1實務問題

居民小區電梯故障，修理費用誰來支付？

2事件舉例

假設以下事件信息：

某小區1棟有2部電梯，其中客梯自今年出現故障以來，至今未修複，目前僅一部電梯運行，給該棟近百戶業主生活出行帶來極大不便。物業公司告示該客梯主闆出現故障損壞須更換，預計3萬元購買配件，需從維修基金或業主共同分攤來支出維修費用。該小區1棟業主多次向物業公司反應不同意從維修基金支出維修費用。随後，物業公司召集1棟業主和電梯維保公司開會讨論維修方案和費用支出問題，業主們一緻建議從電梯廣告費中支出主闆維修費，但物業公司已将電梯廣告費用于其它支出。針對上述情況，1棟業主提出以下訴求：

1、根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規定，動用維修資金需三分之二以上業主同意，目前1棟大部分業主不同意動用維修資金。

2、該小區1棟電梯自交房以來，多次因水管漏水出現電梯泡水事件，物業公司在公共區域管理存在諸多漏洞，緻使電梯零部件老化更快，物業公司應承擔相應維修責任。

3、根據《民法典》第二百七十一條 “業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”規定，電梯屬于業主共有财産，電梯内廣告收入應由業主共同管理，電梯配件更新完全可從電梯廣告收入中支出。物業公司回複電梯廣告費收入每部電梯每月125元，兩部電梯每年收入3000元，支出為物業管理成本900元，小區監控改造6800元。自2016年至今，電梯廣告收入應有6年，累計收入應有18000元，物業公司在電梯收入和支出管理方面存在以下問題：1、電梯廣告收入過低，經咨詢其它小區，每部電梯至少可達到每年3萬元，物業公司在賤賣業主公共資産。2、支出混亂，電梯廣告收入應優先使用在電梯維修費支出，物業公司将物業管理成本和監控改造計入電梯廣告收入，并且不征求業主同意。

4、物業服務費中包含電梯維修費，物業公司應通過公開招标形式招聘電梯維保公司，物業公司在與電梯維保公司簽訂維保協議時應明确維保内容，并将維保協議告知業主，根據《海南省物業管理條例實施細則》第十七條規定，共用設施設備的大修、中修和更新改造才能動用維修資金，主闆的損壞更新應屬于日常養護維修範圍，但物業公司回複主闆更換屬于中修以上改造範圍，主闆維修屬于哪個等級需相關部門确定。

3從特設安全監管角度

一、市場局依據《特種設備安全法》等特設法律法規，依法對住宅小區電梯進行安全監管，依據特設法規，電梯使用管理單位有權在電梯發生故障時停用電梯，對電梯維修時間特設法律法規未作強制性規定。

二、依據《民法典》第二百七十一條等規定，電梯屬于建築物的附屬設施設備，在房屋交付時，電梯産權一并轉移給房屋所有有，即電梯是居民住宅樓全體業主共有的私産。電梯維修的費用分攤，依據《海口市電梯安全管理若幹規定》第十九條規定執行。

三、依據《電梯施工類别劃分表》（2019版），修理或更換同規格不同型号控制櫃的控制主闆或調速裝置，屬于電梯的一般修理。修理費用按物業合同約定、維保合同約定以及《海口市電梯安全管理若幹規定》第十九條執行。

四、依據《物業管理條例》、《海南經濟特區物業管理條例》規定，物業服務企業涉嫌侵占業主共有部分收益、涉嫌未公示物業服務費用等物業服務糾紛，依法由物業監管部門處理。

五、依據《市場監督管理投訴舉報處理暫行辦法》規定：發現涉嫌違反市場監管法律法規的情形，可向市場局投訴舉報并按照第九條、第二十四條的規定提供涉嫌違反市場監督管理法律、法規、規章的具體線索，對舉報内容的真實性負責。

4從解決事件角度綜合考量

根據上述事件信息，依據《特種設備安全法》《特種設備安全監察條例》《海口市電梯安全管理若幹規定》《電梯施工類别劃分表》《物業管理條例》《海南經濟特區物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《民法典》，得出以下結論：

1、未經2/3業主同意，不得提取使用公共維修基金。

2、若因物業單位管理不善，緻使電梯損壞，應依法承擔賠償責任。

3、電梯的安裝、改造、重大修理、一般修理、維護保養的界定，依據《電梯施工類别劃分表》（國市監特函〔2019〕64号）确定。

4、電梯屬于業主共有的私産，其故障維修費用，物業合同、維保合同有約定的從約定，沒約定的按法定。業主可聘請有資質的檢驗檢測機構對電梯狀況出具檢測（鑒定）報告，作為維權依據。

5、電梯設備的依法使用，依法由市場局監管，須從有制造資質廠家購買合格電梯，并經有資質安裝單位安裝，出具監督檢驗合格報告後方可合法使用，使用前後30日内辦理使用登記。電梯使用管理單位有權在電梯發生故障時停用電梯，對電梯維修時間特設法律法規未作強制性規定。

6、小區電梯廣告收益到底歸誰所有？《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規定，建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有……第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有。物業公司應該及時向業主公示收益結餘明細，如果物業公司将這些收益作為自身經營收益，侵害全體業主權利的，構成侵權行為。

7、居民小區物業服務糾紛（如涉及公共收益的明細、使用等），依法由行業主管住建部門處理。

一起普普通通的涉及電梯投訴事件，很可能涉及多部法律法規，不但要求處理人員熟悉市場局特設業務，還要對住建物業法規、民法典等有所了解，最優的處理方案當然是市場局（特設部分） 住建（物業部分）協調合作解決。限于目前12345派單模式及首接責任制，處理人員須熟悉特設業務 明細職責邊界，特設部分處置妥當後，涉物業部分移交住建部門。（作者：海口市市場監督管理局 王彥）

5延伸閱讀

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