房地産企業較其他行業而言資金相對密集、借款利息開支較高，同時又具有周期性長、存貨規模大的特點，所以借款利息的支出對于房地産企業來說至關重要。

說起利息費用必談的有兩個核心問題：

1、 利息費用資本化與費用化

根據《國稅發[2009]年31号文》第二十一條規定：

企業為建造開發産品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于财務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

根據《企業會計準則第17号—借款費用》中規定：符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業（房地産開發）開發的用于對外出售的房地産開發産品、企業制造的用于對外出售的大型機械設備等。

從上述規定可看出，房地産開發在産生借款費用時應區分資本化與費用化，資本化的利息直接計入開發成本，費用化的利息直接可在企業所得稅前扣除。

2、 區分利息費用資本化與費用化的時點

根據《企業所得稅法實施條例》第三十七條規定：

企業為購置、建造固定資産、無形資産和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀态的存貨發生借款的，在有關資産購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資産的成本，并依照本條例的固定扣除。

根據《企業會計準則第17号—借款費用》第五條規定：

借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

（1） 資産支出已經發生，資産支出包括為購建或者生産符合資本

化條件的資産而以支付現金、轉移非現金資産或者承擔帶息債務形式發生的支出；

（2）借款費用已經發生；

（3）為使資産達到預定可食用或者可銷售狀态所必要的購建或者生産活動已經開始。

從上述規定可看出，房地産開發企業資本化開始的時間為：取得開發項目的起始時間，即從獲得土地使用權時開始借款費用的資本化；資本化結束的時間為：開發項目的竣工驗收時間。

搞清楚了最基本的概念，利息費用從以下三個方面進行分析：

一、 向金融企業借款

金融企業包括銀行性金融機構（如：除中國人民銀行以外的各類

銀行）和非銀行金融機構（如：保險公司、當鋪、信用社、信托投資公司和财務公司等）。 房地産企業向金融企業借款，利息費用涉及以下稅種：

1、增值稅：根據财稅[2016]年36号文規定——購進的貸款服務所支付的貸款利息不得從銷項稅額中扣除；納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

2、企業所得稅：根據國稅發[2009]年31号文——企業為建造開發産品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于财務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

3、土地增值稅：根據國稅函[2010]年220号文——财務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

二、 向非金融企業借款

房地産企業向非金融企業借款（包括個人，即自然人）的利息費用涉及以下稅種：

1、增值稅：參照<向金融企業借款>處理；

2、企業所得稅：根據《企業所得稅法實施條例》規定——非金

融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分可據實扣除，超過部分不允許扣除。

同時要注意非金融企業首次支付利息，進行稅前扣除時，應提供金融企業的同期同類貸款利率情況說明：

a.哪一家金融企業：b.同期同類貸款利率水平是多少：

在同等貸款期限、額度等條件下，金融企業對某些企業提供的實際貸款利率或公布的同期同類平均利率。

案例：2019年1月1日甲房地産企業向乙、丙兩個非金融企業借款。（同期銀行貸款利率為6%）具體借款情況為：

（1）向乙公司借款2000萬元，利率為7%，付利息140萬元。

分析：利息140萬元>2000*6%=120萬元，所以向乙公司借款可以扣除的利息為120萬元

（2） 向丙公司借款3000萬元，利率為5%，付利息為150萬元。

分析：利息150萬元<3000*6%=180萬元，所以向丙公司借款可以扣除的利息為150萬元。

3、土地增值稅：根據國稅函[2010]年220号文——财務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

凡不能按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地産開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開發成本”金額之和的10%以内計算扣除。

三、向關聯企業借款

關聯企業是指在資金、經營、購銷和其他利益等方面存在控制關系的企業。

房地産企業向關聯企業借款産生的利息費用涉及以下稅種：

1、增值稅：參照<向金融企業借款>處理；

2、企業所得稅：根據财稅[2008]年121号文——在計算應納稅

所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。

企業實際支付給關聯方的利息支出，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：其他企業——2：1；

債權性投資：如買債券、借款等單純還本付息的投資。權益性投資：如買股份等長期持有權益的投資。

案例：D房地産公司接受的全部權益性投資200萬元；2019年1月，D房地産公司以10%年利率從C公司借款600萬元且是唯一的借款。請根據稅法規定，計算D房地産公司可以扣除的利息支出。（假設C公司為非金融企業，與D房地産公司具有關聯關系；銀行同期貸款利率8%）

分析：債權性投資:權益性投資＝600:200＝3:1，3:1＞2:1；

因此在600萬元中隻有400萬元涉及的利息支出可以扣除。400萬元×10%＝40萬元＞400萬元×8%（32萬元）；

因此該企業隻有32萬元利息可以扣除。

3、土地增值稅：參照<向非金融企業借款>處理。。

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來源： 中道财稅