北京哪些房産不可買賣?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，我來為大家科普一下關于北京哪些房産不可買賣?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

北京哪些房産不可買賣

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

---

Q:提問:京總您好。最近了解下新房想向您請教。1.太陽宮待開盤的新房屬于新共産房，zf持有10%産權，這個在日後交易會有什麼影響嗎？對這個闆塊這個價位能買到也算稀缺了，對于新房您有什麼推薦闆塊嗎？2. 如果标的1500以上-2000，三四居精裝，次新好地段。最近還關注了 福熙大道，帶朝外校區，社區環境也很好，感覺北苑位置是否算有點遠，投資發展您怎麼看？

3、同時也看了您推薦的雙井附近的樓盤，合生國際、首城國際、風度柏林，小區比較成熟适宜居住。170/180平米左右的在售戶型不多，小戶型偏多。戶型選擇有點受限。4、另外看下下望京附近首開國風尚越、華鼎世家、湖光壹号、較新的樓盤但整體社區不大，湖光還有兩棟回遷房，房型和配套齊全，位置很好。

5、保利中央公園 單價漲速太快了 是因為社區配套服務很好價位明顯高于周邊社區;以上大緻看了幾個盤，想聽聽您的專業意見，從改善自住兼投資屬性，哪個盤更适宜居住和投資？謝謝

A:回答:您好,1、太陽宮這個地塊的新房如果能搶到,還是值得買的,關于共有産權房;我認為最大的弊端是ZF持有的10%産權,和ZC關聯的一切事物都存在不确定性,你不能完全控制;如果ZC後期發生變化,等于您沒有100%的權利處理這套房産,其次這種性質的房子金融屬性自然弱了一些;持有的期間流通性和變現比着純商品房差些;

2、新北苑最大的價值是比較新,純居住闆塊，主要是填補這個區域中産對高品質的需求，其購買力還是依托外區的産業，像望京、中關村朝陽園、來廣營，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過于快,導緻目前是存在溢價的;

所有完成過漲幅的新區如果要走向更高的台階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區域的樓盤和區域也就必須獲得更高端客戶的認可,隻有這樣,這個區域才能有所突破;被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區域前期能買的已經基本全買了,這些購買者有本地的,有外地的,未來隻有吸引新的購買力才有可能把這個區域的價格推高,如果單靠本區域内置換不會太明顯;福熙大道品質不錯,從投資的角度兌現周期可能會久一些;目前的價格已經很高了;

3、1500-2000之間的預算應該關注區域内的霸盤,如望京的融科橄榄城;這種盤無論是從地段還是樓盤自身的稀缺性都是比較适合置換的優質盤,首開國風尚越、華鼎世家、湖光壹号和第一梯隊還是有差距的,

很多盤并不是品質高就一定值得買,要注意同一區域樓盤的差異化和稀缺性,有購買力的優質商圈如果大多樓盤太拉垮,地段内的住宅産品大多質量比較差居住體驗一般的情況下，隻有少量的次新或者品質改善産品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;保利中央公園品質在商圈内處于天花闆級别的,未來的價格會一直往上走;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問

---

Q:提問:您好，現在手裡有資金380萬左右左右，打算年内在昌平購置一套三居自住。我18年在大山子購置過一套老破小，所以這個算二套房，總價被限制在500萬以内。孩子2024年上學，兩口子工作地點分别在上地和望京，家裡還有老人，無車。所以自住需要考慮學校距離，樓層，交通等諸多因素。看過立水橋，霍營，回龍觀幾個闆塊，基本滿足要求的都是幾個老破大，94到96年的房子，佳運園460萬的96平三居，華龍苑南裡500萬110平的三居，龍華園500萬100平的三居，等等，基本都能較好滿足居住體驗及學區和通勤需求。

看過您建議過的保值屬性較好一點的北京人家，雲趣園，流星花園，矩陣，溪城家園等，要麼價錢偏高預算不夠，要麼高樓層上樓太困難，要麼套内60多平的三居，居住體驗實在太糟糕。請問，以上三個居住體驗略好的老破大值得入手麼，五到十年後會淪為不良資産難以流通麼？作為剛需住宅來看，可以為了居住體驗适當放棄一部分投資屬性，還是應該為了投資屬性，适當犧牲一部分居住體驗呢？

A:回答:您好,感謝信任!1、從您現持有的房産情況看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市場可以說是樓市的下半場,投資客逐漸退出;同一個闆塊居住體驗較差的樓盤從長期看金融屬性和流通性會被弱化,從資産保值的維度考慮應該注重房屋的保值性,壓縮面積上優質盤;越是剛需越要注重房子的升值性,現在外地斷供潮沸揚;從經濟學的角度解決斷供潮加劇通脹,讓房價再漲一波問題迎刃而解;長遠看優質房産還會上漲;如果選擇尾部盤會失去闆塊行情,

2、立水橋，霍營，回龍觀都能享受到産業紅利,區域排序應該是優選回龍觀、其次後者;回龍觀的第一梯隊樓盤是金域華府系(優先排序:三期、二期、一期)、首開國風美唐系(優先排序:一期、三期、二期);第二梯隊:公園悅府、融澤嘉園、新龍城、流行花園三區;第三梯隊:北京人家、雲趣園一區、龍澤苑東區、首開智慧社、龍博苑二區、剩餘的基本上算是尾部樓盤

漲幅平均值低于同區域漲幅,如果同比以上樓盤則很弱;回龍觀當下和未來都會持續吸收市場上的購買力,西二旗非産住結合,所以才成就回龍觀包括東側的立水橋;500以内可以壓縮面積看看回龍觀的第二梯隊;流星花園三區、北京人家2居室500出頭,立水橋屬于溢出區域,溪城家園保值性很好;但升值性不如回龍觀;如果必須選一個三居室溪城家園尚可,如果有條件能選回龍觀優先回;建議認真閱讀精華欄的文章;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

---

Q:提問:請問亞運村180平米市值一千萬左右98年老房想置換到北三環北影小區，該小區有二三幢2000年左右130平房，估計1500萬，北影小區近幾年或未來房價保值增值如何？因為在附近上班不知附近還有未來保增比較好的樓盤？另外從保增考慮奧森闆塊和北影小區哪個更優？1500到1600萬奧森闆塊有哪些小區三居可考慮？或者北邊離三環近些還有其它闆塊可考慮？

A:回答:您好，感謝信任！北影小區這個地方不是住宅商圈，都是一些老社區，這些老社區最大的特點就是缺乏統一規劃，沒有商圈配套，這也是發展過早的區域留下的城市病，一個區域發展的特征就是房子的價值與公共服務的水平正相關：公共服務越好，基礎設施越完善，房子的價格就越高，

同樣的地段不同的配套，對應的是不同的階層，會産生完全相反的效應，從闆塊價值上北影小區不如奧森，奧森屬于純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源在市場上比較稀缺，整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個闆塊1500左右無論是純投資還是居住都是比較合适的，漲幅很穩健！可以關注下世貿奧林花園、倚林佳園、京師園、澳林春天四期;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!有問題可再向我咨詢

---

Q:提問：京總您好，今天去看了世茂奧臨，朝向正南北的三居報價接近1700。分鐘寺的世茂天譽新房，三居也是1700左右。麻煩問一下您對分鐘寺那三個新盤的分析？從保值增值性來說值得買嗎？和世茂奧臨比呢？

A:回答：你好，分鐘寺的位置比較一般，看似朝陽實則豐台，屬于兩區交界，很容易成為兩不管地帶，分鐘寺最早是朝陽東部的紅燈區，出租車司機和外賣小哥都不願意跑的地方，整體比較亂

一個區域發展的特征就是房子的價值與公共服務的水平正相關：公共服務越好，基礎設施越完善，房子的價格就越高，同樣的地段不同的配套，對應的是不同的階層，會産生完全相反的效應，可以看看北側的潘家園區域，常年窪地跑輸大盤，漲幅還沒有五環外的高，就是這個區域的住戶全是來自東城區的回遷戶，物業管理混亂導緻區域很難留住人

雖然有天然的地理位置優勢，僅靠國貿，但商圈品質差很難承接國貿的剛需上車群體。分鐘寺的定位是東三環豪宅社區，但這個區域有5000戶回遷房，百萬買宅千萬買鄰，未來的商圈品質實在令人擔憂。1700萬我覺得買在這個地方屬于資源錯配.建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利！

---

Q:提問:京總，你好。前幾年撿漏入手了一套雙井富力十号的下躍大平層，房本面積410平左右(另有不含面積約兩個院子）。扣掉房貸支出，目前大概有20%左右的溢價。最近物業換成碧桂園後，我感覺小區的狀況比以前差了很多

目前小區單價15萬左右（下躍戶型比較稀缺，目前沒有報價，但應該比平層要低一些），我感覺它将來的價格漲幅不會太高，甚至有可能跑不赢富力城D區，所以想把它賣掉換成兩套投資性比較強的。但我先生跟我持相反意見，他覺得富力十号的居住舒适度特别好，将來價格還有空間。我想聽聽您的分析，謝謝！

A:回答:您好,您的思路是正确的,見好就收沒有壞處,富力十号屬于頂豪,頂豪産品講究的是區域圈層,雙井的頂豪産品比較孤立;獨木難成林,而雙井的頂豪産品能拿的出手的沒幾個并且都零零散散,不像朝陽公園形成一片很容易對外界形成口碑印象吸引更多的購買人群來推動區域房價;像北四環的霄雲路八号定位頂豪,但一直賣的很爛,就是這個盤比較孤立的原因,從效率方面考慮,換為2套平層産品更有優勢;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問題可再向我提問!

---

Q:提問：京總！請問通州的房子值得投資嗎？

A:回答：您好,感謝信任!通州最好的投資窗口期已過,副中心最開始消息出來之後,通州大部分樓盤領漲,導緻目前還存在溢價;通州的定位雖然很高,但現在的價值比較弱,加上長期雙限不利因素,以後大概率是全市的平均水平

從房産投資的角度,一個闆塊的周期分為四個階段,第一是炒概念,第二是炒地皮,第三是炒配套,最後是炒供需,這是一個闆塊的完整生命周期,通州現在仍然屬于概念性的闆塊,但是已經提前把房價透支.

買新區的邏輯是買在一個5年後價值9/9/10萬的闆塊，如果通州未來規劃全部落地值6萬甚至7萬，但現在地皮還在晾着就賣6萬7萬，今天如果我們買入的價格過高,就代表着未來的利潤減少。短期如果沒有大行情，會面臨站崗的風險。隻能說通州屬于利好長期;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！

---

Q:提問:京總好，我買了奧倫達部落的聯排，預計今年下半年交房。該盤在河北，緊挨着延慶，是相對成熟的郊區别墅區。買它主要是受朋友影響，想為退休後做準備。那裡很美，配套也逐漸豐富，還建了海澱外國語的分校。

最近我通過您的文章學習房産知識意識到，花了四五百萬買它，也許是個錯誤——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城裡上班，隻能周末去住）。想問一下，是不是應該在交房後立即賣掉？現在大勢不好，也許不好賣，是否要等等再說？

A:回答:您好，您這個屬于戰略上的失誤，環京所有的别墅包括洋房這類盤的品質都做的很高，高品質也正是開發商的賣點。

但是這類房子第一沒有流通性，第二不好貸款，第三實用性比較低，一年住不了幾次還要養護，您每次過去住得提前做保潔，交房後還要置辦家具家電，如果都不配齊的話住起來很空，有點像民宿，這又是一筆費用。

可租、可貸、可住、可賣是投資房産的最後一道防線,即便是不能跑赢大盤,也要遵守這個原則;可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。可貸是銀行對房産價值的認可，無論何時，隻要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房産，無論何時都有現金流保障，價值會更大！

流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折.優質房産不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的産品。

建議您在交房之前就計劃脫手吧，可以問問開發商的銷售或者自己的渠道，如果等到交房之後;二手房市場呈現的一清二白，大家看得很清楚,到時候賣得也會更多,更不好出手，現在會好一些，哪怕是折一些價格出掉都可。置換到市區的純投資盤收益要比這類盤客觀一些！

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,隻留霸盤》祝一切順利,有問題可再向我提問

---

以上問答來自公衆号|京房會關注公衆号|京房會加入“知識星球”可進行提問,有問必答

重要内容隻在知識星球發布

---

公衆号知識星球内部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中···

,