南方 房産頻道記者注意到，10月8日晚，東莞市住房和城鄉建設局在其官網、微信号等平台發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，并公布了首批218個小區的二手房參考價格。

這也是今年以來繼深圳、廣州後，廣東又一座城市推出二手房參考價制度。從此前深圳的政策施行效果來看，二手房市場降溫迅速，成交量價也逐步走低。有業内人士認為，東莞此次跟進該政策，意在彌補市場缺陷，解決二手房挂牌價虛高及一、二手市場聯動漲價的問題。而在統計方法和定價策略上也更加合理完善。

東莞鳳崗一處住宅小區 南方 記者 葛政涵 攝

樓盤最高參考價43437元/平方米

通知中附帶了一份東莞市成交活躍住宅小區二手住房交易參考價格表，南方 房産記者梳理表格後發現，此次公布的218個小區遍布在東莞31個鎮街，其中常平、南城、東城、寮步、虎門等鎮街入選樓盤較多，僅常平一地就有29個樓盤。不過，謝崗鎮此次沒有納入發布範圍，表中給出的原因是該鎮各樓盤網簽交易數量均少于10套。

表格中最貴的3個樓盤均在松山湖，分别為翰林湖花園（43437元/平方米）、松山湖1号花園（43153元/平方米）以及星城翠珑灣（40680元/平方米）。此次公布的小區中有6個參考價低于1萬元/平方米，最低的新城市花園（8215元/平方米）位于常平。

從價格區間分布來看，參考單價“2字頭”的小區最多，共有98個。随後是“1字頭”小區，共有78個，“3字頭”小區共有33個。

“東莞熱點片區價格明顯壓制，比如松山湖沒有超過4.5萬元，作為中心區的東城和南城沒有超過4萬元。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

東莞住建局在同日發布的政策解讀中指出，發布二手住房交易參考價格後，市住房城鄉建設局将組織對全市房源挂牌情況開展全面檢查，對房地産經紀機構、房地産網絡信息發布平台挂牌的價格虛高二手住房房源，一律要求下架處理。

對此李宇嘉認為，這種做法的目的是以參考價引導市場預期，控制挂牌價虛高，控制坐地起價、業主暴力拉升，給市場傳遞漲價的錯誤信号。

三個“錨點”形成定價體系

南方 房産記者注意到，此次東莞公布的參考價列表中，有部分高價小區的價格與實際挂牌價存在較大差距。

其中最典型的當屬松山湖1号，由于該樓盤以别墅、聯排等居住産品為主，因此報價往往偏貴，多在8萬-10萬元/平方米，而此次二手房參考價，該小區被定為43153元/平方米，降幅接近五成。而位于南城的萬科金域華府，當前貝殼顯示的挂牌價格大約在5.4萬至5.9萬元/平方米之間，而參考價格為39600元/平方米，降幅大約也有三成左右。

對于如何定價，東莞市住建局在政策解讀中表示，參考價格以今年第二季度二手住房網簽交易數據為基礎，将二手住房網簽交易套數超過10套（含）的住宅小區納入統計範圍，在統計方式上綜合考慮稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網簽價格等因素。

“二手房參考價怎麼定，并無先例，深圳探索以後，各地都在學習。”李宇嘉指出，東莞的做法比較好，後續統計方法可能還會完善。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，東莞在二手房參考價樣本選取方面明确了一個新規，即将二手住房網簽交易套數超過10套（含）的住宅小區納入範圍。而在參考價制定方面則明确了稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網簽價格三個“錨點”，形成了很好的體系。

曾曆經多輪調控

此次出台二手住房參考價機制前，東莞已經曆經多輪調控。

今年2月，東莞限購限貸升級，其中剔除提出新入戶居民家庭購買首套房需滿足兩年内連續繳納社保半年，并對企業購房進行了規定。

4月8日，住建部約談5座城市政府負責人，東莞和廣州在列。約談過去20天後，東莞宣布加強新建商品住房銷售價格指導，要求商品房一年漲幅不得超過3%。

8月2日，東莞對土地出讓規則進行了優化，對司法拍賣房屋和個體工商戶購房進行了限制，并将增值稅免征年限“2改5”。

“東莞樓市很特殊，新增供地很少，新房不夠買，在售庫存是全國熱點城市中最低的，隻有4個月左右。”李宇嘉認為，東莞新房限價導緻“打新熱”出現。但二手房對戶籍不限購，因此買不到新房的就沖到二手房市場，二手房漲價反過來帶動新房漲價，容易形成一、二手聯動漲價。

易居研究院的一份統計顯示，從2019年9月到今年9月，東莞二手住房成交均價從13409元/平方米上行至19763元/平方米。特别是在今年6至7月，二手住房成交均價經曆了一次快漲周期，7月時一度沖至20100元平方米。

李宇嘉認為，在熱點城市調控轉向二手房市場後，推出二手房參考價是必然的趨勢，也是政府發揮有形之手，維護供應市場基礎秩序，彌補市場缺陷的需要。此外他還強調，要調整住房供應結構，比如加大三限房供應（類似于共有産權）、保障性租賃住房供應，這樣才能讓樓市逐步穩定下來。

對于二手房市場後續表現，嚴躍進表示，各大城市二手房市場将繼續降溫，至少四季度在量價等方面會有繼續下滑的表現，類似走勢需要密切關注。

【記者】葛政涵

【作者】 葛政涵

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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