今天，我計劃通過4個重要指标，對青島各區市的樓市基本面進行分析，看看其樓市危險程度，并給出買房的建議。

01 在建項目

下圖是截止到昨天（9月21日）青島在建項目一覽表：

這張圖是從青島住建局官方截取的，你不用質疑真實性。

青島目前共有6289個在建項目，其中房屋建築5666個，市政工程411個，其他項目212個。

可見，房屋建築項目占比達到90.1%，因此用在建項目的多少，是可以分析青島7區3市在建樓盤數量的。

西海岸新區在建項目2009個，是青島7區3市中最多的，占青島總在建項目的1/3。

截止2021年末，西海岸新區常住人口196.42萬人，占青島總人口的19%。

從在建項目占比和人口占比上可以看出，西海岸新區在建樓盤是偏多的。

也因為此，我一直建議不要在西海岸新區随便買房，起碼要在靈山灣及以東的地方買，而且不能距離濱海大道太遠（2公裡以内比較好），這算是一個相對安全區域。

至于其他區域，則有一定的系統風險。

青島東岸城區（市南 市北 李滄 崂山）的在建項目是1367個，因為屬于青島主城區，改善需求比較多，所以風險不大。

東岸城區的常住人口為285.41萬，相對其較小的面積（隻有西海岸新區的28%）和較少的在建項目來說，屬于人口稠密和需求強烈的地方。

北岸城區（城陽 膠州 即墨）的在建項目共有2070個，也比較多，其中大部分集中在城陽區。

因此，城陽區雖然被歸為主城區，但其樓市仍然不安全，核心區、流亭街道算是比較安全的地方。

東邊的惜福鎮、夏莊和西邊的高新區還算可以，但高新區北邊則存在一定風險。

膠州、即墨雖然在建項目數量不顯眼，但需求同樣不多，龐大的人口數據中大多數都是本地人，并沒有買房的需求。因此，對于膠州、即墨，自住可以買，其他企圖就算了。

對于平度、萊西的建議，同膠州、即墨。

02 在售樓盤數量

我們再來看看青島各區市在售樓盤數量：

可以發現，各區市的在售樓盤數量和上面的在建項目數量差别比較大，這存在一些房屋建築項目不是外售樓盤，可能是工廠的廠房，也有一個樓盤分好幾個項目的可能。

但各區市的數量排名和上面的在建項目是一樣的。因此，我的建議也一樣。

03 新房庫存

下圖是截止到8月底的青島各區市新房住宅庫存：

新房庫存和去化周期雙高的區市，主要集中在郊區，最嚴重的是原膠南、膠州、即墨這三大外圍郊區，其次是城陽、原黃島這兩個内圍郊區，平度、萊西也挺嚴重。

市區的庫存和去化周期相對健康，崂山區略高，但主要是豪宅或高端樓盤，去化周期本就比較長。

我們再以三大城區為界來進行分析。

西海岸新區（原黃島 原膠南）的新房住宅庫存為608萬平方米，北岸城區（城陽 高新 即墨 膠州）為939萬平方米，東岸城區（市南 市北 李滄 崂山）為268萬平方米，可見主要風險還是在西岸、北岸城區。

這裡進行一個總結，上面在建項目、在售樓盤、新房庫存三個指标對應的都是新房市場，得出的結論也比較一緻，就是市區樓市相對健康；郊區供應較大，存在一定的系統性風險。

04 二手房庫存

這一節分析青島各區市的二手房市場情況。

下表是貝殼平台上截止9月21日青島各區市的二手房庫存：

這裡需要特别說明一點，貝殼平台的挂牌數量取決于貝殼系中介在當地的滲透率，也就是門店數量，一般越是市區門店越多，郊區就偏少，像平度、萊西甚至都沒有布局門店。

所以本節隻分析青島市區和周邊郊區的二手房情況。

青島主城區的中介滲透率最強，東岸城區（市南 市北 李滄 崂山）的房源數量為34359套，占了青島二手房總庫存的近一半，數量很是龐大。

這其中，大部分是老房子。這個數據說明，青島市區的市民處于一種集中改善的狀态，賣掉老破小、置換新房子成為大部分人的共同需求。

所以說，青島市區的老破小真的沒有前途了，越往後賣的人越多，買的人越少。

西海岸新區二手房挂牌數量為21431套，數量同樣不低，這還要考慮膠南那邊貝殼系中介門店少的原因。

北岸城區庫存為20731套，主要在城陽區，同樣，這和膠州、即墨貝殼滲透率有關系。

這裡我們要思考一個問題，無論西海岸新區還是北岸城區，其二手房主要是次新房。龐大的次新房在售量，将進一步沖擊新房市場。

綜上，郊區的樓市風險在于新房，主要是遠郊區（原膠南、膠州、即墨）；市區的樓市風險主要是老破小。

如果你手裡有多套這兩種房子，就得考慮置換優質房産了。以後，房地産稅早晚得來，房子在于優，不在于多，這一點值得所有買房者深思。

本文來自青城山說，專寫青島城市發展和樓市分析

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