商住兩用房拆遷補償-tft每日頭條

商住兩用房拆遷補償（房屋占地是商業用地）1

一、主要事實

2005年，趙某把自己家的住宅一層住宅改成了商鋪，用于經營煙酒生意，目前，由于當地政府進行項目規劃拆遷，趙某的商鋪被劃在了拆遷範圍内，但是房屋占地是商業用地，房本上是商住兩用，如今面臨的是拆遷補償問題。

二、律師分析

（1）根據我們《中華人民共和國物權法》的相關規定，住改商需要辦理轉移登記，然後取得不動産産權證明。實踐中，如果沒有辦理土地證的和房産證需要滿足三個條件：1.臨街性 2.實際用于經營 3.傳統人觀念中就是一個商鋪的外在屬性（滿足其一即可）。

（2）補償參考符合四同：同性質、用途、地段、區域，一般補償來講，底商價格最高，二三層比較便宜，标準：參照市場評估法，一般參考3公裡以内。

（3）如果你有集體土地使用證，沒有房産證，房屋從性質上确實是住宅，但實際上一直用于經營且有一定年限，房屋的産權人已取得合法營業執照并提供了納稅證明，這種房屋也應當參考商鋪來進行補償。

三、維權建議

（1）如果從房屋的性質上講仍應定性為住宅，但也考慮到被征收人實際上已将房屋合法用于了經營，并以此為業，維系家庭的生活。如果就單純看房屋性質，對被拆遷人失去經營場所、失去生活來源的實際情況置之不理，僅僅按照住宅予以補償，不僅是不利于被拆遷人的利益保護，有悖物權法賦予物權人充分發揮物的效能的絕對支配權，也不符合物盡其用的原則，于情于理于法都是不妥當的。

（2）為了保護被征收人的合法權益，國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知提到，對拆遷範圍内産權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予适當補償，為具體落實該通知内容，各個地方也出台了具體的規範。

（3）各地的住改商房屋補償政策采用了不同的模式，就房屋的補償而言，大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值确定，即高于普通住宅低于正規商鋪的補償。

四、重點法條

根據《國有土地房屋征收與補償條例》第590号令相關法律規定，征收房屋首先，要看土地證、房産證是否載明具體使用性質和用途。其次,若房屋産權證載明商業用途并全部變更住改非等取得完善手續，則可以按照商業用房标準要求補償并主張營業損失以及裝修費固定資産投資等等，參考周邊商業房屋市場交易價格。