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提問：雕叔您好 能不能對比下大石壩和融僑半島這兩個片區 另外想問下 大石壩華潤和首創同樣110左右的三房雙衛戶型 單價差距應該多少 首創這種戶型正常裝修正常樓層單價多少入手合适 謝謝雕叔

回答：這兩個闆塊，單純比較，融僑半島會好一些。但是要比較精細的樓盤，就可能不能一概而論了。大石壩是重慶有名的堵點，前後左右不通，相當于一個次核心的布袋社區，闆塊存在一定的缺陷，但是實際上，融僑半島也就占了一個“核心”位置優勢，實際上也比較閉塞，但是融僑半島更核心，這是優勢。大石壩高度依賴五号線全線貫通，屆時華潤中央公園這個樓盤，很可能會拉近與重慶天地的價格距離。 首創和華潤，華潤單價貴3000，首創這樣的小區，已經不具備長期發展的潛力，自住随意，投資要慎重，房齡老化的高層，在重慶價值會越來越低。 1.4可以入。

提問：雕叔，本人已婚工作上海，手頭隻有100萬出頭，懷孕中，二套房300萬出頭，應該選擇哪個區域？不考慮出售首套房，可支配月現金流15000。目前購房壓力較大，可否晩兩年再買或去二線城市投資套200萬左右房子，3-5年後置換上海？謝謝！

回答：上海總價300的話，隻能到比較遠的地方選了，建議适當gpgd，降低首付款，拉高總價。 投資的話可以考慮西邊大虹橋輻射區的房子，比如泗泾、徐泾北城、江橋、趙巷這些地方，或者其他區域的潛力闆塊，比如浦江鎮、顧村這種。 考慮新一點的二房比較合适。 和強二線城市相比，我還是建議優先買一線。 一是因為二線價格波動大，對買入時機要求高，更适合高手淘金，一線城市收益穩定向上，對能力要求低一些。 從安全系數的角度來說，投資者可以加足杠杆，用負債率提升，提高淨投入的回報率。 二是，二線的總價低，需要買多套才能獲得大幅絕對收益，一線一套就夠了。所以對于投資而言，應在先在一線用足房票，屯夠足夠貨值後作為底倉，再考慮其強二線和搏殺。

提問：雕叔，我是外地三無，純投資，計劃持有5至8年後賣掉，解放碑恒大雲邸B戶型套内40平這種一居室的房子，從你們房産專業角度分析，是否值得出手？這種一居室的房子後期流通性如何，是否好出手呀？

回答：持有時間長，可以考慮恒大雲邸，這個地段沒話說，未來升值空間也大。 以後解放碑流動性最好的就是這種一居室，很容易轉手，很好打造民宿。

提問：雕叔，請問如果原價(對方賣價和買價相同)買二手公寓，涉及哪些稅費？稅費分别是多少比例？

回答：商業交易稅費接近15.6%，具體以市場指導價為準。 如果地稅給出的市場指導價恰好是100萬，過戶費就是156000元，如果是120萬，那麼就按120萬過戶。 商鋪是非居住性質房産，要知道現在的總價及原發 票價才能算過戶稅費。 要交的稅種及過戶稅費計算方法如下： 1、賣方稅： (1)個人所得稅：(評估價-原價)*20%或評估價*3%。 (2)營業稅：(評估價-原價)*5.5%或評估價*5.5%。 (3)土地增值稅：(評估價-原價)*30%至60%或評估價*30%至60%。 2、買方稅： 契稅：評估價*3% 3.雙方稅：各一仟左右。

提問：雕叔好，想請教關于一二線城市選擇的問題。 您之前的城市間扁平化的理論，講到因為白領的價格敏感、二線zc寬容、一線太高後的價格反噬，推導出如果同樣倉位，二線比一線收益率更高。 但現在優質資産時代，是不是一線更加值得投資了？ 為啥之前的回複是推薦去買廣州而非重慶呢？是因為重慶這個二線太弱嗎？ 現在這個時間節點，城市如何選擇呢？哪裡還有您之前說的重慶、沈陽那樣的機會呢？

回答：總體上，城市之間扁平化是趨勢，但是要選好标的，你的倉位都要好是好的産品才行。二線城市好的投資樓盤，2016年以來還有一年一倍的，2018年以後，還有價格漲幅超過50%的，但是除了深圳（邏輯不一樣），北上廣的房子從收益率而不是漲幅角度考慮，漲不赢杭州，漲不赢成都，甚至還漲不赢合肥，不信你自己可以去計算一下。漲幅吓人，但是算漲的百分比，二線城市優質标的領先很多。 優質資産時代，要買剛需中的優質标的，而不是讓你買豪盤，所有漲的好的，都是剛需中的優質産品，優質的地方在于，學區，品質，地段，區域标杆，但是不是别墅，也不是核心區洋房。每個城市都是這樣的趨勢，所以每個城市都有機會，而不僅僅是一線。同時也要兼顧周期性，以及自己的資金情況，房票情況去綜合考慮。 比如說，現在去買上海，周期上還不如買武漢。 如果你資金多，隻能放到一線城市，因為二線城市資金池太小，根本裝不下，比如說500萬，你投到重慶去，絕對的不理智，因為裝不下，另外，重慶城市能級也差了一些，但是好在建倉容易。 現在，大資金去北京，小資金武漢重慶。

提問：雕叔萬福金安，請問汽博上班自住兼投資，雅素裡這個新盤怎麼樣？離9号線石盤河700米，10号線上灣站900米，單價建面1.4萬，但是周邊好像有物流園，路上可能有大貨車通行，周邊住宅也不多，擔心将來居住氛圍不濃。請問這盤自住兼投資怎麼樣？如果和悅來的盤比呢？真誠地希望雕叔能給下建議，謝謝

回答：不用“萬福金安”，把這裡氛圍搞得像宗教邪教一樣。 我一直對臨空闆塊不是太喜歡，主要是飛機航道和三亞灣産業園，不是太适合人類居住。

提問：雕叔好，重慶首次要求“配建租賃住宅”，這個會不會變相減少了原有的純住宅土地的供應數量，對房價反倒是利好呢？

回答：對于其他城市來說，可能有減少供應的影響。 但重慶不缺地，如果市場反饋房源緊張，房價上漲時，zf自然會在下一次多放一些土地出來。 從而達到調控的目的。

提問：雕叔，最近北區新盤大戶型也漲了，打算提前考慮改善房。江北或渝中核心地段交通方便、180平米以上的四房戶型、顔值高玻璃面外型的是不是就西派城性價比高些啊？兼顧自住和未來升值...求分析和指點，謝謝。

回答：西派城性價比也不算高，性價比不是隻看價格，也要看性能。 海爾路那邊這麼亂，也就隻值這個價。 核心區性價比高的區域，在九龍坡灘子口一帶。

提問：雕叔，我目前有4套房，其中一套在我父親名下。我想咨詢一下我下一步怎麼操作，房産的具體情況如下： 1、麒麟公館一套2房，建面83平，無房貸。目前準備出租用于換新房的貸款。租金在2700左右。房子在我父親名下。 2、金域學府一套3房，建面90平。目前自住，房貸每月1800（公積金） 3、國會山一套一室一廳。建面44平。無貸款，目前出租，租金1400。 4、彈子石融僑星域一套2室，建面60平，剛買，貸款每月4700（商貸） 請問我一下步如何操作，能夠保值增值。我目前的打算是 1、麒麟公館等遠洋裡建好後換房。 2、金域學府自住，貸款用的公積金，換房感覺有點劃不來。 3、國會山考慮換房。 4、融僑星域2年後考慮換房。 換房的主要考慮核心區的新房或次新房，或者是大學城或者北區。 現在我主要是沒想通如何操作換房。 以上是我自己的思考，請雕叔點撥一下，謝謝！

回答：現在看來，就康德國會山這個一室一廳，沒有太大的價值。但是你也沒有貸票了，所以你要先解決貸票的問題。 找到能貸款的人，或者提前還掉金域學府的貸款。 然後賣掉康德國會山，再買一套核心區的兩室新房或者二手房。

提問：雕叔，土拍延期對二手房和新房影響如何，可以分析一下嗎？ 我現在有一套北區瑞駿景園07年左右的集資房想出手，出手後購買兩江四岸，現在看房人數逐漸在增加，請問什麼時候出手換會好一點。先謝謝雕叔。

回答：土拍延期的目的是，為了政策性的給樓市降溫。 現在重慶樓市過熱，如果按照原計劃7月份開拍第二輪土拍，極有可能又成為全國的焦點。 延期可以降溫，可以轉移注意力，對于重慶樓市來說，是又穩又健康的漲。 建議年底11月份左右賣，這樣明年1月份有額度可以快點拿到錢，便于置換。

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