西安的樓市就如同現在40度的天，從2016年到2022年高溫似乎從來沒有斷過，這個城市經曆了一波又一波的挑戰，房價在别的城市持續下跌的情況，依舊保持了14%以上的漲幅，但是在西安如何買房？買哪裡的房子更有價值？成了所有人心裡的疑問❓

房子的本質是居住，但是我們對于居住的功能性在現在看來好像有些弱化，看重的更多是資産的保增值能力，區域、地段對于樓盤來講至關重要。

這篇文章給大家就從别緻的方向分析該買哪個區域

西安北有渭河、東跨灞河、西臨沣河、南靠秦嶺，易守難攻的軍事領地、土地肥沃的大國領地、周秦漢唐曾都建都于此。

史料記載，《西安府志》中雲：“灞河兩岸，築堤五裡，栽柳萬株，遊人肩摩毂擊，為長安之壯舉”。《三輔黃圖.橋》記載：“灞橋在長安東，跨水做橋，漢人送客至此橋，折柳贈别”。古人将橫跨灞橋視為出城（也就是灞河以東）。

北臨渭河，河床寬之餘灞河，古建築成本高，棄之。

南有秦嶺，善軍事。

西廣袤富饒，善農、軍，修、繕橋梁發展。

所以在古代，其實對城市已經有了一些基本格局。

1⃣️西安第一次城市總體規劃（1953-1972年）

人口規模120萬，中心用地規模131平方千米。城市發展性質：精密機械制造、紡織業為主的工業城市。初步确定城市功能區域：中心商貿區、南部教育區、北部遺址倉儲區、東部紡織區、西部電子區。

由于本次規劃北面過了隴海鐵路隻規劃了自強東路一個區域，一條鐵路的分割，造成西安北部發展長期滞後，形成道北文化【道北起源20世紀30年代，鐵路的影響具有裡程碑的意義】；南邊發展到了現在的電子城；東邊就是現在的老紡織城，之外區域都沒有開發；西邊就到土門附近，現在還遺留不少工廠未拆遷。

2⃣️西安第二次城市總體規劃（1980-2000年）

人口規模180萬，中心用地規模162平方千米，城市發展性質：尊重文物保護發展古城特色、重點發展紡織以及工業，注重科學教育、旅遊産業發展。此次開啟了新紀元，開疆拓土搞新區、尊重曆史護文物、跨大步子做名城，把周秦漢唐的文化标簽烙印在全國。

注：本次主要是第一次規劃的擴充，房地産雛形慢慢形成。

3⃣️西安第三次城市總規劃（1995-2010年）

人口規模310萬，城市建設用地規模275平方千米，中心城市建設用地規模175平方千米，城市發展性質：世界曆史名城，打造科研，高等教育及高新技術産業基地，北方中心城市和隴海蘭地帶規模最大的中心城市，省會城市。提出了幾個重點：保護古城、降低密度、控制規模、節約土地、優化環境、發展組團、基礎先行、改善中心的理念，形成：“中心闆塊、外圍組團、軸向布點、帶狀發展”的城市布局形态。

注：此次規劃跳出城市原有規模，提出組團概念，但是主體依舊在浐河、渭河、皂河區域内發展，把長安逐步帶入主城軌道，河外圍區域的定位為衛星城市，房價逐步走上正軌。

4⃣️西安第四次城市規模總規劃（2008-2020年）

中心城市人口規模310萬，主城建設用地規模490平方千米，主城區人口528.4萬人；市域城鎮建設用地規模865萬平方千米，人口1070.78萬人，城市性質：陝西省會，我國重要科研、教育和工業基地，西部重要中心城市之一，國家曆史名城，并逐步建設成為具有曆史文化特色的現代化城市。二環區域發展商貿旅遊、東部發展工業、東南部結合曲江新區和杜陵保護區發展旅遊生态度假區、南部文教科研區、西南部發展高新技術、西部發展居住和無污染産業綜合新區、西北部為遺址保護區、北部形成裝備制造區、東北部結合浐灞河景觀帶發展居住、旅遊區。

注：本次的規劃基本就确定了城市到現在的格局，現在隻是在不斷優化一些功能區，至此商品房概念愈加深刻，第一批富人慢慢出現。

結合曆史因素和4次城市規劃，我們不難發現，以下幾個重要的點：

·浐、灞河以東區域

古之分割，今之規劃，以東位置都沒有很好的空間規劃以及藍圖描述，區域設計浐灞以及港務，尤其港務區域，以物流産業為主，借助内陸港及一帶一路契機發展，局限性較強，這些産業對于免稅政策、政策支持等依賴較強，未來也可能會有遷移的可能，因為在此區域購買，重點一定要買沿河區域，整體考慮工作距離，養老自住可以，大的價值投資需要慎重。

·渭河以北

渭河以北區域打造概念是與鹹陽帶動發展，不斷融入西安，但是局限于地廣人稀，需舉全市之力才可以發展起來，就像當年的上海浦東與浦西，這可是舉全國之力發展起來的，顯然西安目前不具備這樣的實力，價值投資在此需要慎重。

·沣河以西

自然資源豐富，土地平坦，可連主城，可近鄠邑，尴尬之點夾雜沣東，戰略布局明顯，十年以後可能就是熱點區域。

·杜陵以南

東臨浐灞西接航天南靠長安，自身區域受遺址保護幾乎無地開發，大概率會克服地勢劣勢向南接管長安有些區域，實現曲江新區三十而立後的文化擴展，結合浐灞環境優勢，借助航天産業優勢，融合發展。

·郭杜西南、丈八北路以西

高新發展飽和後，向外延伸發展的唯一去處，緊挨高新一二期，地勢平坦，可順利實現人口導入以及産業導入，管委會三次搬遷就是産業核心點的移動，打造金融、科技、教育、會議會展、商貿新地标，帶動衛星城發展，未來十年的熱點區域。

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