之前我們發過一篇《上海外環外房價天花闆都能到多少》，大家對外環外莘莊、唐鎮、七寶這些闆塊關注度也比較高

那麼在中環，房價天花闆又在哪裡呢？

能看到，在目前上海中環線上，有些闆塊賣的比内環還要貴

在鍊家網上點開闆塊地圖，在中環線沿線上兜一圈，發現闆塊均價超過10萬的有這麼幾個

今天帶大家來看一下，漕河泾、大甯、碧雲

這些一直熱度很高的闆塊，賣的最貴的闆塊，到底憑什麼可以競争未來二手天花闆

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中環線上倒挂最高的闆塊就是，大甯

之前我們有統計過上海倒挂最高的幾個闆塊，大甯就是其一，倒挂率達到了61.9%

闆塊内賣的最貴的小區就是大甯金茂府，二手成交記錄最高已經到了18萬/㎡，以前賣的貴，現在也依然貴

在最新的二手成交數據裡，靜安府成交價也已經突破14萬/㎡了

反觀闆塊内的新盤項目，靜安天悅也才賣到10.5萬/㎡，一二手倒挂不是一般的高

為什麼是大甯

最關鍵的一個時間點，在2015年

很多人都知道，這一年剛好是閘北靜安兩區合并的時候，行政區的變化确實有利于大甯的發展

前面提到的大甯金茂府、靜安府，基本上都是在2015年前後的項目

其中，靜安府就是由華潤和華發兩大品牌于2015年聯手打造的

這些早已名聲在外的項目，很大程度上推高了大甯的房價。2012年二手均價隻有3萬多，10年的時間漲了330%

闆塊的地位也随之一再拔高

當然，大甯本身在配套方面也有足夠的優勢

首先大甯的學區就很強勢，大甯國際小學是靜安第一梯隊的小學，還對口風華初級中學

另外，1号線貫穿整個闆塊，不論是上班還是周末出去吃喝玩樂都很方便

馬戲城站約550米的距離，8分鐘就可到達位于核心商圈：大甯中心廣場、大甯國際商業廣場、上海馬戲城

這裡還有浦西最大的68萬㎡的集中綠地郁金香公園，沒事了可以出去放松一下心情

總體來看，不論是從産品還是配套，大甯都很難不讓人心動，這也是為什麼大甯能夠突破中環的天花闆，賣到18萬/平的原因吧

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近幾年，漲得最猛的闆塊就是漕河泾

中介和我說的第一句話就是，漕河泾闆塊最近漲的蠻猛的

現在房齡新一點的二手房，已經漲到10萬/㎡

這幾年漕河泾的房價漲的确實很快

一個2008年的商品房，三年前隻要7萬多的房子，現在的房價已經漲了45%

闆塊内為數不多的新盤，保利天悅剛開盤的時候10萬/平，據中介透露現在二手直接挂15萬/平，而且真的有成交

最根本的原因是住宅極其稀缺

現在放出來的房源也很少，在鍊家網上數了一下，目前在挂的小區隻有8個，顯示的房源隻有不到30套

來到這裡第一感覺是沒有什麼居住氛圍的

給大家看一張我在34樓拍下的漕河泾，從最高的視角來感受一下

第一眼看上去，這裡根本就沒有什麼住宅啊

從鍊家提供的房源分布圖來看，就很明顯

圖中黃色區域就是漕河泾開發區，能看到有很多空地，沒有什麼住宅。住宅區域基本都分布在周邊闆塊

而且漕河泾上車門檻很高，500萬的預算都夠不着，即便600萬的預算選擇都非常有限

選擇帶電梯的小區隻夠買一房，想要兩房就隻有老公房可以選擇

但2000年前的老小區，品質比較拉跨，基本上都是長這樣

外立面掉漆脫落，小區内部缺少維護，顯得比較舊，因為房子年代太久遠，也沒有很好的物業去管理

這已經是老小區中比較好的了

很難想象，就是這樣的小區也能賣到8萬/㎡，且在闆塊内算便宜的了

新一點的小區是2015年左右的華悅家園，但這是一個動遷房

品質平平無奇，卻成了闆塊内最搶手最熱門的小區，單價也能破10萬

聽中介說，一年可以成交近40套

畢竟漕寶路對面的保利天悅已經賣15萬/平了，在同樣地段享受同樣的配套之下，二手房裡華悅家園10萬單價顯得性價比更高

整個闆塊房子不多但轉手率卻很高，很多人會從闆塊内置換到相鄰闆塊比較大比較新的小區，也有很多年輕人因為工作的關系想要買在這裡

看了幾個小區感受下來就是，單從小區品質來看，漕河泾的房價确實有些溢價了

不過别忘了，漕河泾号稱浦西的“小張江”，是上海最強的産業闆塊之一

它真正的價值在于，産業優勢

漕河泾開發區以産業為主，這些年闆塊一直在不斷開發，很多地都拿去做辦公樓，産業園區了

1986年9月26日，漕河泾微電子工業區正式開工建設，大概2009年，空置率就來到30%多，到2013年三季度，漕河泾的空置率直接來到3.9%

從100%到30%，漕河泾用了23年，從30%到3.9%，漕河泾隻用了4年時間

闆塊内覆蓋的産業領域很廣，騰訊、字節、3M、微軟、米哈遊、莉莉絲等等，一批世界500強企業和獨角獸企業

毫不誇張的說，在漕河泾範圍内，每一條街道都被産業所占據，随便走走都能看到大大小小的園區、辦公樓

因為産業的力量，這裡也彙聚了大量高素質的人才

這裡的産業氛圍就比較适合從事IT互聯網行業的人來就業，年輕人也很多

在配套方面，漕河泾目前還不夠完善，沒有什麼大型商業，幾乎都是以社區底商為主，比較大型的商場就是漕河泾印象城了

來源：網絡

交通這一塊還比較方便，12号線、9号線兩條地鐵線往市區在半小時左右，距離上海虹橋機場也比較近，8公裡左右，開車十幾分鐘就到了

比較好的是，這裡不受飛機航道的影響

闆塊内房價比較高，加上可選擇的房子并不多，所以在漕河泾工作的人群都居住在周邊闆塊

往東是徐彙的田林、徐家彙、萬體館，往北是金虹橋、古北，往西是金彙、靜安新城、七寶等，往南是徐彙康健、闵行古美、梅隴

這批高淨值購買力，甚至拔高了周邊闆塊的房價

可想而知，漕河泾的闆塊潛力有多大

隻是，大甯倒挂再高、漕河泾房價漲得再快，在中環線上都還不是最貴的那一個

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碧雲，應該是中環線上最傲視群雄的一個

一直以來碧雲都是上海中環線上的天花闆

我整理了下今年碧雲幾個熱門項目的二手成交價

世茂湖濱花園、信和花園、金橋愛建園，這幾個主要熱門二手房成交價都在12萬/㎡左右

來源：鍊家

而且碧雲不是現在賣的貴，而是很早之前房價就已經很高了。近10年來碧雲房價一路上漲，五年前就已經8萬/平了

其實，在碧雲這樣的房價水平并不意外

因為它本身就是一個高端居住闆塊，是上海第二代國際社區的代表之一

有很好的國際化居住氛圍，是很多中産的買房聖地

主要為高級白領和公司高管等

這裡最被大家認可的還是碧雲闆塊的居住産品，它的确很優質

從第一批規劃落地開始，碧雲都是整體開發建設的，大部分熱門小區都是2000年左右的次新房

戶型格局基本上是兩房戶型，能滿足一家三口的居住需求，而三房更多的被有改善需求的置換人群購買，大多是為了改善生活品質

雖然發展比較早，但闆塊内的整體面貌并沒有特别明顯的老化

社區的外部景觀有碧雲體育休閑中心和碧雲體育公園，提供比較舒服自然的生活環境

其次，教育配套也是吸引大部分高端人群的一個很重要的原因

這裡學校衆多，比如上海實驗小學東校，此外還有九年一貫制平和雙語學校、協和國際、德威英國國際學校、歐盟中歐國際工商學院等

從學齡前至高等教育一應俱全，且部分學校周末開設橄榄球、英式足球等公開課程

碧雲闆塊靠近中環高架，目前出行除了自駕之外，主要依靠9号線藍天路站。此外，碧雲社區部分小區離6号線雲山路站也不遠

所以，綜合來看碧雲是一個非常高端優質的闆塊，賣的貴還是有道理的

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最後，我還發現一個特殊的現象

浦東房價最高漲幅是高于浦西的

上海近五年闆塊房價漲得最厲害的top3中，前兩名就是浦東中環前灘和碧雲

另外，浦東、浦西兩邊的房價也有所差異，我做了這樣一張圖中環闆塊房價地圖

中環線上最貴的一個闆塊就是浦東碧雲11萬/㎡，漕河泾、大甯闆塊是浦西價格高地

而上海整個中環的窪地，就是在浦西的真如，二手均價6萬/平

甚至于被外環外一些闆塊所超越，也是所有副中心裡發展比較慢的一個

浦東、浦西中環闆塊為什麼會出現這麼大的差異呢

因為在上海近二十年的發展裡，正在全力打造浦東新區。上海所有的政策利好幾乎都給到浦東

所以在上海這條金色中環中，主要聚焦在浦東區域，包括金橋、張江這些重點産業闆塊

來源：網絡

今天為什麼要來看中環線？

因為上海内環的開發已經接近飽和，接下來十年，中環一定會成為上海發展的核心

如今，上海整個城市的發展節奏就是，浦西漸漸慢下來，浦東在飛速發展

未來十年内環内的發展空間是有限的，城市更新也隻是一些零星地塊的改造，住宅供應隻會越來越少

而中環相對沒有内環那麼“老”，真的前途無量

以上為正文，來自微笑向暖