離婚了經濟适用房怎麼分割-tft每日頭條

離婚了經濟适用房怎麼分割（離婚了經濟适用房）1

在離婚案件中，房産分割經常成為雙方争議焦點，雙方會圍繞“房屋的出資來源、取得時間、權屬性質、分割比例、折價款支付”等方面展開辯論，以争取更大的财産利益。有一類房産--“經濟适用房”，因其性質的特殊，往往會引發更大的争議。本文就“經濟适用房”離婚分割議題，發表簡要觀點如下：

所謂“經濟适用房”，現稱“共有産權保障住房”（以下均簡稱“經适房”）是指符合國家住房保障有關規定，由政府提供政策優惠，按照有關标準建設，限定套型面積和銷售價格，限制使用範圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有産權，面向符合規定條件的中低收入住房困難家庭供應的保障性住房。

一、離婚案件中不予分割，需在離婚後另案處理：

法院考慮到經适房的分割涉及案外人（其他購房人或同住人）的利益，或是由于購房人取得不動産權證不滿五年屬于限制産權而不宜在離婚糾紛中一并處理。此時，法院會建議相關權利人通過其他合法途徑或者另案訴訟的方式予以處理。

參考案例：

案号	裁判觀點
（2020）滬0115民初48761号崔某某與謝某1離婚糾紛一審民事判決書	原告要求分割上海市浦東新區和炯路XXX弄XXX号XXX室房屋，因該房屬于經濟适用房，且該房屋由五人申請取得，涉及謝某2以及謝紅旗、張章妹案外人權2，故不宜在本起離婚糾紛中予以分割處理。
（2018）滬0115民初53200号楊某某與何某某離婚糾紛一審民事判決書	2014年，原、被告通過貸款購買了位于上海市浦東新區林展路XXX弄XXX号XXX室的經濟适用房60％産權份額，權利人登記為原、被告及女兒三人，同住人包括被告的父親和祖母······至于雙方婚姻關系存續期間購買的經濟适用房，因屬限制産權，本院不作處理。
（2016）滬0115民初49820号申某1與肖某某離婚糾紛一審民事判決書	由于原、被告結婚後居住的上海市浦東新區三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告申某1與其父母于原、被告登記結婚前共同向本市有關單位申請的經濟适用房，雖然該房屋所有權人登記為原告申某1一人名下，但該房地産權證上明确載明該房屋同住人有案外人申某2、張某某，故對該房屋之分割處理将涉及案外人申某2、張某某的權益，況且，原告申某1取得該房屋所有權證尚未滿五年，故本案對該經濟适用房不予處理，相關權利人可通過其他合法途徑或者另案訴訟的方式予以處理。

二、在保護政府份額、同住人權益的前提下，依法分割；

根據《上海市共有産權保障住房管理辦法（2019修正）》第十六條規定：在購房時，需明确購房人和政府各自的産權份額。很多時候，在經适房的不動産信息登記簿中也會載明：在取得房地産權證滿5年轉讓房屋的，購房人和政府可分别獲得各自的産權份額。因此，在購房人離婚時，法院認定的夫妻共同财産，僅限于“屬于購房人的産權份額”。

經适房的申請主體多以家庭為單位，申請人通常包括夫妻雙方、孩子及一方的父母，在不動産權證上除了登記權利人還會備注同住人信息。因可能涉及到其他購房人和同住人利益，法院在處理經适房分割時會謹慎地将其他購房人或同住人列為第三人。有時，法院也會追加具有回購權的住房保障機構和公積金貸款中心列為無獨立請求權的第三人。

在具體确定分割比例時，經适房的分割和商品房分割并無本質差異，法院在判定是否屬于夫妻共同财産時，也會考慮購房時間是否婚後、首付款出資來源以及是否共同還貸等事實，并綜合房屋價值、雙方對房屋的貢獻、房屋上尚餘貸款以及同住人等因素，最終由法院最終确定房屋折價款。

參考案例：

案号	裁判觀點
（2019）滬0112民初14555号吳某某、孫某1與孫某2離婚後财産糾紛一審民事判決書	本案中，系争房屋購買于原告吳某某與被告孫某2結婚登記之後，且購房款的主要來源為兩人的夫妻共同貸款，故結合以上因素，應當認定系争房屋中登記于被告孫某2名下的相應份額屬夫妻共同财産，原告吳某某依法享有相應份額。關于原告吳某某享有的具體份額比例，結合本案相關出資情況等貢獻因素，本院酌情認定原告吳某某享有夫妻共同财産的比例為35%。系争房屋系經濟适用房，且現登記在原告孫某1及被告孫某2名下，考慮到經濟适用房登記的特殊性，故對原告主張取得财産折價款的意見，本院依法予以支持。
（2019）滬0113民初14026号李某某與吳某1離婚後财産糾紛一審民事判決書	現XXX室房屋産權登記至今已滿五年，原告訴請分割共同财産，本院予以準許。第一、XXX室房屋産權的處理：房屋中屬于原告李某某和被告吳某1的65%産權份額應為夫妻共同财産，結合雙方訴辯意見、房屋居住使用等實際情況，判歸被告吳某1所有為宜，剩餘貸款由被告繼續負擔。被告應支付原告相應房屋折價款，結合房屋價值，扣除剩餘貸款、離婚後被告個人負擔的還貸中原告應分擔的部分後，本院酌情确定折價款金額為816,000元。
（2019）滬0115民初34716号申某某與肖某某離婚後财産糾紛一審民事判決書	本院認為，系争房屋來源為原告與其父母共同申請的經濟适用房，2013年1月22日，房屋産權登記于原告一人名下，原告父母為同住人，目前房屋所有權證已滿五年，且同住人申士傑、張尚敏已去世，原告起訴要求分割房屋，可予支持。原、被告雙方于2013年11月至2017年4月婚姻關系存續期間，用夫妻共同财産對系争房屋進行還貸，被告亦可分得該部分的利益。至于被告主張其于2013年對原告的錢款轉賬系其對房屋的還貸，遭原告否認，但結合本案已查明的事實，2013年3月被告與案外人就系争房屋已經簽訂裝修合同，原告亦自認裝修部分被告亦有出資，加之原、被告于2013年11月登記結婚，雙方當時系處于戀愛關系的特殊情況，故對該部分錢款及裝修費用，本院在分割時将酌情予以考慮。基于房屋原始來源、雙方對房屋的貢獻、目前房屋上尚餘貸款的考慮，結合系争房屋系經濟适用房的特殊性，本院對原、被告享有的房屋的60%産權進行分割，判令系争房屋的60%産權歸原告所有，原告支付被告房屋權益折價款750,000元。
（2019）滬0117民初1426号潘某某與鄒1離婚後财産糾紛一審民事判決書	本案中被告及原、被告的女兒為共同申請人，原告及被告父母為同住人申請取得系争房屋，雖然目前系争房屋登記的權利人為被告一人，但鑒于經濟适用房取得的特殊性，相關家庭成員對于系争房屋均有相應權利，且系争房屋取得于原、被告夫妻關系存續期間，故原告理應對于房屋享有權益。

三、離婚時，如何保障其他同住人權益？

在司法實踐中，在購房人離婚分割經适房時，法院應當如何保障其他“同住人”的權益？這就需要首先弄清楚經适房與普通商品房的不同之處。經适房是具有保障性質的政策性住房。經适房在申請條件、不動産登記、使用規定和上市交易等方面具有諸多特殊和限制，具體如下：

申請條件。申請購買經适房必須是同時符合居住年限、住房面積、可支配收入等特定條件的家庭或個人；
不動産登記。家庭購買經适房需書面協商确定購房人，購房人登記為産權份額的共同共有人，其餘申請人登記為同住人。申請人之間無法達成一緻意見的，全體申請人為購房人。經适房的購房人和政府共有産權份額，政府的份額由區住房保障機構代持；
使用規定。經适房的購房人和同住人不得擅自轉讓、贈與、出租經适房，不得設定房貸擔保以外的抵押權；
上市交易。取得不動産權證未滿5年，經适房不能上市轉讓，特殊情況下可由區住房保障機構按售價加銀行同期存款利率進行回購。取得不動産權證已滿5年，經适房可以上市轉讓或由購房人、同住人購買政府産權。區住房保障機構在同等條件下有優先購買權。

另根據《上海市共有産權保障住房管理辦法（2019修正）》第三十三、三十四條規定，不論取得不動産權證是否滿5年，購房人要轉讓經适房的，均應當以“購房人與同住人達成一緻意見為前提”。有了這樣的制度保障，在實踐中，同住人在該房屋内的居住權就得到了極大的保障。購房人（登記産權人）在離婚時，未經同住人同意，擅自轉讓房産以分割折價款的做法是行不通的。

綜上，對比經适房相關規定及《民法典》物權編的“居住權”制度，我們發現經适房的同住人比房屋的登記居住權人，具有更多的權利。譬如：登記居住權人并無法定的阻卻産權人出售房屋的權利，但經适房的同住人就有類似的權利。

在某些案例中，為購買系争的經适房，同住人也有出資。對于“同住人的出資的性質和法律後果”應當如何，也常成為案件争議焦點。筆者檢索到一則案例：

案号：闵行法院（2015）闵民一（民）初字第15925号；

案由：孫某甲與孫某乙、吳某某分家析産糾紛；

法院觀點：同住人與産權人享有基本相同的占有、使用、收益、處分的權利。男方父親作為經适房申請人、同住人，他的出資視為對男女雙方的債權，而不直接享有經适房的産權份額。

因各地關于經适房的政策多有不同，每起個案情形迥異，上述案例并不代表普遍司法觀點。筆者建議，在以家庭為單位申請經适房時，相關申請人（無論是作為購房人還是作為同住人），最好能夠提前簽署相關的家庭内部協議，将各自的出資情況、性質以及權利和義務加以明确，以盡量避免将來可能産生的家庭内部糾紛。