最近兩年時間，在各種因素的綜合影響之下，整體樓市表現并不太樂觀，很多地方樓市成交量持續低迷，不少地方房價都出現了明顯的下跌。

在這種大背景下，房地産投資增速也出現了明顯的放緩，無論是新開工面積還是施工面積增速都比較緩慢。

對大多數開發商來說，我相信從他們成立以來從未經曆過如此困難的一段時間。

在2022年之前，雖然樓市也曾經曆過一些波折，但整體發展一直都非常迅猛，過去幾十年，不論是大城市還是小城市，樓市表現都非常亮眼。

然而最近兩年時間樓市卻突然啞火了，房子賣不動了，開發商資金鍊變得緊張了，即便是在利率下降，購房門檻放寬等各種刺激之下，樓市表現仍然“穩如泰山”。

樓市表現不理想，影響的不僅僅是廣大業主的财富，影響的是衆多開發商的資金鍊，對各地方的經濟、财政收入影響也非常大。

以前很多地方對房地産依賴度都非常大，房地産投資占當地GDP的比重比較高，有些地方财政收入對土地的依賴度甚至達到100%以上。

所以房地産影響的面是非常大的，說2022年是樓市曆史上最壞的年份之一，我覺得也并不過分。

明明目前樓市表現得一塌糊塗，但我們卻說2022年是樓市最好的一年，看到這很多人都不理解，因為房價下跌了，買房的人減少了，開發商也扛不住了，為什麼還說2022年是樓市最好的一年呢？

這裡面主要是針對剛需購房人群來說。

2022年我覺得應該是我國樓市曆史上利好消息最多的一年，這種利好消息主要體現在幾個方面。

1、利率降低到曆史第二低點。

自2021年下半年以來，在市場流動性明顯增加的背景之下，銀行的存貸款利率都出現了明顯的下降，目前5年期以上LPR已經下降到4.3%。

而且根據央行的相關政策，各大銀行可以在LPR的基礎上最大下浮20個基點，所以目前很多銀行的最低貸款利率隻有4.1%，這已經接近2016年的最低水平。

除了商業貸款利率下降之外，公積金利率也出現了明顯的下降。

根據中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分别調整為2.6%和3.1%，這個利率其實已經很低了。

2、換房有退稅。

前幾年為了限制炒房行為，很多地方對于賣房都有嚴格的限制，很多地方都要求滿3唯一或者滿5唯一才能夠免除個稅，如今政策稍有變化。

9月30日，财政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。公告提到，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

3、首付比例下降。

前幾年在樓市比較火熱的時候，首套房的首付基本上都達到30%以上，很少有首付會低于30%，二套房首付基本上也達到70%左右，賣房之後再買房，首付比例也基本達到50%以上。

但從2022年開始，很多地方都調整了購房首付比例，有些地方首套房首付比例已經下降到20%，部分地方二套房首付比例下降到50%以下，比如在江西贛州，非限購區二套房的首付比例隻需要30%。

4、買房有各種補貼。

進入2022年以來，很多地方都推出了不同方式的購房補貼，很多地方都是以人才房的名義給予補貼，甚至有些地方隻要購房就給予補貼。

這種補貼主要有兩種方式，一種是直接給現金補貼，比如在今年年初，河北保定就推出人才購房補貼政策，博士在中心城區購買首套房一次性補貼15萬，碩士一次性補貼5萬，本科生一次性補貼2萬。

還有一種是給予稅收上的補貼，這種補貼主要體現在契稅上面，比如廣西玉林對購買首套房可以補貼50%的契稅。

5、落戶門檻持續降低。

從目前各地的購房政策來看，大多數地方都有一定要求，要麼在當地購買社保滿一定的年限，要麼就是當地的戶籍人口。

減少的地方都要求在當地繳納社保，滿一年以上甚至兩年以上才可以買房，這個時間等的比較久。

而現在很多地方已經大幅降低落戶門檻，比如前段時間鄭州就推出新的入戶政策，隻要有固定的住所，包括租房，就可以直接落戶，落戶之後就成為鄭州的戶籍，就擁有購房的資格。

目前除了一線城市之外，其他城市的落戶門檻其實都比以前低了很多。

6、開發商打折力度大。

這兩年很多開發商日子都不太好過，為了把房子賣出去，迅速回籠資金，很多開發商給出的打折力度都非常大，有部分樓盤打折力度甚至可以達到7折，這個要比正常房價低很多。

7、二手房交易成本更低。

現在有不少地方為了促進二手房的交易都推出了一些更加友好的政策，比如深圳坪山就推出了一項政策，二手房可以斜攜押過戶，也就是說大家不用單獨找擔保公司進行贖樓，有貸款的房子也可以直接進行買賣，隻需要通過公證擔保就可以，這樣可以減少很大一筆贖樓費。

綜合上面這些政策之後，可以說2022年是最近幾十年買房政策最好的一年，利好消息最多的一年。

按照往年的表現，在樓市利好消息不斷的刺激下，很多地方的房價都有可能出現反彈，甚至出現較快增長。

比如在2008年，因為受到全球次貸危機的影響，全國有不少城市的房價都出現了明顯的下跌，當時很多城市房價跌幅都有可能達到20%以上，但是從2009年開始，在一些利好消息的刺激下，很多城市的房價都開始出現反彈，然後出現了10年的黃金周期。

那在2022年樓市利好消息不斷的背景下，樓市有沒有可能重演10年之前的曆史，樓市有沒有可能再次迎來爆發呢？

首先可以肯定地告訴大家，目前我國的樓市已經來到了一個拐點，盡管目前利好政策不斷，但樓市不可能像10年前那樣出現快速反彈。

一方面是目前我國的樓市已經逐漸飽和，很多地方已經開始處于供過于求的狀态，房子多了價格自然漲不動了。

另一方面，在當前這種經濟環境下，大家都不敢消費，也不敢盲目投資，再加上各地對炒房行為仍然嚴格限制，所以投資性需求肯定不會那麼強烈。

再一個是我國房子是用來住的，而不是用來炒的整體基調不會變化，目前很多利好政策都是主要針對剛需人群。

所以綜合各種因素之後，雖然樓市利好不斷，但對于大多數城市來說，我覺得房價都不可能出現明顯的上反彈。

但從整體來說，目前我國樓市仍然有一定的需求空間，這種需求既有剛需人群的需求，也有換房的需求，還有一些投資性需求。

如果未來大家能夠對樓市重拾信心，我相信有不少城市的房價都有可能觸底反彈，尤其是對那些人口淨流入比較大的城市來說，樓市仍然有一定的發展空間。