自去年7月17日廣州抛出“租售同權”殺器，賦予符合條件的租房者子女享有就近入學等公共服務權益，租售真能同權嗎？消息一出，媒體于是放大解讀“租房能上名校，還買什麼學區房”“重磅來了！房價要降”，一時間衆說紛纭、衆聲沸騰。

一、什麼是租售同權？

租售同權，是指租房與買房居民享有同等權利。作為買房者的權益通過所屬房産證能夠得到保障，除了依法對所購房屋行使占有權、使用權、收益權和處分權外，還将享有随之帶來的孩子入學便利等。但目前租賃市場的租賃合同，對受租人和承租人之間的權利約束主要體現在房屋及設施本身的使用毀壞與否上，租賃人基本不享有其他權利。而在今年7月廣州出台的租賃新政上，重點強調的是租賃子女上學問題。針對此，住建部也提出将立法明确“租售同權”，明确租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

二、“租售同權”三方面争議

1. 租房可以就近入學？可以，但是要排隊。其實北京、上海、杭州等一些城市早就實行了——持有居住證的租客，憑備案的租賃合同，即可申請學區劃片内的就近入學。隻不過現實的操作是，錄取按照戶籍 房本、人戶分離、房本、居住證 租房等次序依次排隊，如果當年片區内生源超過學校招生限額，排在後面的非戶籍租房者就會被統籌到其他學校。更何況那些競争激烈的名校，從來不缺生源。顯然，“有資格排隊了”和“你輪到了”完全是兩個截然不同的概念。

   優質教育資源的供應相對于需求長期處于稀缺的狀況，要實現真正的租售同權讀名校，實現難度之大可想而知。退一步而言，即便公平地、沒有區别地議題對待，最後隻能通過最原始的方法，即擲骰子，來決定入學，然而，看似公平的方法卻将内置權力尋租的機會，再次制造不公。也有人說，無錫等地取消了購房落戶政策，租房也可以落戶，但目前來看政策的出發點是吸引優質人才與優質勞動力，離你理解的“同權”還存在很大距離和差異。

2. 租房能夠降房價嗎？從理論上看，租房将導緻購房需求減少，根據價格供需機制，似乎将對房價産生抑制作用。但實際上，房價受制于多種因素，經濟增長、城市化、貨币發行、土地稀缺，以及中國附着在房産上的社會性收益，甚至中國傳統觀念——房子是看得着的資産，買房是投資行為，租房是消費行為，都将影響着購房的真實需求。

   橫向而言，世界上福利性住房搞得比較好的國家與城市，如新加坡、香港地區，房價都極高，商品房、福利房和租賃房三者并行，并互為因果。即便是租房市場發展完善的德國，房價也并非幾十年不漲。

   統計數據顯示，從2007年到2016年的10年間，全德國的房價上漲了50%左右。根據德國最大的房地産信息網站的統計數據，柏林、科隆、慕尼黑、漢堡和法蘭克福這5座城市的房價在近年均出現大幅度上漲。以2016年的8月份和2015年的8月份房價作為樣本進行對比，首都柏林的二手房房價上漲了44%，慕尼黑二手房房價漲了32%，漲幅最小的科隆漲幅也達18%。

   縱向來看，中國此前的保障房計劃也是轟轟烈烈：2009年12月出台的“國四條”中的一條是：繼續大規模推進保障性安居工程建設，力争到2012年末，基本解決1540萬戶收入住房困難家庭的住房問題，保障5000萬人口的住房問題。不少開發商都領了“指标”，要拿地就得完成多少配套的保障房指标。但幾年過去了，事實證明，保障房并沒有讓房價上升或是下降。隻是，安居體量過大或過于集中，會對所在的闆塊價格造成一定的影響，反而在樓市辦卡的競争中落在後面。或有人說這是因為保障房體量還不足夠大的原因，對此請參照上文新加坡、德國案例。反言之，如果很容易把房價降到買得起的水平，政府還會大力發展公租房、廉租房等保障房嗎？期待“租售同權”降房價，真的是想多了。

   即便如此，租房所謂的“賦權”，“平權”至少彰顯了一種社會進步。從城市化的角度而言，人越多的一二線核心城市，資源溢價率高，愈難實現“租售同權”；而三四線城市或者衛星城市，承接了核心城市的産業轉移，有一定的外來導入人口，本身基礎設施也較好，更有條件實現“租購同權”。而這些不斷被放大的信息，大力發展住房租賃市場，将改變市場觀念、預期與行為，未來房地産市場的格局或将發生改變，真實實現租售“并舉”，而非互相打壓。

三、北京今年房租漲幅驚人

據中介說:去年年底低價房已被搶光， 根據國家統計局數據顯示，2017年我國人均居住消費支出較2016年增長9.6%，占人均消費支出的比重為22.4%;2018年2月居住類居民消費價格指數同比增長2.2%。21世紀經濟報道稱，像北京這樣的一線城市，房價飙升得令北漂一族短時間内根本無法買得起房，但又得在京漂着，那麼隻好租房，租房需求是剛性的，房子就這麼多，房租上漲因此勢在必行。

▲圖片來源：每經小編根據國家統計局數據整理

鍊家集團董事長左晖認為，未來北京會有1000萬人租房，按人均20平米左右計算，北京需要的租房面積将達兩億平米。至于房租是否會随着租賃市場的火熱而上漲，左晖指出，隻要一個城市的人均收入水平在持續上漲，房租上漲便是大概率事件。

四、深圳近8成租戶表示：今年租金有上漲

實際上，除了北京，另一個一線城市租金也漲了不少。據證券時報記者走訪深圳羅湖、福田的多家中介機構了解到，多數片區的租金漲幅都在3%至10%之間。

除此之外，同樣作為一線城市的上海，其今年1月的住房租賃指數則整體略有下降。上海房屋租賃指數辦公室數據顯示，2018年1月，上海房屋租賃指數為1914點，比上月下降7點，環比下降0.39%，降幅較上月擴大0.06個百分點，2018年開局租金行情，延續去年四季度的下降走勢。2018年1月租賃指數同比下降0.44%。以上數據表明今年一線城市房租均有上漲。漲幅與供求有關，供小于求，自然上漲，去年規範了市場北京拆除了很多違建，公寓，清走了群租，房租自然上漲。

所以說“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位決定了房地産市場的未來的大方向，那麼“租購并舉”則将成為未來房地産市場的新格局。