大家好，我是觀觀。

在金融圈混了16年，我卻獨愛買房，還首創了一套科學買房體系，已經幫助1600個朋友買到好房子。

以下是今天的正文。

在上海當下的購房市場中，有這樣的一個群體：

他們隻看新房，能買新房絕不考慮二手；

他們分數不低，其中土著比較多，也有不少年輕時就到上海的新上海人；

他們預算也不少，500w到3000w的房子都在他們的考慮範圍之内；

他們稱自己為自住改善兼投資群體。

但真的是嗎？

1

顯然不是！

如果真是自住，他們就不會買房不看地段，而是隻看網紅新盤：

複興珑禦，萬科天空之城，森蘭星河灣，浦開仁恒金橋世紀的認籌現場，都有他們的身影。

如果真是改善，他們就應該選中環内、内環内140平以上的大三房，大四房，而不是不在乎面積：

手握2000萬巨資，卻連外環外90平以内的麻雀戶型也能看上眼。

年輕人，拿來吧你！

上海那麼大，幹嘛非得要人家剛需八九十平的小房子改善？這究竟是改善，還是生意？

所以，他們想要的不是新房，而是價差，是倒挂。

同在長三角的杭州，新房都搶瘋了，也是這個原因。

當然，社保巨子也好，真無房剛需也罷，誰買房時不想要個位置好點，價差多點，以後好脫手的房子？

所謂無利不起早，誰也無法站在道德的制高點上指責他們，因為逐利是人的本性。

2

今年積分政策出爐之後，有人說上海新房成了老年樂項目，你大爺終究是你大爺。

看看啥樣的人，有資格去買熱門新盤？

上海戶籍，無房家庭，5年内沒買過房，連續繳社保10年以上，輕松就上70分。

所以，在上海新房市場，出現了很多七八十歲的老人來買房的情況。

不用說，他們多半是把房賣了或者過戶給子女，然後搖身一變就成了“無房戶”。

而且開發商也喜歡啊，年紀大的人一般不貸款啊，畢竟貸了也不批。

總結來看，上海目前的政策就是在落戶上通過學曆做人才篩選，但是買房的時候通過積分制，對大家一視同仁。

隻要你為上海做了麼多年貢獻，就算你是掃馬路，做廚師的，你可能和一個教授，博士，企業家，工程師的購房機會是均等的。

這是社會主義公平性的體現。

而且，沒有去限制改善換房，不去查你賣出的記錄，隻看你近些年有沒有買入房産。

這也是非常特點的，沒有去一刀切，因為上海很多人居住條件真的是非常一言難盡的。

用我一個土著朋友的話說：我媽都快70了還每天爬五樓，不賣房哪裡有錢換房？

上海的政策就是，先來後到，要麼你跟前輩們一樣熬出頭，要麼你就買二手房。

不過，現實的情況是，有人手握“高積分”，靠“賣舊買新”淨賺百萬。

正是因為一二手房價格倒挂現象，也催生了一大批“賣舊買新”的置換人群。

這些“老上海人”趕上了從本世紀初開始的好幾波房地産浪潮，享受到了好幾波上漲紅利，資産上漲多少倍。

唯一的問題是：手上的房子越來越老了。

然後十幾二十年之後，現在的購房政策卻再次給了他們一個更新住房的機會，以及再吃一波倒挂的紅利。

對于很多新上海人而言，很難不去吐槽：憑什麼我要接這些既得利益者的盤，去買他們榨幹了利益的二手房，而他們卻都已經赢麻了？

有人說，把五年内無購房記錄，直接改成五年内無交易記錄才合理。

但是，外地人在上海之外的房産算不算有交易記錄呢？

正所謂衆口難調，每個人站在自己的角度看問題都覺得吃了虧，而之後上海新房積分政策到底會不會有調整，大家拭目以待。

3

現在大家一股腦地搶新房，但新房真是好房子嗎？

君不見XX天地沒交房，就已經開始鼓包了嗎？

房子都沒交就長這樣，過個5年10年估計就是現在那批二手房的模樣：

我們都看到了新房因為宏觀調控而帶來的性價比，卻忽略了理想和現實間的骨感：理想中的品質，都被現實中的品控給毀了。

看多了上海的房子，我有這樣一種奇怪的感覺：品質好的房子，二手房占了相當的比例。

産品力老歸老，可用料是實打實的：誰能猜到下面這房子，是2001年的作品？

2003年的古北中央花園，經曆了18年的洗禮，依舊外立面靓麗如新：

即使是建設于1999年的内環最大小區中遠兩灣城，當年用的塗料到今天也沒什麼鼓包和裂痕：

戶型可能是老了點、小區可能是舊了點，但掩蓋不了當年的确有那麼一批新房，是在真心實意下功夫，做出一個好東西來。

也就是新房價格更有競争力，大家如果價格一樣，但真不一定新房有多吃香。

新房，并不一定等于好房子。

年代的變遷，隻能代表産品标準的變化；可年代的變遷，也讓我們看到了當年精工匠造的好房子。

房子的價格，可能會随着時代的變化上下波動；可産品的品質，會随着時代的洗禮曆久彌新。

4

看上去的便宜，沒這麼好拿。好不容易拿到了，也沒看上去那麼便宜。新房就是這樣。

一手限價房的收益：實際收益 = 買房價差*中簽率－資金沉澱成本－時間精力成本－機會成本

其實，實際收益不見得有多大。

買房價差是收益的核心驅動力。看上去很豐厚，但實際有多厚，也有不确定性。

限售五年的網紅新房，萬一出現大回撤？你确定自己扛得住？

另外，排隊長龍裡每多一個人，抽簽的分母就大一份，你說中簽率該有多少。

買房價差*中簽率的期望收益，真不高。

資金沉澱成本和時間精力成本都明白。機會成本因人而異，如果你是個厲害角色，那這個就沒底了。

而且，前面說了，新房不等于好房子。

當下土地成交溢價太高，各種建材原材料價格又大幅上漲，限價之下，開發商的利潤空間被壓到極限，能有1%到2%就是燒高香了。

在上海中環内、内環内這樣倒挂嚴重的地方，新房出來就秒空，根本不愁賣，開發商幹嘛辛辛苦苦折騰質量？

可以躺着賺錢，為什麼要站着。

但這就苦了購房者了，很多人收房之後走上了維權道路：無論是剛需、改善、頂級豪宅等樓盤，全都避免不了交房即維權的怪圈。

諸如中*南*錦雲，作為南*新城的大盤，又是國企**開發，但項目交付卻次次不如意，甚至一次不如一次。

牆壁開裂、滲水，插座參差不齊，地闆空鼓、衛生間漏水等，簡直就是“驚”裝修。

同樣的還有靜*府，客廳、衛生間大理石存在嚴重質量問題；淋浴間沒有防水，地下車庫、業主家裡各種漏；各種施工不到位，裂縫随處清晰可見。

現在這些一手新盤，下有剛性成本倒逼，上有限價壓頂，房企利潤空間不斷壓縮，交付品質不言自明。

未來2年的新房，很可能是近幾年交付質量最差的一年。

如果你是準備買來改善自住，而且又在意房屋品質，慎選新房。

當然，投資的話就另說了。