今年2月1日起，《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，立法對群租現象“亮劍”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大對“二房東”的監管。上海市人大常委會法工委主任閻銳說，這部法規意在促進租賃雙方建立穩定的租賃關系，推動形成管理有序、服務規範的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。

“疏堵結合”保障租房

群租，這個超大城市治理中的難點、堵點，難以根治，容易回潮。而此次立法明确禁止将住房用于群租。那麼，一間房住多少人、一套房分隔成什麼樣，才能算是群租房？

基層治理中的這些困惑也有了法條依據。《條例》對群租做了清晰界定和劃分，明确廚房、衛生間、陽台、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，且每個房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關規定。條款中還專門加強了監管部門發現和處置機制的銜接，明确了相應的處罰措施。

整治群租亂象的同時，也加大住房供給力度，做到“疏堵結合”。《條例》明确，将在高校園區、産業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等集中供應保障性租賃住房。此外，還将繼續挖掘存量，商業辦公、旅館等非居住存量房屋也能遵循相關規定改建為保障性租賃住房。

規範管理“二房東”

目前，全市租賃住房約210萬套，占住房總量的26.3%，其中，個人出租住房約180萬套，市場化租賃企業出租約10萬套，保障性租賃住房約20萬套(間)。在法規征求意見過程中，不少人認為，建設穩定健康的住房租賃體系，要對暴露出的“租金貸”等各類問題重拳出擊，其中，規範管理“二房東”是關鍵。

這也是此次立法的一大亮點。針對“二房東”，《條例》規定，個人以營利為目的的轉租房達到規定數量，需依法辦理登記。由此，加強“二房東”管理，以便倒查追溯，保障租客權益。

此次立法還創設性地提出“住房租賃交易資金監管專用賬戶”。按照《條例》，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，應當按照規定在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，一次性收取租金超過三個月, 以及收取押金超過一個月租金的，超出部分應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。該專用賬戶起到“防火牆”的作用：一方面，最大限度保障承租人利益，确保租金不被中途挪用。另一方面，也考慮到平台的現實運轉，确保企業有充裕的現金流。

條例還明确了法律責任：如果二房東企業未按規定開立交易資金監管專用賬戶，最高将被處罰款20萬元。這就從立法上為可能出現的“租金貸”等行為加了一道防護鎖，也為合規企業打開了發展空間。

建立住房租賃價格監測機制

住房租賃，本質上是一種市場行為。此次立法鼓勵租賃當事人訂立長期住房租賃合同，建立穩定的租賃關系，明确出租人、承租人應當遵守的行為規範，《條例》規定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務标準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。

“漲租”是租賃雙方都很在意的要素，《條例》體現了适時調控介入的理念，明确建立住房租賃價格監測機制，當“住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格幹預措施，穩定租金水平”。

《條例》還規範了房源信息發布，明确住房租賃企業、房地産經紀機構不得發布虛假房源信息。明确住房租賃企業、房地産經紀機構對外發布房源信息的，應當核實房屋權屬證明和基本狀況，通過網絡信息平台發布房源信息的，平台經營者應當對發布者提交的相關材料進行核實。

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