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“長安九裡，距離長安隻有九裡？”

——橘貓看房記

周二啦！天氣大好，“人間三月芳菲始，不負春光不負卿”。今天跟着橘貓看看石景山的華潤長安九裡，還是華潤的高端系列！

早上10點橘貓從北三環聯想橋出發，駕車沿北三環主路向西行駛至西三環航天橋，然後駛入阜成路，一路向西，進入阜石路，出主路後走石景山路大約10分鐘到達項目，全程約30分鐘。

聽着司機播放的FM1-188，談古論今；車窗外的風景不停變換，全程因不堵車，所以感覺特别快。橘貓心想：在市區上班的“打工人”也可以考慮考慮這個樓盤呀。

（百度導航路線）

（阜石路路況）

走在石景山古城南街附近，幾步便是一個售樓處，緊鄰長安九裡的在售新房項目有：長安和玺、中海·天鑽，還有之前賣完的長安雲尚、長安雲錦，這邊的樓盤都是要“碰瓷”長安街吧。

（項目周邊規劃示意圖）

（項目周邊規劃示意圖）

在長安九裡售樓處的大門口，橘貓也看到了長安和玺的宣傳海報，幾個項目位置緊鄰，均價都是7萬以上，産品定位也都偏向剛改或改善。新盤紮堆，要麼都是“人間富貴花”，要麼就是“破産姐妹”。

項目所在石景山古城闆塊雖然在西五環外，但周邊大多是首鋼單位公房，随着首鋼園翻建與冬奧會基礎設施建設，這邊的生活配套應該不會太差。

2.周邊現狀

長安九裡緊鄰着地鐵口，周邊多是一些八、九十年代的二手房，打開幸福裡APP，周邊二手房在售均價在5萬/㎡左右。

在這裡，沒有國貿的時髦精OL，也沒有西二旗的格子衫碼農，有的是衣着樸素的大爺大媽，拎着白菜、饅頭，在小區門口聊天。

（古城地鐵站附近實景 ）

下車後，橘貓就遠遠地看見了地鐵1号線古城站，目測大概400米。

地鐵1号線在旁，加上在建的有地鐵11号線，規劃的地鐵18号線。有了這些公共交通，生活在這裡的人們去市區還是方便不少。項目北側的石景山路，周邊的城市主幹道阜石路、蓮石路，經停多條公交線路，總體來說交通沒毛病。

（項目周邊公交站）

除了項目的教育用地，在周邊溜達時，橘貓還看到石景山區幼兒園和古城第二小學分校，就在古城地鐵站D口附近，距離項目步行也就500米，看起來挺方便的。

（項目周邊小學）

（幼兒園實景圖）

走了一圈，橘貓數了數3公裡範圍内的學校，從幼兒園到中學都有。詢問住在這裡的老奶奶得知，古城中學、古城小學、京源學校初中部比較好。

學校數量足夠豐富，教育質量雖和西城、海澱沒法比，但至少孩子有上學的地方。

項目周邊商業氛圍并不濃厚，沿街生活超市、水果菜攤、藥店、理發店等基本的生活配套還是有的。

（周邊商業實景）

中午，大橘想吃點好的，小夥伴開車到2公裡外的喜隆多新國際購物中心，道路暢通無阻，很快就到商場。

到了商場，我和我的小夥伴都驚呆了，居然沒有地下停車場，而地上停車場全滿。找了好久都沒找到車位，那隻能停在路邊，然後在走5分鐘才進入商場，對石景山好感拉到最低。

商場産品種類豐富，除了普通的連鎖品牌，喜茶、優衣庫、中信書店等網紅品牌都有分布。但喜隆多有一個很大的bug，就是衛生間難找，從東走到西，彎彎繞繞，費力不讨好。

（喜隆多新國際購物中心）

在打車到項目的路上，橘貓就看見了石景山遊樂園摩天輪和巨大的飛機模型，生活在這裡的小朋友也太幸福了吧。

除了石景山遊樂園，項目周邊還有古城公園、石景山雕塑公園，老人可以散步遛彎，年輕人可以運動跑步，三口之家可以遛娃休閑，生活是如此多嬌。

（石景山古城公園大門處）

（項目建設現狀）

穿過開發商設計的道路，兩側便是長安九裡廣告牌，沿着道路往南走，映入眼簾的是正在緊鑼密鼓施工的工地，能看得出部分樓棟已經封頂。

繼續前行，看見華潤常用的假楓樹與綠色的植被防寒布形成撞色，白色的“長安九裡”四個大字格外醒目。

（項目大門處）

（項目大門處）

随即，橘貓步行到了項目入口，圓形的小噴泉、婀娜的青松、白色的懸闆、峻峭的山石和現代的鐵藝欄杆，構造出東方回遊式園林。

“隐于林間，山門意境”，酒店式的入口，讓橘貓感受到項目到項目的高端大氣。懸闆上的留白與靈韻的松石，讓項目充滿的中國繪畫藝術。

進入售樓處，掃完健康寶、做完登記，内場銷售人員熱情地接待了橘貓。

售樓處設計細節還不錯，銷售帶着橘貓走下旋轉式樓梯，項目的沙盤與區位圖就全部展現。

（小區案場圖）

可能是工作日的關系，現場隻有橘貓一人。銷售對區域和沙盤仔細講解後，說到目前僅剩138㎡的四居室分布南區的1、2号樓。對于想要購買此樓盤的客戶來說，選擇不多了。

銷售講解最多的是華潤大國企的背景 ，以及“九裡”系是個怎麼樣的高端産品，在沙盤上看見的則是樹木圍欄，卻對開放式社區隻字不提。

銷售帶橘貓參觀了138㎡戶型樣闆間，總體看來相當緊湊。

兩梯兩戶，電梯入戶設計，銷售說門口可以擺放鞋架或者做個小衣櫥，空間利用到極緻。

（小區房屋入戶門 ）

接下來就是入戶門，子母門設計，銷售卻說品牌沒确定，但尺寸已經設計好了，如果搬大型家具還是非常方便的。

走向朝南的客廳，橘貓坐在沙發上，看着電視牆，感覺面寬并不大，仔細數了數地下的瓷磚，面寬在3.8米左右（長安和玺148㎡面寬4.2米）。

（小區房屋内小書房）

橘貓走向朝北的餐廳，因為北側還有小書房，餐廳的采光一般。旁邊的阿姨一直在仔細詢問餐廳能坐下幾個人，銷售說四個人是可以的， 六個人稍微緊湊。

餐廳的北邊是小書房，配備了書桌和單人沙發，感覺坐在沙發上就能碰到對面的牆。

廚房内部設計相對合理，包括油煙機、竈具、蒸烤一體機、洗碗機、單門冰箱等廚電，單門冰箱略顯尴尬，若單獨再購買冰箱也就隻能放在餐廳内，但餐廳容納能力就相對減弱。

（房屋内衣帽間）

主卧室外面還單獨設計有衣帽間，但收納能力一般，類似三開門衣櫃外加一個雜物架。銷售還特别介紹中間樓層主卧附贈的2㎡飄窗，在橘貓看來也沒什麼用。

門口的展示牌就标明了裝修配置标準和贈送的家電，在樣闆間内看到的廚電、潔具、五金等品牌，銷售說以最終交付為準。

橘貓詢問銷售精裝交付費用，銷售輕描淡寫地說接近萬元每平，若138萬裝修成這樣，不知道其中的水分有多大。

（樣闆間門口展示的精裝配置标準圖）

最後，橘貓順口問了一下銷售樓盤是否有折扣，銷售說案場肯定沒有，但部分客戶找到“關系”最多會有兩個點的優惠。

整體來說，目前房源均價在7萬左右，而周邊樓盤均價在7.5萬左右，項目在未來交易上有一定的優勢。在産品力上，華潤在北京開發的樓盤這幾年口碑江河日下，項目還和華潤未來城市一樣都是開放式社區，未來品質如何，讓時間來證明吧。

均價：70000元/㎡

價格描述：在售小高層均價約70000元/㎡，總價在600萬元-1100萬元之間

（圖源北京市規劃和自然資源委員會）

2019年6月，華潤聯合電建以總價73.4億元億元摘得石景山區古城南街東側1612-761、764等地塊，宗地總面積為64377平方米，折合可售樓面價約55000元/㎡，在建項目即為長安九裡。

（1）2019年6月27日，石景山區古城南街東側1612-761、764等二類居住用地進行拍賣。經過22輪競價，華潤 電建聯合體（中國電建地産）最終以73.4億元摘得該地塊。

（2）挂牌文件顯示，1612-761、764地塊R2二類居住用地用地面積64377平方米，建築面積214138平方米，溢價率11.63%；地上建築規劃容積率2.8，控制高度80米，建築密度30%，綠地率30%，自西向東規劃了12棟14-25層的現代、簡約的大都會風格。

（3）2020年3月4日，長安九裡正式對外公布案名，該項目由華潤置地和電建地産聯袂打造，定位區域“高端改善社區”。

（圖源 長安九裡項目公号）

長安九裡位于石景山區古城區域、古城南街東側，地處北京西部轉型發展的核心區域内。在冬奧、新首鋼、西山永定河文化帶等城市煥新及定位的作用下，石景山已經成為生态、宜居、低密的高端生活群落。

《北京城市總體規劃》确定未來發展重點落在東部副中心與西部石景山區，長安九裡占據長安街西延的新首鋼闆塊，是首都向西發展的黃金節點。首鋼園區正按照北京城市總體規劃和市委市政府提出的新首鋼地區“打造新時代首都城市複興新地标”的總體要求，以“三年行動計劃”為工作主線，全力服務保障冬奧會籌辦，持續推動園區開發建設和運營管理取得新進展。

項目處于石景山區都市功能區内，西承新首鋼西南商務區高端産業集群，東臨總部經濟區成熟商業氛圍，在商務、商業的雙重驅動之下，未來将承接區域傑出人居建設需求，補齊區域内産業結構的完整。

得益于區域整體規劃開發建設，古城南街闆塊從市政管線到路網綠化全部為新建。參考未來區域産業和居住人口規模設計的産業、商業、教育、養老配套将構建區域的職住平衡。

• 交通方面

自駕：項目位于長安街西側，從項目駕車500米即可駛入石景山路；沿石景山路東行1.5公裡進入西五環；沿石景山路西延線東行，可至複興路、西長安街、東長安街、京通快速路。

（圖：石景山道路情況）

公交：距離項目距離石景山古城公交站步行距離370米，途經公交路線有318路、327路、337路、399路外環、597路、941路、958路、快速直達專線207路、快速直達專線213路等近20條路線，每年10月還有地鐵北宮門站至香山的節假日專線在此站停靠。

小區距離古城大街南口公交站步行距離890米，途經公交路線有318路，可以前往中科院植物園、香山、北京植物園等地；小區距離八角公交站300米，途經公交線路有327路、337路、597路、941路、959路等十餘條公交路線。

（圖：項目附近現有公交站點）

（圖：項目附近現有公交站點）

• 地鐵：距離項目450米處是地鐵1号線古城站C口，地鐵11号線西段（冬奧支線）以及地鐵18号線（北京地鐵R1線）尚在規劃建設中。
• 教育配套

項目周邊1公裡範圍内有北京市石景山區幼兒園、石景山區八角幼兒園（私立）、石景山區第二幼兒園、首鋼幼教八角幼兒園、首鋼大地古城幼兒園、古城民族幼兒園。

（圖：古城第二小學分校 ）

項目周邊1公裡範圍内還有古城第六小學、古城第二小學分校、北京市古城中學、古城第二小學、石景山區古城小學、北京教育科學研究院附屬石景山實驗學校（南校區）。

項目南側1613-760地塊A33基礎教育用地，占地1.03萬平方米，建成後将無償移交石景山區教委。

• 醫療配套

小區西南側1公裡處是古城街道古城社區衛生服務中心；周邊2公裡範圍内有石景山醫院、石景山中醫院、北京首鋼特鋼泰康醫院、北京市石景山區楊莊醫院；最近的三甲醫院是1.6公裡處的首都醫科大學附屬北京朝陽醫院(西院)。

• 商業配套

項目周邊3公裡範圍内有喜隆多國際購物中心、萬達廣場、泰禾新天地，沃爾瑪山姆會員商店距離項目2.1公裡；此外，3公裡範圍内還有京西大悅城和金安環宇荟購物中心，兩個項目都處在建設裝修階段，尚未對外營業。

（圖：喜隆多購物廣場）

• 生态休閑

距離該項目步行距離590米處有石景山古城公園，960米處是石景山雕塑公園；項目周邊3公裡範圍内還有首鋼園、永定河休閑森林公園、新安城市記憶公園、松林公園、魯谷奧運文化公園等；

在樓盤周邊步行1.5公裡處坐落着4A級景區北京石景山遊樂園；距離項目步行820米處是石景山體育館，内部有羽毛球館、射箭館、足球場、籃球場和塑膠跑道。

長安九裡位于石景山區長安街西延線400米，樓盤整體定位為區域“高端改善社區”；項目總占地面積64377平方米，總建築面積110942平方米，容積率2.8，樓棟總數為12棟，總層高在14-25層之間，樓間距在80-100米之内，項目共規劃931戶；地下有兩層空間，主要用于地下車庫、配套公共服務設施、設備用房和人防工程。

綠化方面，樓盤整體綠地率為30%，項目園林景觀體系将采用上層闊葉喬木、中層灌木、下層地被的三種景觀植被方案，預留足夠的林下空間陰涼處，實現社區小空間微氣候調節，這即是業主可以享受到的“植物療愈系統”。

（長安九裡園林規劃效果圖）

同時，在社區會客廳、社區陽台、老人活動區等地帶，将通過座椅加長、錯落排布，減少緊密聚集接觸的潛在隐患；在兒童活動區，消毒洗手櫃将結合器械設計，避免孩子玩耍時接觸到細菌危害。以幸福歸家、健康步道、六重安防、智能歸家、鄰裡會客等多重空間規制，打造全齡段的安居幸福社區。

車位方面，樓盤采取人車分流的設計，車位均在地下，共有兩層布局；小區車位合計1210個，車位配比1:1.3，車位産權為50年，業主入住之後會有物業統一通知購買車位；車庫出入口在西區東側、東區東側。

項目南側為商業金融地塊和教育地塊，1612-768地塊B4綜合性商業金融服務業用地，容積率5，限高100米；1612-760地塊A33基礎教育用地，教育用地容積率0.8，限高12米。

• 建築結構

樓體建築風格為現代、簡約的大都會風格，結構形式為裝配整體式剪力牆結構，其中，761-4#住宅樓、761-6#為預制外牆闆 疊合樓闆；761-5#為外牆現澆 疊合樓闆。外立面采用石材、不鏽鋼、玻璃等元素，輔以黃銅色、米色暖灰的建築色調。

• 戶型布局

該樓樓盤在售戶型面積涵蓋86㎡純南兩居、120㎡南北三居、125㎡南北四居、138㎡南北四居、150㎡南北四居 5種戶型，梯戶為一梯兩戶、兩梯兩戶、兩梯四戶設計，得房率78%。

（圖：長安九裡138㎡戶型圖）

（圖：長安九裡138㎡樣闆間）

園區12棟樓分為西區和東區兩個區，樓棟規劃和産品不同。138平米的“3 1”主力戶型，南向三面寬總和達到10.4米，布局均好，每間卧室都能擺下雙人床和衣櫃，全明戶型 客廳落地窗 主卧八角飄窗 全屋通體門，層高3.1米，玄關的轉角設計為隐藏式家政區，廚房采用U型設計，空間利用最大化，可容納多人同時操作洗切炒，室内匹配了書房、衣帽間、獨立餐廳等多重功能設計，格局方正、南北通透、戶型規整，能滿足三口兩代到六口三代家庭的不同居住需求。

• 交付标準

項目全部為精裝交付，精裝标準為華潤内部A标。窗戶玻璃為三玻兩中空玻璃，窗體則采用鋁包木。

内部裝修裝飾及相關設備标準詳情：

小區物業為華潤物業，費用為5.88元/㎡/月；項目物業标準将參照華潤裡系物業标準，配金鑰匙管家，其中社區門禁采取人臉識别、密碼開鎖、app開門等多種認證方式，實現全程“無卡回家”社區 ；小區乘梯采用智能手勢呼梯、AI人臉識别IC卡、二維碼藍牙乘梯；入戶門為約2.3m高端定制對開子母入戶門，安裝四合一智能密碼鎖。

該項目開發企業為北京珑潤置業有限公司 ，實則由華潤置地、電建地産共同開發，珑潤置業則主要負責該項目的工程建設。

長安九裡源屬華潤置地高端産品系“九裡系”，而 “九裡系” 在華潤的産品體系中九裡系是地位、品味的代名詞。作為華潤置地首席産品系，“九裡”系于城市或區域地段，最大限度地實現土地價值。“九裡”系貫徹華潤置地的高品質追求和精英階層的考究心理，外灘九裡、佘山九裡、昆玉九裡都定位為被時代所銘記的官邸典範，從整體規劃、建築外立面、材質甄選、室内非毛坯到園林營造都旨在物業産品中引領潮流。

從産品系來看，長安九裡采用華潤九裡系高端産品線的品質。承襲“九裡系”高端血統，長安九裡在産品規劃之初就定調為高端居所，打造最适宜人居的品質宅邸。

根據華潤置地最新公布2020年度業績報告，報告期内，實現收入1795.9億元，同比增21.2%。期内實現毛利554.15億元，同比減少1.29%。期内毛利率30.0%。物業開發毛利率29.1%。歸屬股東淨利潤298.09億元，同比增3.57%。

截至報告期末，已銷售尚未結算的簽約額為人民币2728億元，有待陸續結算。其中，已鎖定于2021年内結算的開發物業營業額已達人民币1576億元。

年内，本集團新獲取項目69個，新增權益土地儲備1148萬平方米，聚焦在粵港澳、長三角、京津冀、成渝經濟圈四大區域以及九大國家中心城市等一二線城市。

目前，本集團累計進入全球82個城市，總土地儲備面積6809萬平方米，權益土地儲備面積4801萬平方米，土地儲備布局與結構優質，可保障未來3–5年發展。

具體展示内容包括：營業執照及資質證書、五證公示（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證）、北京商品房預售方案、項目建設方案、資金監管協議及賬号、一房一價房源表、房屋分層平面示意圖、物業服務費用評估報告等。

（圖：長安九裡項目預售證和預售方案 ）

該樓盤2020年6月7日開盤，處于順銷階段，其中86㎡南向兩居售罄，150㎡南北四居售罄，目前可售房源約70套左右，多為138㎡南北四居，125㎡南北四居還有少量低層房源。

項目尚在施工建設中，目前整個工程已經進入封頂階段，開發商銷售表示預計2022年10月交房。

（圖：長安九裡項目施工現場）

項目接待中心位于北京市石景山長安街西延線南400米長安九裡營銷中心，意向購房人群可以打開“幸福裡APP”了解詳情

長安和玺項目由華潤置地 電建地産聯合開發，項目所在的石景山區古城南街東側（首鋼園區東南區）1612-761、1612-764等地塊R2二類居住用地由北京潤置商業運營管理有限公司、北京海賦豐業房地産開發有限公司和上海興泷置業有限公司聯合體競得。

項目操盤方是華潤置地，2020年中國房地産企業銷售top10，中國房地産品牌10強。在北京曾打造了首開華潤城、華潤萬橡府等一系列暢銷盤。目前北京市面上的華潤二手房以優質的物業服務 高建築品質而聞名，在區域内具有一定的保值性能，以位于清河的華潤萬橡府為例，均價比周邊二手房高出2萬元/㎡以上。

長安九裡屬華潤置地高端産品系“九裡系”，該系列在華潤的産品體系中“九裡系”是地位、品味的代名詞。2009年，上海外灘九裡初次亮相黃浦江邊，成為上海标志性豪宅之一，也由此開啟了華潤置地TOP級産品線“九裡系”的先河。目前，外灘九裡二手房指導價13.37萬/㎡（價格更新時間為2021年3月28日），周邊項目二手房指導均價在10.76萬元-12.54萬元/㎡。

除此之外，華潤置地“九裡系”還有北京公元九裡、蘇州昆玉九裡、海南石梅灣九裡、杭州之江九裡、重慶公園九裡、沈陽奉天九裡、深圳光明公園九裡等一些列産品。作為華潤置地首席産品系，“九裡系”選址多在城市或區域優勢地段，最大限度地實現土地價值。

項目物業為華潤自持物業，物業費為5.88元/㎡·月，以“科技 服務”為業主服務華潤物業對項目進行全方位管理，為業主提供金鑰匙管家式服務。華潤物業是具有國家一級資質的知名物業公司，在北京曾服務過多個知名項目，例如華潤公元九裡、橡樹灣、鳳凰城、紅山世家等。長安九裡以“健康”為産品價值體系的核心，拟推出“九境”健康住宅系統，更強調人性化設計在人居中的合理運用，以營造舒适、溫暖、便捷的康居體驗，居住在長安九裡，将享受到華潤的“金鑰匙”管家服務。

• 外立面用料

外立面采用石材、不鏽鋼、玻璃和仿石塗料等元素，輔以黃銅色、米色暖灰的建築色調。高檔淺米黃石材作為主材優勢明顯，質地堅硬、不易破損、不易污染且自潔性強，幾種材質組合在一起形成的現代感大都會風格設計，在北京市場比較少見。

• 樓間距

項目采用錯落排布，點陣式布局，一共有12棟樓，小區分為東西兩院，每個院内有6棟樓，從沙盤圖和現場銷售介紹分析得知，小區樓間距在樓間距在80-100米之間，層高3-3.1米（6号樓3米層高，其他都是3.1米層高）。

長安九裡采用精裝交付，升級配備了戶式中央空調、新風系統、RGF空氣消毒淨化系統，保證居家生活的舒适及安全性，但沒有明确的精裝費用和标準，對于精裝修交付這一點目前還存在兩點疑慮：

第一，根據項目樣闆間公告顯示，室内裝修品牌存在變數，“xx、xx、xx或同檔次品牌”這樣模棱兩可的話肯定會讓購房人心存疑慮。

第二，根據樣闆間信息，項目的裝修标準為卧室采用實木複合地闆，其餘廳室采用瓷磚，牆面是壁布，廚房用具及潔具等具體品牌如下：智能坐便（杜拉維特、唯寶、高儀或同檔次品牌）、水龍頭及衛浴五金（漢斯格雅、高儀、當代或同檔次品牌）等。購房人可以根據樣闆間給出的品牌及裝修标準了解精裝修價值。

項目周邊在售新房較多，但多為偏向剛需、改善樓盤，分别是中海天鑽、長安和玺。

項目周邊多為老舊社區，可參考周邊地鐵一站地内的二手商品房項目。

（二手房價格更新時間為2021年3月29日）

通過新房競品對比和周邊二手房對比，可以看出長安九裡在價格上低于同地段的長安和玺和中海天鑽，且長安九裡在房源數量、戶型設計等因素上存在差異，對于購房者而言，能夠依照預算一步到位購入心儀的戶型；通過産品系對比，可以看出長安九裡是華潤置地“九裡系”在北京的第二個項目，遵循了華潤置地“九裡系”高端定位、高舒适度的築居理念，輔以華潤對物業打造上的高品質追求，長安九裡的建築品質和服務品質可以有所保障。因此，如果有意向在石景山購入新房，并且偏愛大都市建築風格、住宅智能科技系統的購房人群，可能是個不錯的選擇。

項目位于石景山區古城地鐵站南側200米，所屬闆塊為西五環石景山古城闆塊，闆塊是石景山區發展較晚區域，居住人群以石景山本地人、長安街沿線工作生活的北京人為主，是一個主要以居住為屬性的闆塊。

闆塊内商業、醫療、教育、生态休閑、産業等配套較為平庸，主要交通依賴西長安街、地鐵1号線，目前無大型商業、無三甲醫院、無高新技術産業，隻有一個小型公園，闆塊内人群對中高端配套的需求依賴周邊蘋果園、魯谷闆塊。

闆塊西側2.1公裡為京西标志性工業建築群首鋼石景山工業文化景區，是石景山重要産業之一，内含商務辦公樓、奧運場館等，2022年冬奧會奧組委也在此，未來園區将重點發展高端數字智能、創新金融與高端服務業、高端文化創意、高端體育等産業。目前園區内還處于招商階段，如符合預期，未來将會對周邊人群定位、商業消費、職住平衡等起到帶動作用。

闆塊優勢在于緊鄰長安街，無論是自駕還是公交地鐵，去長安街沿線較為方便，享受長安街核心區外溢利好。闆塊劣勢在于區域内發展較晚，中高端生活配套欠缺。随着2019年起不限價地塊的入市，古城闆塊目前是西長安街沿線唯一一個統一建設的純商品房住宅區域，未來入住剛需、改善人群，為區域帶來新生活力。

整個闆塊配套一般，闆塊内僅有一條城市主幹道長安街，一條地鐵線路地鐵一号線，商業、醫療、教育、生态休閑配套隻能滿足基本生活所需，中高端配套較為欠缺，需要依托相鄰蘋果園、魯谷闆塊。

• 交通層面

一條城市主幹道——長安街。

項目北側200米為長安街，長安街是橫貫北京東西的城市主幹路，西至門頭溝東至通州，可達西單、天安門、金融街、王府井、國貿等城市金融、旅遊核心區，是一條兼顧城市通勤和旅遊觀光的著名線路。時速70千米/小時，雙向四車機動車道-七機動車道，早晚高峰時段堵車情況嚴重，日常重大節日及集會會有交通管制情況，不太适合通勤。

一條地鐵線路——地鐵1号線。

軌道交通方面，項目距地鐵1号線古城站150米，地鐵1号線西起蘋果園，東至四惠東，是一條東西貫穿的地鐵線路，可至長安街沿線等地，也可換乘S1線、10号線、9号線、2号線、4号線、5号線、14号線，到達北京各個區域。北京地鐵官網顯示，1号線擁擠度為最高級别，上班通勤體驗不佳。

（北京地鐵官網線路擁擠度圖）

一條在建地鐵線路——11号線西段（東奧支線）。

闆塊内在建地鐵11号線西段（冬奧支線），線路北起金頂街站，南至首鋼站，可與S1線、6号線實現換乘，預計2012年底通車。11号線全線其他路段開通時間未定。

（地鐵11号線完整示意圖線路圖）

交通方面，闆塊内城市快速路較為欠缺，長安街不适合通勤，自駕通勤依賴從長安街上五環路（2公裡）、四環路（7公裡），或者去4公裡外的阜石路、5公裡外的蓮石路，以上路段高峰時段堵車情況較為嚴重，自駕人群感受不佳。地鐵及公交方面也面臨同樣問題，随着闆塊内新房陸續交房，未來同樣存在高峰時段地鐵人流量大、地上交通擁堵的情況。

• 生活層面

闆塊身處西長安街沿線核心位置，但中高端商業配套欠缺，未來大型商業配套方面，仍然處于欠缺狀态，居民想逛大型商場還需依賴周邊蘋果園、魯谷闆塊。

現階段項目闆塊内商業配套屬社區型商業，包含小型商業街、超市等，僅能滿足日常所需。闆塊内人群想逛大商場、日常看電影、宴請賓客等，需要去蘋果園闆塊的喜隆多新國際購物中心，距項目4.9公裡。

蘋果園闆塊内在建京西大悅城，這是繼西單大悅城、朝陽大悅城後，北京第三座大悅城。坐落于北京在建最大交通樞紐——蘋果園綜合交通樞紐東側，阜石路北側，緊鄰地鐵6号線、1号線，以及S1号線，該項目總建築面積約22萬平方米，包含購物中心、寫字樓和大型停車場。計劃2021年年底開業，有望成為京西商業新地标，主要吸引石景山、門頭溝、海澱的消費客群，距項目約3.7公裡。

除以上商業區外，還可以去魯谷闆塊，距項目3.4公裡。魯谷闆塊内交通、醫療、環境等配套齊全且優質。京西地标性商業萬達廣場坐落于此，還有台灣街、華聯商廈、家樂福、物美等豐富商業配套。

闆塊内古城南街東側規劃商業用地，未來将建設地區級商業中心，方便區域居民日常購物。

• 教育層面

據開發商銷售介紹，項目周邊規劃一塊教育用地，未來将建立一所中學，包含初中部高中部，具體哪個學校未定。周邊811地塊為教育用地，未來将建成12班制的幼兒園，目前均處于待建狀态，建設時間未定。

• 醫療層面

闆塊内無大型醫院，周邊醫院為石景山區醫院（二甲）距項目1.9公裡，首都醫科大學附屬北京朝陽醫院京西院區（三甲）距項目2.3公裡，中國人民解放軍總醫院（三甲）距項目7.3公裡。闆塊内822地塊規劃1處社區衛生服務中心、1處機構養老設施，目前處于待建狀态。未來在大型醫療配套方面仍然處于較為欠缺狀态，闆塊内居住人群就醫較為不便。

• 區域房價

闆塊内二手房均價為5萬/㎡，二手商品房住宅分布樓齡跨度大且較為複雜，主要以老舊二手住宅為主。1970-1990年代首鋼建設的老舊二手公房，均價在4.0萬/㎡-4.7萬/㎡，此類住宅約占闆塊内二手房總量的七成，2000-2010年建設的商品房住宅，均價4.9萬/平，此類住宅約占闆塊一成，還有兩成為中海2017年建設的商品房住宅，均價約6.7萬/㎡。

1970-1990年代首鋼建設的老舊二手公房存量較大，但樓齡長、品質一般，與項目相比不具備參考價值。2000-2010年建設的商品房住宅隻有一個項目曦景長安，小區兩棟樓433戶，體量較小，有少量114㎡大兩居與項目産品近似，總價約600萬/套。但小區開發商、建成年代、産品力與項目相比差異化較大，對比參考性不強。

闆塊内可參考對比的二手房小區為2017年建中海金玺公館，均價6.7萬/㎡，主力戶型為60㎡-112㎡兩居-三居，與長安九裡相似戶型為88㎡兩居、112㎡三居。88㎡兩居總價約610萬/套，112㎡三居總價約850萬/套，還有部分60㎡兩居小戶型，總價480萬/套。

同樣可對比小區為2014年建中海金石公館，均價6.4萬/㎡，主力戶型為134㎡三居，總價在900萬/套-950萬/套。以上兩個小區為深耕石景山十餘年的中海開發建設，從小區規劃、園林設計、物業服務、戶型産品等方面與項目存在競争力。

• 周邊小區租金

小區周邊多以80年代-90年代老舊二手公房小區為主，50㎡-94㎡一居-三居，以小戶型為主，80㎡以内小戶型以整租為主，月租為4000元/月-5800元/月，80㎡以上大戶型房源以合租為主，單個居室月租為2000元/月-2600元/月。

闆塊内中海金玺公館為次新小區，中海開發，與長安九裡有一定可比性。目前中海金玺公館112㎡三居租金為11100元/月，72㎡兩居月租金為5900元/月，88㎡兩居月租金為7200元/月，以上三個房源目前各有一套。

整個闆塊大戶型出租房源較為欠缺，主要原因有三點：一是闆塊内大戶型産品較少；二是闆塊内居住大戶型人群以自住為主；三是闆塊内熱點租房戶型為小戶型，主要為一号線周邊通勤人群，大戶型租房市場需求較弱。

由于闆塊相同，配套相同，産品相似，未來在租金方面，長安九裡項目相較于同闆塊的中海金玺公館，

未來在租金上預計不會有太突出的表現。

2019年起，闆塊内共計四宗土地出讓，分别由華潤 電建、中海 首鋼聯合體、融創、中海競得，兩年中，純商品房地塊集中入市，新房供應量增加。

2019年6月27日，華潤 電建以73.4億元拿下1612-761、764等地塊。溢價率11.3%，樓面價5.5萬/㎡，該地塊就是目前新房在售項目長安九裡。

2019年11月20日，中海 首鋼聯合體以51億元競得的1612-805、812、823等地塊，溢價率0%，樓面價約為41943元/㎡。該地塊就是目前新房在售項目中海首鋼天玺。

2020年1月3日，古城南街1612-757地塊，被融創 建發成功拿下。總成交額34億元，溢價率25.93%，樓面價為52109元/㎡。該地塊就是目前新房在售項目長安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地塊，被中海成功拿下。總成交額36.5億元，溢價率為17.74%，樓面價48650元/㎡，該地塊就是目前在售新房項目中海天鑽。

以上地塊開發進度較快，目前已全部規劃為純商品房進入市場，均價6.9萬/㎡-7.6萬/㎡，産品覆蓋88㎡-185㎡三居-五居，共計約3000套房源，可滿足剛需、改善客群需求，預計2022年後陸續交房。長安九裡項目是闆塊内體量最大的項目，分南北兩區共計931戶，戶型覆蓋86㎡-138㎡兩居-四居，業主覆蓋剛需、改善，目前存量40餘套138㎡四居戶型，均價7萬/㎡，在闆塊内同等戶型小區中均價較低，如果不介意小區戶型産品面積跨度較大，可作為備選小區。

項目于2020年6月4日獲預售許可證，準許銷售面積29381㎡，推出南側西區4#、5#、6#三棟樓共計240套房源，戶型含86㎡兩居，103㎡三居、120㎡三居、125㎡四居、138㎡四居，其中138㎡四居套數占比最高。開發商銷售表示，6月5日開盤當日首期240套房源用時14分36秒全部售罄，成交金額超過20億元。

7月13日，長安九裡二期獲得預售許可證，推出1#-6#共計451套房源，戶型覆蓋86㎡-138㎡兩居-四居，主力戶型為138㎡四居，共計195套，占總推出房源的48％，125㎡三居和103㎡三居各28套。

2020年12月7日，長安九裡再次獲得預售許可證，準許銷售面積13498.23㎡，批準預售部位為地下車庫。目前項目全部房源均已取證，在順銷狀态。

2021年1-2月，長安九裡成交60套，成交均價6.8萬元/㎡，銷售總額5.08億元，位居北京樓市住宅銷售成交排名第16名。

項目近5周成交套數及排名如下：

從項目成交數據中可以看出，3月項目成交情況穩定，每周都有8-13套房源成交，均價穩定在6.8萬/㎡-6.9萬/㎡之間。随着熱門戶型的逐漸售罄，項目後期會處于穩步出清狀态，項目銷售表示，目前隻剩138㎡四居戶型，約40餘套，還有少量125㎡戶型，預計在2021年上半年售罄。

該項目剩餘138㎡四居戶型，也是項目主力戶型，目前存量40餘套，主要分布于1-2号樓。（信息更新時間為2021年3月23日）

（樓盤分布 圖/長安九裡）

項目規劃共12棟樓，分東西兩區開發建設，樓層在14-26層之間，西區1#樓、5#樓為26層設計，其餘樓棟均為17層，共計931戶。樓高在13-26層不等，樓間距80米-100米之間，戶型面積在86㎡兩居到138㎡四居之間，層高3-3.1米，得房率約78%。

整體樓棟呈錯落排布，西區3#樓與4#樓相距較遠，東區2#樓與5#樓、3#樓與6#樓相距較遠，可以保持良好的私密性。

所有樓棟均臨街，不同程度會受到噪音影響，選房時可盡量選擇臨街稍遠的樓棟及單元。西區2#樓、5#樓東側規劃城市綠地，高層用戶景觀良好。東區5#樓附近為商業用地，規劃地區級商業及三棟5A級寫字樓，未來存在噪音、光污染、采光等風險。

西區小區人行出口位于1#樓和2#樓之間，社區配套服務站（含小型商業）同樣位于1#樓與2#樓之間，車行出口位于1#樓和4#樓之間。東區兩個出口分别位于1#樓與6#樓，3#樓與4#樓之間，臨近主要出入口及公共社區服務中心樓棟有噪音風險。

東區5#西側設置地面存自行車處、室外活動場地、出庫出地面風井，南側為小區燃氣調壓箱、小區化糞池、北側為小區出入口、地下車庫地面出入口。12層為連廊層，對本樓層及相鄰樓層有一定影響。

東區6#樓北側設置地面存自行車處、室外活動場地，東側設置小區燃氣調壓箱、化糞池。

在售138㎡四居戶型隻有部分樓層有明衛，業主可根據具體情況做相應選擇。

用戶選擇樓層時應注意樓上同層排水設計影響居室高度，一層廚房外窗對入戶大堂影響居室采光，樓上飄窗頂闆設計有欄杆，存在雜物掉落及視線遮擋問題。針對采光通風及噪音問題，建議選擇高樓層戶型，避免采光遮擋及噪音。

整體戶型設計及舒适性排序：150㎡、138㎡ab、120㎡、103㎡、125㎡、86㎡。

項目目前在售戶型為138㎡四居兩廳兩衛。

（戶型分析圖）

聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。

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踩盤時間：2021年3月12日