9月份米宅第二次考察海南全島，從海口沿着東線一直走到樂東，看完樂東，我們果斷放棄了對西線的考察，因為樂東已經讓我很失望了，我們會把樂東的詳細情況給大家一一分享出來，避免一些粉絲在海南盲目置業掉進坑裡。今天的樂東系列篇先從龍栖灣說起！

龍栖灣從行政區域劃分屬于樂東，樂東境内三大灣區從東往西分别是龍栖灣、龍騰灣和龍沐灣，寓意分别為龍栖息／騰飛／沐浴的地方。

樂東區位圖

由于樂東縣城距離海邊較遠，而海南的特點是交通線路以沿海為主，進而導緻經濟發展較慢，樂東也不例外，雖然三大灣區隸屬樂東，但是和樂東現成似乎沒有半毛錢關系。

樂東的三大灣區中龍栖灣在最南邊，海岸線全長30.1公裡，東邊與三亞市相連，距離三亞市中心65公裡，鄰近西線鐵路和西線高速公路，交通還算便利。可為什麼卻被人調侃為爛尾的海灘，爛尾的海洋，爛尾的龍栖灣？

先來上幾組照片感受下龍栖灣片區的現狀

以上照片為2015年10月份龍栖灣考察時在海邊拍攝的臨海現房項目，當時均價11000左右，一排排倚山而建的高密度公寓，站在實體樓望着前方一片半停工狀态的人工島和大海，有種想要替大海哭泣的心情！

兩年後再次來到這裡，海還是那片海，樓還是那幾棟樓，唯一改變的是價格：現在均價14000元，我很佩服這些開發商的勇氣，是什麼讓他們把這些和城市安置房一樣的産品這麼有信心賣這個價格？

兩年後的龍栖灣

龍栖灣目前在售項目一些項目：龍栖灣波波利海岸、隆鑫諾亞方舟、龍栖灣新半島（即将開售）、天福雅苑、龍栖灣盛和公館等，都有一個共同特性是：缺少旅遊度假體驗，沒有配套，海邊髒亂差，好好的一片海被糟蹋的面目全非，這裡沒有我們向往的面朝大海春暖花開。

為什麼這樣，樂東距離三亞最近的西線城市，和三亞一樣擁有者熱帶氣候，如此稀缺的資源，為什麼會成這樣？

一、隻規劃不落地

有人說海南大部分地區不都是以旅遊為支柱産業，以商業和娛樂作為支撐旅遊産業的配套産業嗎？是的，即使有人批判大多數地方政府都在三亞化，為了追逐GDP到處都在建酒店、高樓大廈，失去了當地原本的樸實、自然的本土特色，這個問題從中央到省政府已經在重點解決，今年相繼出台的100平米以下停止報建、商業項目自持比例要求、海洋排污督查等等，能看到政府的決心，今天這個話題是重點站在海南置業角度看問題。

龍栖灣規劃

這是樂東縣2016年公布的龍栖灣度假區控規，單獨看規劃沒毛病，我認為龍栖灣的問題是出現落地。為什麼同樣發展旅遊經濟這麼多年，有些灣區發展數年後就能為當地政府加分？而有些卻在為當地政府抹黑？随着今年整個海南房價大勢一路飙升，一些地産項目用一些眼花缭亂的規劃賺足了腰包，卻未讓其配套落地。

成功的灣區總有它相似的地方，而不成功的灣區卻有着各種各樣的問題；成功開發案例的清水灣片區以雅居樂和綠城為代表的項目、萬甯的華潤石梅灣、文昌的魯能山海天、澄邁的富力紅樹灣以及海口的觀瀾湖在各自的區域裡能夠獨樹一幟，培養了自己獨有的氣質。

二、缺乏品牌房企

龍栖灣目前沒有一家排名全國前50房企的在建項目，沒有一家五星級酒店，沒有一家高爾夫球場和遊艇會、特色旅遊配套落地，這些是海南旅遊度假時的标配，也就意味着這個灣區沒有高端遊客，有人說我們在海南買房生活，那些高大上的配套跟我們有半毛錢關系嗎？也許有，也許沒有，你不喜歡，當然無所謂，但是萬一自己喜歡了，卻沒有，就尴尬了，更何況你沒有打過高爾夫，你沒有坐過遊艇，你怎麼會知道自己比喜歡呢？而這些配套和開發商的實力有密切關系。所以這就是為什麼很多地方政府願意引進一些品牌房企的原因，品牌房企有資金支撐，有運營能力，有實踐經驗，不僅僅能給當地帶來更多的配套落地，也能為将來的房價帶來更高的空間，這樣形成一種良性循環。

當年清水灣還是一片荒蕪時雅居樂修建的清水灣大道、自來水廠、污水處理廠、數家五或四星級酒店，引入的教育資源等等，同樣的雅居樂雲南騰沖項目也是如此，這才是做旅遊地産的正常套路，同樣，石梅灣在華潤的精心打磨下才呈現出獨有的氣質，華潤帶去了天然氣、建了安置房、幫助農民再創業，這叫互惠互利，良性循環。

而龍栖灣目前在售項目房企給人感覺是不專業、不靠譜，卻又持有大量土地資源，賣房子就靠嘴。某個項目置業顧問指着沙盤說，我們四期規劃的全部是五星或超五星級的酒店群，占地800畝，可是，4000畝地的項目，一期的幾棟樓還沒有賣完呢，就用四期的酒店群來忽悠了，這忽悠也太不專業了。

三、沒有對比就沒有傷害

海南各個區域間除溫濕度有區别外，像空氣質量、負氧離子含量等自然環境差别不大，差别較大的就是配套、交通、産品、物業等。所以同樣是14000元的價格是不是有更好的選擇呢？

如果你的預算隻有14000元的單價，長居可以選擇海口西海岸的金地自在城，當整個海口西海岸毛坯售價19000的同時，金地自在城首批開盤僅僅13500元，可以享受海口的城市配套，詳情點擊鍊接：海口購房 | 100㎡以下，精裝修，可按揭，金地品牌，預計均價14000元！

如果你預算18000元，那可選擇範圍比較多了，海口很多項目還能買到房子，清水灣和是石梅灣不看海的低樓層也能買到，再不行可以去神州半島看看。

如果你預算11000左右，可以選擇文昌的魯能山海天，有海、有沙灘，項目上希爾頓酒店已經運營，已經交付兩期，入住業主有幾千戶，規劃的有輕軌可以從項目直達文昌高鐵站，可以說這裡還算是海南東線的價格窪地。詳情點擊鍊接：海南東線，準現房，精裝小戶型，年初的價格，推出最後20套房！

寫在最後

龍栖灣的房價随着行情的起起伏伏變化中，有幾個重要環節依然沒有發生變化，開發商依然用短視心态做項目，灣區内也缺乏有實力有經驗的開發商，但是價格卻跟着這波行情上調，導緻價格與價值不匹配，這也是我不推薦的主要原因。

因此建議跟着米宅多學習一些海南置業理念，不要頭腦一熱掉進坑裡，多走走看看，不要太固執己見，畢竟專業的人做專業的事，而米宅就是專業的，所以一個電話或者一個微信可能會讓你減少幾萬幾十萬甚至上百萬的損失。

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（完）

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