最近房地産行業“首付分期”或“零首付”購房又在全國各地死灰複燃。

比如，有網友反映，重慶樓市已經啟動了很多項目的零首付。除此之外，鄭州一些開發商，為了促銷，堂而皇之打出“0首付”的廣告，而且廣告語充滿着蠱惑性：首付不要了，隻還月供，購房再送一個車位！

為什麼我說“零首付”又在全國各地死灰複燃呢？因為在之前，在很多個城市，特别是鄭州，對于購房款“首付分期”和“零首付”行為是嚴厲打擊的。在鄭州，如果有房企銷售房子進行“首付分期”或“零首付”，被監管機構查到的話，除約談房企，進行行政處罰外，還會公開登報批評，甚至有可能遭到銀行按揭停貸。

那段時間，我在鄭州一家房企工作。我對鄭州這種嚴厲打擊“首付分期”和“零首付”是有深刻印象的，并對“首付分期”和“零首付”所帶來的風險，也理解深刻。

因此，對于現在“首付分期”或“零首付”的死灰複燃，我真的還是挺擔心的。因為這樣一來，一些資信差，甚至沒有任何資信的購房者，就可以通過“零首付”購買到房産。而這些人購買房産後，不僅要按月償還銀行按揭貸款，而且還是按月償還首付款，所以他們資金壓力是很大的。

那麼，房地産行業的“零首付”是如何操作的呢？一般的操作是，房地産公司将購房者需要支付的首付款（總房價款的20%-30%）直接借給購房者，或者委托其它銀行借給購房者，購房者獲得借款後，将首付款支付給房地産公司，然後分三年或者五年将借來的首付款償還給房地産公司或者委托銀行。

購房者支付首付款後，再向按揭銀行申請按揭貸款支付購房尾款（總房價款的70%-80%），按揭貸款申請成功後再委托銀行将購房尾款直接支付給房地産公司，以此完成整個房價款的支付。

到這裡，你可能會産生一個疑問：房地産公司為什麼願意将首付款借給購房者？房地産公司不是都急于回籠銷售資金嗎？這跟房地産公司促回款相沖突呀！其實想明白了就不沖突了。房地産公司“首付分期”或“零首付”銷售房子，主要基于以下幾個原因：

1、首要的原因是市場下行，房地産公司需要将造好的房子賣出去，否則，如果他房子賣不出去，銷售回款回不來，銀行債務不能按時償還，觸發交叉違約的話，就有可能造成銀行抽貸，這對于資金需要量大的房地産公司來說是緻命的；

2、表面上看，房企将20%或者30%的首付款借給購房者，屬于資金流出，但是，在購房者借款并支付首付款後，可以向按揭銀行申請按揭貸款來支付購房尾款（總房價款的70%-80%）。這樣一操作，房地産公司不僅把房子賣出去了，而且還可以回籠總房價款70%-80%的資金（銀行按揭貸款資金），以20%或者30%的資金換取70%-80%的銷售資金回籠，這對于房地産公司來說，肯定是一筆好的買賣。

但是，這樣操作的風險是很大的。前面說過，“首付分期”或“零首付款”的購房者，不僅需要按月償還銀行按揭貸款，而且還要分三年或者五年償還借來的“首付款”。因此，一旦他們失業減少收入來源，他們很有可能會斷供，從而将風險傳導到金融系統，形成金融風險。

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