近年來受國家政策扶持和産業落地發展的帶動，港區作為一個新的航空新城受到購房者的青睐。在2017年港區房子最高價達到了12000多。随着這兩年房地産調控加碼，新冠疫情對整個社會經濟的打擊，以及今年鄭州遇到7.20大洪水和随後的疫情複發。對鄭州這個本不富裕的中部省會城市，無疑是雪上加霜。

航空港區距離鄭州市主城核心區有20多公裡，在房地産分類中屬于遠郊範疇。遠郊市場這兩年一直跌跌不休。相比鄭東新區、管南、金水北和老高新等片區今年的逆勢上漲，港區房子整體還處于下行的趨勢

想必所有考慮在港區買房的還沒下手的朋友都在考慮一個問題，港區房價到底還有多大降價空間？現在能不能下手？今天咱們從數據的角度為大家買房提供一個思考的緯度。

開發商從拿地建設到交付給業主。需要付出的成本基本上包含：

土地出讓金，土地價格的高地實際上很大程度上決定了房價的高低

建造成本，開發商建樓需要水泥鋼材，水電氣管網，樓體外立面，園林綠化等等，以目前市場原材料價格和工人勞動力價格每平方大概在3000元左右，差的可能低點。

開發商拿地的融資成本。開發商拿地基本上不會實際動用自有資金，拿地後會把土地抵押給銀行或者把在建工程抵押給銀行獲得更多的資金。貸款的資金都需要給銀行付利息，銀行根據開發企業的情況不同利率也不相同。資質越好利息越低。和咱們普通人貸款是一個道理。風險越高的企業利息成本也越高。銀行從來都是嫌貧愛富。

稅費成本。房子作為一個商品，也叫商品房，它被建造出來和銷售出去的時候國家都會征稅。稅額基本上會在房屋售價的百分之十左右

營銷費用和企業員工工資。開發商給項目做廣告宣傳，合作中介渠道售房等都是開發商需要支出的營銷費用。以及工作人員的工資。這部分支出基本上占5%左右也可能更高，銷售的周期越長成本越高

除此之外基本上就是開發商的利潤了，我們按照這個開發成本去計算可以大緻判斷一個項目開發商的利潤。

從這張去年土拍樓面價圖可以看到北港樓面價比較高的是中建濱水苑項目，樓面價3611元。其他位置的樓面價基本上都在3千出頭。更不用說正弘和豫發入主港區較早拿到的土地更是白菜價。而南港樓面價基本上在2000多。

由此大家對港區各項目的銷售價格心裡都有個譜了。開發商的利潤依然在一個可觀的區間，目前整個市場總體還是低迷的，開發企業可能會根據自身情況采取不同的銷售政策，有些可能會用犧牲利潤率以價換量增加去化率，快速回籠資金。資金寬裕的企業可能會把追求利潤率放在首位，價格再撐一撐期待市場的好轉。

不管市場如何我們得明白，房子的價值很大程度上會通過價格來體現，項目的優劣勢也會通過價格來反映。憑白無故的撿漏一定要謹慎（最慘痛的教訓參照名門翠園的業主），目前港區在售項目的開發企業大多數比較安全。至于銷售價格，購房者、開發企業和市場環境也在相互博弈。何時抄底，有沒有底可抄，你有答案了嗎？