本文來源：時代财經 作者：陳澤旋

編者按：壓抑了一年的樓市，開始吹進了“春風”，1月五年期LPR降低，發改委表示要“促進房地産合理消費”，2月地方政策調整頻頻，3月“全國兩會”定調，“房住不炒”大前提下，要“滿足合理住房需求”。最近各地樓市也一擺去年的頹勢，但局部市場的回暖，并不能掩蓋傳統旺季“金三銀四”的失色。

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在放盤将近3個月後，李明（化名）把位于廣州天河區一套千萬級豪宅成功賣出去了，買家是一名全款客，“雖然賣得不算快，但最後成交的時候也沒有降價”，談成之後，買賣雙方開心地一起吃了頓飯。

這套豪宅成交的時間點，正好處于銀行下調廣州地區房貸政策的第一個月，也是傳統樓市旺季“金三銀四”。3月，不僅房貸利率下調至近一年的最低點，放款周期更是普遍縮短至1個月以内，要知道在2021年下半年還需要将近6個月。一名四大行廣州的工作人員告訴時代财經，目前其所在銀行從買家交齊首付到房貸放款，已經加速至半個月左右。

受房貸利率下調、貸款審批速度加快等利好因素刺激，廣州二手房市場觸底反彈。根據廣州中原研究發展部數據，3月廣州二手房成交量（自助網簽 中介網簽）為8413宗，環比大漲101.5%，已基本恢複至二手房指導價出台前的水平。

不少市場嗅覺敏感的二手房買家，不約而同地奔向了天河。

業主心态強硬：不急不躁、愛買不買

“我主要是因為家庭收入增加，想改善居住環境，考慮賣一買一置換，有留意同區域的二手房，也看了天河的房源”，黃嘉玲（化名）準備賣掉的房子位于廣州黃埔價格最高的闆塊，這裡是不少外圍區域業主置換的目的地，而豪宅聚集的天河則是許多人購房的終極目标。

廣州中原研究發展部的數據顯示，3月，廣州11區成交環比大漲101.5%至8413宗，有5個區域漲幅高于均值，其中天河成交量位居全市第二，環比上漲113.6%至989套。此外，對比2月份，被視為廣州樓市風向标的豪宅闆塊珠江新城，帶看量和新增客戶數量增加2-3成。

值得一提的是，在2020年下半年，珠江新城的豪宅價格“異動”，率先開啟了廣州樓市的上升周期，彼時部分小區交投暢旺，量價雙升，天河二手房成交量在全市的占比節節攀升，随後廣州樓市整體步入上行通道，一直持續到2021年下半年最嚴調控出台時。

2021年下半年廣州樓市速凍，二手房成交量比上半年下滑20%，比2020年同期則下滑了28%，而天河區二手房成交占比一路下行。不過，2021年底開始，樓市政策有所放松，不少業内人士預判，以天河為代表的中心區域成交占比或再度上升，尤其是一些偏高端的項目。

黃嘉玲告訴時代财經，她在看房的過程中發現，“無論天河，還是黃埔，業主的心态和我們完全一樣，不着急賣。我既是買家，也是賣家。身為賣家，我也是不急不躁、愛買不買的态度”。

業主賣房心态是衡量樓市走勢的标尺之一。一般而言，如果業主對市場信心增強，議價空間也會同步收窄。黃嘉玲稱，不久前近乎談成賣房的交易，“當時我對價格做了個中規中矩的讓步，但事後心有不甘便拒絕了”。她表示，同時身為買家的自己十分理解其他業主的心情，“站在買家的角度我也是萬萬不想占便宜的，中規中矩買來最安心，業主若是欠債賤賣，我們可能會覺得風水不好”。

買家回流二手房，一手房市場受壓制

盡管天河業主心态增強，但整體上，廣州樓市仍處于買方市場，不少二手房業主在政策調整後趁機降價，以吸引買家。

廣州番禺一名二手房業主向時代财經透露，名下一套大兩房放盤将近半年仍無法成交，“去年11月挂了個小區最高價300萬，現在降到了233萬，看房的人多了不少，但有些人覺得市場低迷就亂殺價，殺到200萬”。

這也導緻一手房買家流向性價比高的二手市場，從而影響了一手房市場的回溫。“現在客戶都在挑優質的二手房”，主攻一手房的中介陳小楠（化名）告訴時代财經，3月份其隻成交了一套，“一手房市場還是不好，估計得到五六月份”。

此外，購房者李欣盈（化名）表示，由于近一年房企頻頻爆雷，讓她對一手房交付有些擔憂，“一手房和二手房都有在看，預算足夠的話我更願意上車一手房，但現在也隻是偏好央企，比如保利和中建這些”。

“受整體經濟環境影響，雖然從春節後，廣州房貸政策有所放松，但買家購房信心仍需要‘恢複重建’”，廣州中原研究發展部在一份報告中指出，去年廣州收緊新房限價政策導緻預售證獲取難度加大，雖然當前預售證獲取門檻已相對優化，但由于市場信心不足，大部分開發商仍不敢輕易取證推售，多重因素的綜合影響下，放緩了一手房市場的回穩步伐。

根據廣州中原研究發展部數據，3月，廣州一手房網簽6343宗，僅環比上漲42%，對應的網簽面積為68.51萬平方米，環比上漲38%。從網簽面積來看，是近2年月度成交的第三低，僅高于2022年春節的2月以及2020年3月份。

唯一“可圈可點”的依然是豪宅市場。3月，位于天河的一手豪宅項目彙景台，單價雖高達12-14萬/平方米，但在開盤不足一個月内再次加推，首日去化更是達到7成。值得一提的是，在2021年底，曾有千萬級豪宅因限價導緻售價低于市場預期，200多套房源在開盤1分鐘内售罄。

“（一手房）市場期待更加重磅的利好政策刺激”，廣州中原研究發展部在報告中如是表示。