熊貓貝貝周一專欄内容：地産話題（地産話題第九期）

今日專欄主題：選房過程中，朝向，戶型，樓層的講究有哪些？

關于買房需要了解的相關房地産知識内容。（因受到閱讀習慣和篇幅限制，每次把話題講透徹，寫明白，這是第三篇，熊貓貝貝，緻力于精品地産領域，希望大家多多支持，如果文章内容您覺得好，歡迎收藏轉發，各位朋友的支持是我堅持創作分享最重要的動力！）

内容提要：

-買房看朝向，有什麼講究？

-不同人應該如何選擇适合自己的戶型？

-樓層那麼多，那層适合您？

買房是大宗投資，一次買房的行為，可能短則3-5年，長至幾十年，這一次的選擇将長期影響和陪伴着買房人。

所以買房之前，很有必要了解和學習關于房屋住宅涉及生活的相關内容，本篇文章就朝向、戶型、樓層三個知識點，給大家做一個分享和交流。

一：房子的朝向，對生活影響很大。

1、房屋什麼朝向好

坐北朝南

坐北朝南的房屋從古至今都是公認的最好的朝向的房屋，古代的正房都是朝南方向，這是為什麼呢？這是和在北半球，陽光的照射角度息息相關的。首先，朝南的房屋在冬天陽光也一樣能照射到同樣的深處，令人有明亮溫暖的感覺，而夏季陽光直射，屋内則受不到強烈日光的照射。

在我國，自然的地理位置屬于北半球，建築講究朝向以主要朝南偏東為主，并不大于20°為宜，就是要以避免太陽光過分照射，讓人們居住有舒服感。例如：過多外牆面西曬就有點不好，也不利于建築節能；人們購買新房時已經注意到了這一點。特别是我國南方地區夏天比較炎熱，建築朝向要考慮夏季風的來向為主要居室的朝向。

熊貓解讀：

現在房屋類型受結構和規劃設計的影響，這個坐向很多朋友分不清清楚，在這裡給大家做一個簡單的解釋：

-一般單元房，主要看采光面最大的陽台開口朝哪邊，比如朝正東，我們就說這個房子坐西朝東。

-别墅和自建房，主要看大門和入戶門開口朝哪邊，一般以朝南為主。

2、其他可選朝向

正南方向當之無愧是首選，但條件所限時，我們還是可以選擇以下朝向（按優劣順序順次排列）：東南、東、西南、北和西。雖然北向和西向的房屋接受日照的時間比較少，但是隻要有2-3小時接受日照就會消除房間内濕氣，殺滅細菌，調節室内溫度。

3、客廳卧室朝向

房屋内多個房間不可能同時朝着一個方向，這時，應當以客廳和卧室的朝向為主要考慮對象，即朝南方向。可是大多數家庭擁有不僅一個卧室，該怎麼選呢？應以主卧室朝向或多數卧室朝向為評判标準，卧室以南向為佳，但最好不要靠外牆，朝向為東南、東、東北也可，但最好不要選朝西卧室。

4、各個朝向風水須知

坐西朝東的房子生氣勃勃。也是一個适合創業的流年方位。但家居這個方位，在流年上不是很吉利。中年男子健康多憂。

坐東北朝西南的房子大吉之象。是非常适合辦公環境的流年方位。宜創業。多有發财升遷之喜。

坐南朝北的房子衰敗之象。多口舌紛争，是非不斷，财運平平。

坐西南朝東北的房子這是一個相對吉祥的人居風水方位。内在和美，外在平實，是非常适合家庭居住的流年方位。

坐東朝西的房子身體康健、家庭幸福，但事業敗落，有志難申。

熊貓解讀：朝西北的房子最差……

二、如何選擇适合自己的戶型？

1.好戶型要方正

從字面意思膚淺的理解就是戶型整體看起來方方正正，其實專業角度講戶型是否方正這需要結合開間和進深來看的，開間和進深對房屋整體的采光和通風影響非常大，一套房子陽光照進屋子裡面積的大小和房子開間大小成正比，房子的開間小，陽光照射進房子裡面的面積就小，房間内會顯得比較暗。但開間也不适合太大，開間過大不利于房間保溫，浪費能源。戶型方正的房子進深與開間之比一般介于1：1．5之間較好。

直觀一些，下面我給大家找了一些戶型方正的示例圖片做參考：

關鍵要點：整個戶型不能有四角的大面積缺失，整體形狀呈現長方形和正方形為佳。

2.好戶型動線合理

動線就是指人在室内室外移動的點與點之間的連線。簡單來說，就是人在房子裡由一個功能區走到另一個功能區的路線，也就是人在住宅空間裡面的生活軌迹。

戶型動線會直接影響你的生活方式，合理的戶型動線符合日常的生活習慣，可以讓進到房間的人在移動時感到舒服，盡可能簡潔，從一點到另一點，不用退回就能實現，避免費時低效的活動。而不合理的動線就會很長，往往需要原路返回或交叉，不僅浪費空間，還會影響其他家庭成員的活動。

熊貓解讀：不交叉，不重複是原則。

3.好戶型通透性好

南北通透的房屋兩面采光，即使是陰天也會比較明亮。空氣形成對流快，有利于異味迅速散出，還能保持幹燥。朝南的房間能更多的接收陽光，朝北的房間相對涼爽一些，自然冷熱的交叉循環。

一些假的南北通透戶型，往往窗戶一般都開在房間裡面，而且餐廳和客廳沒有貫通，而真正的南北通透需要同時滿足幾個條件：

1）南北雙陽台/窗戶設計，需穿堂風幾乎無遮擋。

2）房間分居南北，門對門通風順暢。

4.好戶型要幹濕分區

一般這個幹濕分離說的是衛生間，其實可以擴大到整個戶型來看：

濕區：廚房，衛生間，放置洗衣機的陽台

其他生活區域為幹區。

幹濕分區講究的是一個分出來的“過渡區”，好的戶型都會注意這個距離。

5.好戶型要動靜分區

動區：

很明顯，動區就是一個活動比較頻繁的地方，比如玄關、客餐廳、走廊、廚房、陽台等開放空間，生活中很多活動都會在這些區域進行，這些區域相對也比較吵鬧；

靜區：

靜區是相對動區而言的，這些空間的居家活動比較少、私密性較高，比如卧室、書房等；相對來說進去會比較安靜。

動靜分離：

所謂“動靜分離”，就是把動區跟靜區通過合理的空間布局給分離開來，在動區的活動保持的基礎下，又能讓靜區能夠保持一定的私密性，減少彼此之間的幹擾。

熊貓解讀：這個最好看，用結構牆（實心結構）分隔開的就算。

6.好戶型要尺寸合理：

直接上圖，對号入座

以下為85-160平米區間戶型尺寸建議标準

以下為150-240平米區間戶型尺寸建議标準

熊貓解讀：以上标準為參考普遍使用需求得出的設計标準，供參考。

7.不同戶型的适合情況：

熊貓解讀：戶型大小和居住人的家庭情況和實際需求有關。

三、不同樓層的講究

我國住宅規範，按住宅樓的總層數分為四大類：

低層住宅樓（一至三層）、

多層住宅樓（四至六層）、

中高層（又稱為小高層）住宅樓（七至十二層）、

高層住宅樓（十二層及以上）。

現在的城市住宅樓，一般是高層建築為多。

1、低層住宅：指一層至三層的住宅。

樓層選擇優勢：低層對于有小孩和老人的家庭而言，出行是非常方便的。有意外發生的時候，比如地震、倒塌、火災等事故，低層是最有利于逃生的。價格低空間利用率高：開發商一般會在這段樓層把空間設計得靈活，比如1樓有地下室，花園，車庫等空間，其他層有露台、陽光房、天井等布局，這些空間往往半賣半送，購房者可以花小錢得到更多的房屋面積。

2、多層住宅：指四層至六層的住宅。

樓層選擇優勢：安全性能好，方便家人出行，樓層價格适中。

多層：3至4層為最佳樓層

多層住宅的優點是房子由于受到各種限制，通常隻能是闆式，大多南北通風；少了柱梁的限制，戶型也比較好。加之沒有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建築面積，房間利用率高。缺點就是因為是磚混結構，這種結構成本低，比鋼筋混凝土結構低40%左右。這類房子的耐久性一般，折舊較快。

在選擇這類房子時，多層住宅的最佳樓層為3、4層，在樓體的中間位置，通風采光都不錯，又避免了一樓的潮濕和頂樓的炎熱等缺點。

3、小高層住宅：指七層至十二層的住宅。

樓層選擇優勢：比較接近地面，可以看到地面人物和景物，舒适度、方便度和空間尺度比高層好，通風、采光、日照基本能滿足生活居住需求。

小高層住宅：6至7層為最佳樓層

1-3層：視野最差，樓下出入汽車噪音大，，地漏容易返味，1-2層潮氣重。低層客氣循環減緩、陰影和濕度大、通風不好的樓區污染也比較嚴重。住在一樓的人會有高空抛垃圾，蟲子和蚊子比較多，晚上小區停車，各種尾氣和噪音，比較吵鬧。

4-5層：有害物質就少得多，因為它們開始下沉或水平方向消散。

6-7層：視野開闊、空氣質量較好,采光時間可高達7-8小時。

8至11層：為環境學上所謂的揚灰層，空氣中的塵埃、有害物資在這個高度有停留的過程，在此過程中，居住者會與灰塵同呼吸共命運一段時間後再吻别。其實由于峽谷效應的影響，在街道車流的作用下，含有灰塵的氣流不是平穩移動，而是在高樓之間的某個區間上下徘徊。近地面的污染物随氣流上升到一定高度後又向下或水平方向消散。這個高度，大概在30米左右。也就是8至11層之間。而且這裡正好是噪音較大的空間。

4、高層住宅：指十三層及十三層以上的住宅。

樓層選擇優勢：通風采光良好，在房間内網上窗外，片區景色一覽無遺，視野好。20層以上高層樓層私密性好，可以不受周邊環境幹擾。高層視野開闊，光照效果較好，身居高層、開窗見景，放眼望去，遠處景物盡收眼底，有種高樓攬勝景的感覺，平添幾分生活情趣和品位，極大地滿足人們居家景觀的需求，充分體現了現代住宅的人性化理念，給住戶帶來成就感。

高層住宅：最佳樓層是總樓層數的1/3到2/3之間處

現在的高層大多都超過了15層，高層住宅具有視野好，私密性好等優點，是不少購房者的選擇。最佳的樓層應該在大樓的1/3到2/3之間。以30層為例，對比各樓層的優點和缺點。

底層：優點是适合有老人的家庭居住，出入方便，如有花園更好。但是缺點是，采光通風都不好，潮氣重，特别是南方。再加上臨馬路，汽車噪音大，比較吵。

2至5層：優點是夏天溫度比上面要低點，如遇火災等逃生容易。缺點是視野不好，房間較暗開燈時間比較長，噪音偏大。

6至7層：優點是有風景看，但是視野還是沒那麼好，不用擔心潮濕問題。缺點是光照不足。

8至11層：優點是光照、空氣等都比上不足，比下有餘，停電的話，爬樓梯也在接受範圍内，這個高度也比較适宜。

12至23層：是專家眼裡的最佳樓層，樓層的采光很不錯，日照時間也長，視野也很開闊。噪音的影響也比較少。缺點是出行不方便，比如停水或者停電後供水和電梯無法正常，購房時這一點要考慮，還有這幾層的價格，也往往偏貴的。

24至29層：優點是安靜、視野好，蚊蟲、灰塵、噪音都不必擔心。缺點是空氣相對稀薄，不适合心髒病、慢性支氣管炎等病人居住，還有兒童也不宜長期居住，對發育不好。

結語：買房前，多看多學，非常有必要，對所選的房子做到心中有數，規避未來的風險是很重要的。

在有充分的隻是基礎和認知的前提下，結合自己的資金預算和實際情況，就能選房做到心中有把握。

分享讓生活更加美好，希望本人的文章能帶給大家幫助！假如本文有什麼不足的地方，希望大家提出本人會及時加以改正。

感謝您的閱讀~歡迎轉發本文和關注熊貓貝貝頭條号~

熊貓貝貝，每天一個精彩内容主題~歡迎關注~敬請期待~

地産領域12年從業經驗，願為所有對房地産相關知識有需要的朋友分享自己的所得所想。