬/平米。

首開龍湖天璞就在利錦府東側幾百米的地方；另外，産品方面兩個項目都是平層，天璞面積相對較小一些，大概在130-170平米之間，利錦府三期以大戶型為主，面積在280-304平米之間。天璞3月份二手房在鍊家的挂牌均價是9.7萬/平米，比利錦府貴了将近4萬/平米。可怕是，簡單的算一下，面積差一半總價居然差不多。

2：越來越成熟的區域配套。

東壩位于望京和國貿CBD闆塊的中間位置，受多重核心商圈的共同輻射，地段價值毋庸置疑。區域本身被規劃為第四使館區，未來将彙集衆多涉外高端配套，成為媲美美國長島的高端居住區，成為京城又一承載财富人群、釋放高品質居住需求的高端居住區。

利錦府位于東壩中街，在建中的地鐵3号線與項目自身的商超無縫銜接，出門就是地鐵。這條線西起海澱田村，途經釣魚台、金融街、工體、朝陽公園，然後進入東壩，沿途設有17個換乘站點，可以和2019年通車的京沈高鐵無縫換乘。

北側1公裡左右是在建中的地鐵12号線東風站，12号線沿四季青，遠大路，經北三環到太陽宮，然後進入東壩，沿途設13個換乘站。

北京中學校區目前建設完成了30畝，将來會把學校南側的十六中合并，總規模達到80畝。這個學校是朝陽區重點發展的名校。另外，周邊還有陽光雙語幼兒園、紅黃藍幼兒園、青苗幼兒園、北京師範大學奧林匹克花園幼兒園；北京師範大學奧林匹克花園實驗小學，北京中學小學部，公立學校有北京中學、對外經濟貿易大學附屬中學朝陽新城分校等。教育資源相當豐富。

南側1公裡處是已開放商業金隅嘉品MALL，東南側約1.5公裡處是朝陽新街坊。另外，未來東壩區域還有2個大型商業項目正在籌備和規劃，一個是萬達廣場，一個是東壩國際商業中心。其中萬達廣場在項目西北側約1.2公裡，東壩國際商業中心在項目南側。