淨利潤是拟IPO企業重點關注的對象，為達到上市标準，企業會想方設法提高報告期淨利潤；今天跟大家介紹的在建工程，也和淨利潤息息相關，是監管審核過程中必定問詢的科目。

監管機構也擔心企業通過将應計入成本費用的材料、人工等項目，人為調整到工程項目，虛增在建工程，虛增淨利潤；或通過推遲工程轉固的時間達到少計提折舊，爛尾項目不計提減值等手段虛增報告期淨利潤。

例如早期創業闆造假企業萬福生科通過在建工程“消化”虛假的采購資金，完成體外資金循環；近期的康美藥業通過财務造假，虛增在建工程4.01億元；凱迪生态将本應該費用化的借款費用資本化計入在建工程，2015年到2017年間虛增在建工程、虛增利潤總額6.32億元等等。

本文跟大家重點介紹，在IPO審核中在建工程需要關注的方面，文章脈絡分為四大部分，首先是在建工程相關的政策法規介紹、其次是IPO案例介紹、IPO案例總結、最後是監管實務問答。

01政策法規

02IPO上市成功案例

IPO審核過程中，在建工程的問詢主要圍繞以下方面：第一，在建工程核算的真實性，比如是否存在工程投入超過了項目實際預算的情形，是否存在将成本費用“混入”在建工程的情形，以及入賬依據是否合理；第二，在建工程轉固時間點是否符合企業會計準則相關規定，是否存在推遲結轉固定資産；第三，在建工程是否存在減值情形，減值方法、參數的選擇是否合理。

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案例一：新特電氣 [股票代碼：301120]

關于新華都特種電氣股份有限公司首次公開發行股票并在創業闆上市申請文件的審核問詢函第三十一問：

關于固定資産、在建工程，申報材料顯示：報告期各期末，發行人在建工程賬面價值分别為8,566.44萬元、7,617.78萬元和0萬元，主要系特種變壓器生産基地和研發中心項目，該項目工程投入超出預算金額13.86%，2018年12月20日完成預驗收，因防護牆出現裂縫達不到可使用條件推遲到2019年7月轉固。

請發行人披露：實際投入超出工程預算的金額、具體原因，是否存在混入與在建工程無關的其他支出的情形，披露推遲在建工程結轉固定資産的原因，是否符合企業會計準則的要求，是否存在通過在建工程等項目實施體外資金循環的情形。

回複：

1、實際投入超出工程預算的金額、具體原因

由于工程設計變更、工程洽商、工程延期與施工方簽訂了補充協議及最終結算協議，項目實際投入金額與工程變更相符合。

具體超預算情況分析如下：

特種變壓器生産基地和研發中心項目轉固定資産情況表：

單位：萬元

公司特種變壓器生産基地和研發中心項目位于北京經濟技術開發區路東區N2M1地塊，由于重污染天氣、采暖季和國家重大活動應急響應期間工程項目采取停産等應急措施，導緻工程項目在建設過程中的整體工期延長，以及設備和停車軌道基礎設計變更等，項目實際投入超出預算。

超預算具體情況如下（含稅）：

單位：萬元

2、是否存在混入與在建工程無關的其他支出的情形

發行人針對“特種變壓器生産基地和研發中心”項目設立了建設委員會，建設委員會負責審定工程概預算及建設工程月度、季度、年度用款計劃，項目的建設進度、質量投資、安全等方面的工作均由建設委員會進行監督和稽查。

發行人特種變壓器生産基地和研發中心項目采用發包的方式進行，發行人負責資金籌集和工程管理，承包商北京房山城市建設集團有限公司負責建築、裝修施工等任務。上述工程項目在建工程的成本按實際工程支出确定，發行人聘請外部獨立第三方監理單位對建設項目的工程進度、質量等進行監督，監理單位出具監理報告，發行人按照監理報告進度暫估工程進度款，并根據發票、付款單據等相關信息歸集在建工程的成本。

綜上，公司在建工程入賬依據通過外部第三方監理單位出具的監理報告，及公司内部建設委員會的雙重把關，公司的在建工程入賬嚴格按照與供應商的合同、結算單、發票等為依據，公司及董監高與主要施工方、監理方及其他供應商之間不存在關聯關系，不存在其他資金往來及利益輸送，在建工程入賬價值不存在混入其他費用情形。

3、披露推遲在建工程結轉固定資産的原因，是否符合企業會計準則的要求，對報告期經營成果的影響

公司的特種變壓器生産基地和研發中心項目中的綜合樓、研發中試樓于2018年12月20日完成五方預驗收，達到預定可使用狀态并轉入固定資産。

公司的特種變壓器生産基地和研發中心項目中聯合廠房于2018年12月20日進行五方預驗收，項目部在2018年12月27日進行日常巡查中發現聯合廠房内防火闆牆出現裂縫，對此現象公司咨詢設計院，設計院答複：“防火闆牆開裂屬施工方法不當而産生的問題。”

由于防火牆是聯合廠房建築主體中有至關重要作用，是安全生産的最後一道防線，防火牆的驗收是項目建設達到生産要求的實質性驗收程序，公司于2018年12月30日與監理方中資建設監理有限公司新特項目部、分包方多維聯合集團有限公司新特項目部簽署了《關于聯合廠房防火闆牆開裂的處理協議》，協議約定由分包方多維聯合集團有限公司對質量不合格的防火牆進行重新返工處理，直到驗收合格為止。

綜上，公司嚴格按照在建工程完成且已達到預定可使用狀态時點結轉固定資産符合《企業會計準則第4号——固定資産》的相關規定，不存在延遲轉固的情形。公司聯合廠房若在2018年12月轉固的情況下會增加2019年折舊額202.13萬元，相應減少2019年利潤總額202.13萬元。

案例二：統聯精密 [股票代碼：688210]

關于深圳市泛海統聯精密制造股份有限公司首發申請文件審核問詢函相關問題的回複。

請發行人說明：報告期内公司在建工程入賬價值的确定依據，是否混入其他支出，在建工程結轉的具體情況及依據，是否存在延遲轉固少計費用的情形，上述相關會計處理是否符合企業會計準則的規定。

回複：

1、報告期内，公司在建工程主要新增内容、結轉情況及其依據如下：

單位：萬元

報告期内在建工程增加金額主要系坪山廠房裝修工程、坪山MIM工藝生産線的相關支出，未混入其他費用。

坪山廠房裝修工程系子公司智能制造的廠房裝修，公司日常按照經公司與施工單位雙方确認的施工合同和工程量确認單确認工程的入賬價值。

坪山MIM工藝生産線系子公司智能制造的生産線設備投入，由于智能制造位于坪山保稅區，購置機器設備均需進行報關。公司日常根據海關報關單的金額及相關運費、裝卸費确認設備的入賬價值。

發行人報告期内在建工程成本核算真實、完整，與實際工程進度相符，不存在混入其他支出的情況

2、在建工程是否發生閑置、廢棄、毀損和減值，是否存在延遲轉固少計費用的情形

截至報告期末，公司的在建工程餘額：一是坪山廠房裝修工程7.83萬元，系子公司智能制造廠房的零星裝修工程，截至2020年6月30日，尚未完工，因此未結轉至長期待攤費用，主體裝修工程已于2020年1月整體結轉至長期待攤費用。

二是坪山MIM工藝生産線456.12萬元，系子公司智能制造新投入的機器設備。該生産線機器設備從開始2019年8月開始陸續購入，2020年1月廠房裝修工程整體完工後，生産線機器設備陸續開始調試并轉固，截止2020年6月30日坪山MIM工藝生産線在建工程餘額均為尚在調試中的機器設備。

綜上所述，公司在建工程不存在閑置、廢棄、毀損和減值情形。截至2020年6月30日，公司的在建工程未達到預定可使用狀态，不存在在建工程延遲轉固少計費用的情形。

綜上，報告期内公司與在建工程相關的會計處理符合《企業會計準則》的規定。

案例三：通靈股份 [股票代碼：301168]

（一）《關于江蘇通靈電器股份有限公司首次公開發行股票并在創業闆上市申請文件的審核問詢函的回複》發行人及保薦機構第一輪回複意見

招股說明書披露中科百博19.35MW光伏發電資産在建工程可回收價值為471.50萬元，全額計提了減值損失。

報告期内發行人在建工程主要由光伏電站工程、零星工程和在安裝設備構成。請發行人補充相關資産主要構成、評估方法、主要參數及假設計提減值損失的原因。

回複：

中科百博在建工程資産賬面價值為1,099.81萬元，為設備安裝工程，由于未來現金流無法估計，采取成本法進行評估。

1、具體評估方法

公允價值減去處置費用後的淨額，鑒于中科百博對在建工程無銷售意圖，不存在銷售協議價格，該等在建工程也無活躍交易市場，無法直接取得市場交易價格，本次評估無法采用市場法評估。因此本次評估采用重置成本法測算資産組中各單項資産的價值。

重置成本＝重置全價×(1-經濟性貶值率)×(1-實體性貶值率)×(1-功能性貶值率)

因資産需要對外處置，需要考慮變現率。通過分析資産品質、價值特性、潛在市場、變現時間約束等因素對标的物價格的影響，确定變現率。

可回收價值=評估淨值×變現率

2、經濟性貶值率的确定經濟性貶值是設備外部因素引起的設備價值貶值，如設備所生産的産品滞銷、原材料價格上升、競争加劇等，其最終表現為設備的利用率下降、收益額減少。評估基準日，在建工程光伏電站設備不存在上述情況，本次評估經濟性貶值率為0%。

3、實體性貶值率的确定

實體性貶值率＝1-（年限法成新率×權數＋勘察成新率×權數）÷總權數

4、功能性貶值率的确定

由于新技術引起的布局、設計、材料、産品工藝、制造方法、設備規格和配置等方面的變化和改進，使購建新設備比老設備的投資成本降低，從而形成原有設備的功能性貶值。評估基準日，在建工程光伏電站設備不存在上述情況，本次評估功能性貶值率為0%。

5、處置費用

根據相關稅務規定，在建工程的轉讓需繳納增值稅為價外稅，由買方負擔，由于在建工程的整體流轉而産生的增值稅附加稅額較小，因此本次測試中忽略不計。在建工程的整體流轉一般無需搬運費，法律費等相關中介費用數額也不大，根據重要性原則，本次測試忽略上述費用。

6、變現率

綜合委估資産的地理位置、外部環境、有限市場因素（潛在市場因素）、資産瑕疵、買方購買心理等因素，評估公司、律師、證券公司、拍賣公司和資産管理公司代表組織了資産變現的打分。光伏設備屬于專用設備，變現率為46%。

7、評估結果

單位：萬元

（二）通靈股份:發行人及保薦機構關于第二輪審核問詢函的回複意見

第十二問關于中科百博相關的資産減值根據申報材料及審核問詢回複：2018年度發行人計提與中科百博光伏電站相關的在建工程減值損失金額628.31萬元，請發行人說明中科百博在建工程資産進行資産減值測試時，變現率46%的具體取值依據。

回複：

資産評估實踐中，一般通過分析資産品質、價值特性、潛在市場、變現時間約束等因素對标的物價格的影響，确定變現率。本次中科百博在建工程資産進行資産減值測試時，主要考慮因素如下所示：

1、有限市場因素（潛在市場因素）委估資産所在地的光伏政策：2016年01月01日至2018年12月31日期間并網發電項目，可享受政府補貼。2017年三類資源地區電價不高于0.85元/千瓦時（含稅），2018年三類資源地區電價不高于0.75元/千瓦時（含稅）。《關于推進風電、光伏發電無補貼平價上網項目建設的工作方案（征求意見稿）》（2019版），鼓勵2018年或以前年度已核準（備案）或已配置的陸上風電、光伏發電項目自願轉為平價上網項目。平價上網政策使委估資産的利用受到限制。

2、資産瑕疵因素

委估資産是伴随一期建設工程購入的，截止評估基準日尚未建成投入使用，存放時間較長，影響了資産的轉讓出售。

基于以上因素的影響，評估公司、律師、證券公司、拍賣公司和資産管理公司代表組織了資産變現的打分，打分結果如下表所示：各行代表對資産變現率打分表

注：變現率=（變現價/公允價值）*100%。

綜上所述，本次中科百博在建工程資産進行資産減值測試時選取變現率為46%具備合理性。

03IPO案例總結

（一）IPO中在建工程核查方法

（二）IPO問詢總結

04實務問答

《上市公司執行企業會計準則》案例五-工程在建階段的土地使用權攤銷應計入在建工程成本還是當期損益？

案例背景：

A公司是上市公司，為了擴大公司産能，取得一項土地使用權用于建設新廠房。該土地使用權在無形資産科目核算，土地使用權賬面原值為2億元，使用年限50年，年攤銷額為400萬元。

問題：

在建設期間，A公司土地使用權的攤銷是否能夠計入新廠房的在建工程成本？

準則依據：

《企業會計準則第6号—無形資産》應用指南第五條規定：“某項無形資産包含的經濟利益通過所生産的産品或其他資産實現的，其攤銷金額應當計入相關資産的成本。”

《企業會計準則講解》第七章“無形資産”第二節無形資産的初始計量指出：企業取得的土地使用權通常應确認為無形資産；土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合并計算其成本，而仍作為無形資産進行核算，土地使用權與地上建築物分别進行攤銷和提取折舊。

《企業會計準則第4号—固定資産》第九條規定：“自行建造固定資産的成本，由建造該項資産達到預定可使用狀态前所發生的必要支出構成。”

結論：

鑒于該土地專門用于新廠房建設，在建設過程中，占用了該無形資産并消耗了其一部分的經濟利益，符合《企業會計準則講解》第七章第四節中所述的條件，即在建設期内該土地使用權所包含的經濟利益是通過建設新廠房而實現的。同時土地使用權在房屋建造期間的攤銷，是建造該項資産達到預定可使用狀态前所發生的必要支出，屬于自行建造固定資産的成本。

此外，類推《企業會計準則第17号—借款費用》中“可直接歸屬于符合資本化條件的資産的購建或者生産的，應當予以資本化，計入相關資産成本”的借款費用資本化的原則，土地使用權的攤銷費用應構成新廠房在建工程成本的一部分，應計入在建工程成本，而不應當直接計入當期損益。

來源：鵬盛所 鵬盛視點