有人說，全國幾乎沒有一個城市的樓市，能像重慶這般複雜詭谲。

哪裡都是中心，哪裡都有藍圖。

受此迷惑的，不僅有外地人，也有本地人。

很多人都想知道：魔幻8D重慶，未來10年的中心到底在哪裡？

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對此，重慶緯立行地産顧問有限公司發布了《重慶城市發展及房地産市場研究》報告（後簡稱：報告）。

報告顯示，“西進”已成為重慶新的城市發展方向，未來将接替兩江新區成為下一個主要發展闆塊。

一、這兩大區域是未來房地産市場開發熱點

2018年重慶GDP總量位居全國第17，增速較緩。三大産業結構比例為6.9:44.1:49.0，處于“退二增三”的結構調整及轉型期中。

而房地産投資占據固定資産比例穩定，成為推動重慶經濟增長的重要支柱和重慶經濟平穩健康發展的主要支點。

報告指出，從2016年開始，重慶開始了城市外拓，各項産業轉移、配套跟進、政策傾斜的實施，将人流導入，迎來二環時代。

其中，随着城市核心區産業往北、西兩大方向的外移，将支撐北、西區域成為未來房地産市場開發熱點。

比如重慶電子汽車制造80%的體量分布于重慶兩江新區，電子信息産業分布在城西沙坪壩區、城南南岸區、城北江北區寸灘等。

核心産業分布圖

同時，高速、軌道交通、高鐵、空港建設的多點開花，主城傳統闆塊與主城1小時經濟圈聯動提速，将支撐城市的進一步外擴。

二、0-14歲人口呈現穩步增長态勢

《報告》分析，重慶主城2018年常住人口為865萬，人口密度雖高于周邊成都、武漢，但遠低于上海、深圳。相對于一線城市的人口規模，仍存在較大的增長空間。

百度2018年上半年城市研究報告

随着“二孩”政策的開放，重慶近幾年0-14歲人口呈現穩步增長。

根據重慶市人口發展規劃，2020年主城人口935萬人，2030年1200萬人；按重慶人均最低建築面積30㎡/人計算，未來年均住房面積需求需增加266萬㎡，重慶房地産市場還有巨大的發展空間。

同時，未來産業轉移及城市外拓，也将明顯帶動北區、西區、及南區人口增長，推動城市往北、西、南方向發展。

三、“西進”已成為新的城市發展方向

回顧近10年重慶的發展路徑，呈現出主北次南、多中心、多組團化的發展格局。報告點明，随着“科學城”及“成渝城市圈”戰略相繼出台，重慶主城城市發展已突破中梁山和缙雲山，“西進”已成為新的城市發展方向。

且在物理空間向西、科學城規劃及成渝城市圈的國家大戰略三重利好價值下，以沙坪壩區大學城—西永為核心的科學城智核，其城市價值将得到顯著提升，科學城将成為接替兩江新區的另一個重慶最主要增長極。

四、 西永中央公園推薦指數最高

除政策影響外，土拍市場往往預示着城市的發展方向。

報告分析近期重慶土地價格漲幅明顯，土地供應重回上升通道。預計2019年全年供地可開發量約2500萬 ㎡，2020-2021年計劃整體供地約3.37萬畝，未來供地主要仍會集中在以兩江新區為代表的北區及科學城落地後的沙坪壩區。

2019年重慶市區域土地供應情況

2019年重慶市區域土地成交情況

對比房地産市場，報告發現兩江新區占據重慶主城十區成交排名榜首，巴南區、沙坪壩區緊随其後。

且通過對不同區域别墅、洋房、高層等産品的供需與價格關系的分析，報告認為兩江新區已形成價值高地，提升潛力較低；而以沙坪壩為代表的西區受科學城利好影響，一級市場成交價格攀升明顯，蘊含極大的二級市場提價潛力。

2018-2019.3主城各區域量價對比

2018-2019.3兩江新區各闆塊量價對比

2018-2019.3沙坪壩區各闆塊量價對比

最後，報告綜合産業導入、城市發展規律及房地産市場發展現狀與潛力等多個方面，對重慶西、北、南三個主要片區做出了如下評分，其中，西永和中央公園闆塊，得分最高：

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