“如果隻能用一種指标去投資，會選什麼？”沃倫·巴菲特毫不猶豫的說出了淨資産收益率。淨資産收益率，即ROE，是指利潤額與股東權益的比值，該指标越高，說明投資帶來的收益越高。

基于ROE的重要性，新京報房産新聞部以銷售規模50強房企為基礎，推出《2020年50強房企ROE排行榜》，以期反映2020年50強房企的盈利表現。

據榜單顯示，由于受到新冠疫情和房地産市場調控趨嚴等多方面影響，50強房企中僅有13家企業ROE同比增長，37家企業ROE同比下降，占比74%。其中，部分企業ROE出現大幅度下降，比如大悅城、禹洲集團等由于2020年盈利不佳導緻ROE大幅下降。

成長性房企ROE較高

作為全球著名的投資家，沃倫·巴菲特稱，“我甯願要一家資本規模隻有1000萬美元而淨資産收益率為15%的小公司，也不願意要一個資本規模高達1億美元而淨資産收益率隻有5%的大公司。”同時，沃倫·巴菲特還具體給過ROE的參考指标，其稱，“我所選擇的公司，都是淨資産收益率ROE超過20%的好公司。”

那麼，回顧2020年，ROE大于15%的房企有哪些呢？據榜單顯示，祥生控股ROE排名居于首位，其ROE達到40.56%；位于前三甲的另外兩家房企依次是中梁控股和融創中國，ROE分别為38.13%和37.90%。

從ROE排名前三甲房企來看，除了融創中國外，祥生控股和中梁控股從銷售規模上并非前十強房企，但是從近年來的成長性來看，成長速度較快。而作為規模排名前十強的房企，融創近三年的ROE指标均位于30%以上，其2018年、2019年、2020年的ROE分别為32.9%、37.2%、37.9%，較為穩定。

同時，ROE為30%以上的房企還有中國奧園、龍光地産、新城控股。而ROE在20%的房企有中南建設、時代中國、旭輝控股、金科股份、新力控股、碧桂園、陽光城、美的置業、萬科。

具體來看，中國奧園2019年和2020年的ROE分别為31%和35%，均保持在30%以上。龍光地産的ROE表現更為穩定，可持續能力更強，從2017年開始一直維系在30%以上。作為規模趨于前列的房企，新城控股的ROE表現也維持較高水平，同樣自2017年一直穩定在30%以上。

為什麼成長性房企ROE更高？根據杜邦分析法，ROE=利潤率×總資産周轉率×權益乘數，如果一個企業想提高ROE，需要從這三個指标入手，分别為提高盈利能力、提高資産周轉率，同時，保持适度的杠杆水平。

成長性房企常常會緻力于提高去化速度，并且為了快速擴大規模而保持适度的舉債水平，這樣總資産周轉率和權益乘數會相應保持較高水平，從而ROE的數值也會相應提高。例如，中梁控股和融創中國在規模擴張中均采用了高杠杆，利用杠杆撬動規模的快速發展。

由于2020年監管新規“三道紅線”的發布，降負債成為房企的重頭戲，而随着房企控負債力度增大，杠杆水平進一步降低，ROE數值也相應下降。例如，以2019年ROE在50強上市房企中排名第一位的中梁控股為例，其淨負債率已經由2019年的120.9%降低至65.8%，非受限現金短債比從0.7倍提高到1.1倍，剔除預收款後的資産負債率比由80.8%降低至79.9%。與此同時，中梁控股的ROE也從2019年末的67.81%下降為2020年末的38.13%。

7家房企ROE低于10%

由于受到新冠疫情和房地産市場調控趨嚴等多方面影響，50強房企中僅有13家企業ROE同比增長，37家企業ROE同比下降，占比74%。

受到杠杆比率下降等因素的影響，排名靠前的祥生控股、中梁控股的ROE水平相比于2019年的高數值有大幅度下降。此外，合景泰富、禹洲集團、華夏幸福、大悅城控股等企業的ROE同比明顯下滑。

值得關注的是，有7家房企的ROE低于10%，分别為中國金茂、華夏幸福、遠洋集團、中國恒大、首創置業、禹洲集團，大悅城控股。

綜觀上述7家企業，盈利在2020年大幅度下滑成為它們的ROE指标處于低位的主要原因。其中，由于購物中心運營受疫情影響顯著，客流量、出租率均有所下降，大悅城控股2020年歸屬于上市公司股東的淨利潤由盈轉虧，虧損約3.87億元。禹洲集團2020年的歸母淨利潤為1.17億元，同比下降約97%。2020年，華夏幸福歸屬于上市公司股東的淨利潤36.65億元，同比下降74.91%。同樣，中國金茂、首創置業等房企的歸母淨利潤在2020年也出現大幅下滑。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 制圖 許骁 校對 柳寶慶

來源：新京報