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我什麼都不講你能明白就明白

閱前提示：全文系虛構。

“聊勝于無，但也不能太過期待吧……”，XX證券地産首席老李在XX基金的小會議室裡對着一屋子的基金經理點評了一下昨天晚上發出來的利率下限放寬的通知。

“但是至少這次央行和銀保監下調利率下限可以說力度很大了，地産不就是缺政策嗎？”，基金經理老王反問道。

“您說得沒錯，至少在貨币和金融體系力度是很大了。不過我們現在對地産的觀點還是很明确，政策短期驅動會帶來交易性機會，但是方向還是向下，隻能說等到XX部确實想救地産了之後在觀察情況也來得及”，老李回答。

“那你說，該纾困的也在纾困了，因城施策的政策空間也打開了，基本面不好大家也都知道了，地産股還有多少下跌的空間？”，老王有點不太滿意老李的回答。

“地産的定價模型已經跟過去不一樣了，下跌空間是正常狀态下才考慮的問題，現在是非常規狀态，除非環境發生變化，否則房企就是會排隊餓死”，老李也開始跟老王争辯了起來，“區别就是，有的基本已經廢了，有的還在苟延殘喘……”

雖然跟客戶争辯不是待客之道，但是老李是個特别愛鑽牛角尖的人。

而老王是個特别護犢子的人。

“李總，我想提個問題，我一直有點不理解，我這邊管了一個固收 的産品，我知道地産債基本是不能碰的，但是為什麼股票還會經常漲呢？”，人群中有一個老李從來沒見過的人提問道。

“噢對，不好意思這位領導，我剛才沒有解釋我們非常規狀态下的定價模型具體是什麼。我現在解釋一下……”，老李退出當前的PPT，在文件列表裡找了一篇幾個月前寫的行業深度，“簡單來講，地産股就是期權，A股很多國企算是實值期權，因為尚且沒有資不抵債的問題；港股很多民企算是虛值期權，反正已經廢掉了，無非就是看地産萬一回歸正常的話，這家企業能不能活過來而已。”

“期權的性質不就是，時間是價值的敵人，是風險的朋友嘛——越拖着，越完蛋。隻不過實值期權跌得稍微慢一些，但是隻要有可能修複，就會反彈得非常猛，而且虛值期權彈得會更猛一些……”

“他沒講清楚，我來給你解釋一下”，老王搶過話題，“權益和債券看的東西不一樣，權益博的是生還幾率，和生還之後可能修複的翻倍空間，債券雖然多多少少也博這個，但是更關注的是死亡的幾率。大家關注點不一樣，自然定價的思路是不一樣的。”

“所以地産的問題還是，生還幾率正一點一點變得更加渺茫”，老李接過話茬。

“你的問題就是，隻從景氣度看現象，不從格局看本質，周期下行才是強者更強的前提條件”，老王怼道。

辯論的時候，對方辯友看的都是現象，自己看的都是本質。

“地産的問題其實是，強者走得早，剩者苟得好。而供給是強者拼出來的，不是碌碌無為苟出來的……我自己在XX入的行，後來跳去XXX熬過夜，你會看到業績确實是靠努力的團隊撐起來的”，老李回憶起自己來賣方之前的從業曆程，“雖然地産這個行業努力也等于激進，但确實大家是想住好房子的，這也是地産未來的大方向。”

“所以從中期來看，地産最大的問題可能是供給不足，壓制需求”，老李補充道。

“供給不足房價會上呀，明明是機會”，老王擠着眉，半張着嘴，睜大眼睛，像看傻子一樣看着老李。

“我沒表達清楚，我說的是中期的有效供給可能還是不行，有效供給說的是房屋品質足夠好，配套開發和運營能力足夠強，戶型也匹配城市内人口的發展，比如上海現在再蓋剛需樓和小家庭的改善性住房，肯定是沒有大平層或者别墅的去化率高”，老李還在解釋，“現在可能還得加一條，開發商還得是國企，光國企這一條，可能就跟前面的操盤和運營能力對不上了。”

“是可能存在部分城市房子供應不足，居民哄搶的情況，但那個的大前提是大家覺得房子永遠漲。其實現在大家的觀念已經變了，房子已經逐漸變成了耐用消費品，我覺得未來一定是供給創造需求多過貨币創造需求”

“所以我們一開始就說，這個政策很好，聊勝于無，但也不能過于期待，是因為，2022年開始，新房銷售明顯進入了一個分水嶺，買房從投資保值變成了俄羅斯輪盤賭，如果生意再不好做，誰敢輕易貸款買房呢？”

“如果你啥都不懂，可以不出來講”，老王拿起了電腦，離開了會議室。