日前，有相關機構披露的尚未公開信息顯示，龍湖集團CEO邵明曉将親自挂帥長租公寓品牌冠寓的CEO，而冠寓原CEO韓石将分管龍湖集團海外市場拓展工作。此舉也被外界解讀為已經營兩年的冠寓仍舊面臨出租率低、盈利難、項目回報周期長的困擾。邵明曉親自掌舵旨在改變長租業務進展與集團目标存在差距的現狀。

帥印更疊

9月11日，有媒體報道稱，韓石将分管龍湖集團海外市場拓展工作，不再分管冠寓業務，而長租公寓冠寓的帥印則交至邵明曉手上，邵明曉正式挂帥冠寓CEO和董事長。

北京商報記者就此事向龍湖集團求證，不過截至發稿尚未得到回複。

據了解，長租公寓品牌冠寓由龍湖集團于2016年8月推出，長租公寓也于彼時被龍湖提升至繼地産、商業、物業之後的第四大主航道業務。而在冠寓推出前的3月，時任中糧大悅城總經理一職的韓石轉投龍湖，重金挖來的外将進入龍湖之初擔任酒店辦公及新業務發展部總經理一職，後又任集團副總裁和龍湖冠寓CEO。按照計劃，龍湖集團将以冠寓為數據創造和服務運營平台，締造增值服務以及内容産業空間。

業内人士指出，更疊帥印顯示出龍湖渴望加速在長租領域内擴展的心态。龍湖集團CEO直接接管冠寓，體現了龍湖集團對于長租公寓闆塊的重視，邵明曉親自操盤，可以給該業務闆塊帶來更多的内外部資源，有利于促進長租公寓業務的推進。

不過，另有樓市觀察者分析，冠寓成立兩年來，給企業帶來的業績比較有限，恐怕也是換帥的原因。

輕重模式的平衡

資料顯示，自2016年8月進軍租賃住宅市場推出冠寓後，龍湖冠寓一直采用輕重資産結合的商業模式進行運營，希望長租公寓未來能夠成為龍湖的另一個利潤增長點。

具體來看，重資産運營主要分為自持物業改造和自建拓展兩種，由集團提供物業土地，用于打造租賃項目，從而通過持有物業的運營幫助解決集團的存量物業以及“類住宅”商住禁售難題。輕資産業務則主要包括整體包租和委托管理的模式。而當前，龍湖冠寓以輕資産運營為主，重資産處于輔助地位。

同策研究院提供的數據顯示，從輕重配比來看，冠寓現在已開業的52個項目中，有8個是自持項目，占總開業項目數量的15.4%左右。冠寓總管理建築面積為58萬平方米，自持管理面積為8.48萬平方米，占總建築面積的14.6%左右。

按照韓石此前對長租公寓的規劃，冠寓起步階段将以輕資産模式為主，會租賃其他的物業；之後會逐步加大重資産的持有，最終達到80%的重資産。邵明曉在8月21日召開的2018年中期業績會上也表示，龍湖集團在挑選長租公寓時僅20％為重資産，即龍湖自持物業，80%會從市場租。

同策研究院首席分析師向北京商報記者介紹稱，輕資産業務有利于實現企業的快速擴張并降低資金壓力。企業租賃其他物業進行專業改造，通過這種方式形成一定的市場規模和影響力，以獲得快速發展，加快市場份額的占有率。

據了解，在包租模式回收周期等成本控制上，冠寓制訂了自己的全景計劃。公司要在7天内判斷一個項目是否值得獲取。獲取項目到開業運營的周期需控制在5個月左右。機構預計冠寓輕資産模式動态投資回收期将控制在5-6年左右。

要回報還是速度

要回報還是速度，是房企在任何領域擴張中都要面臨的選擇題，長租公寓領域也不例外。

龍湖集團發布的2018年中期業績報告顯示，2018年上半年，龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為18.5億元，較上年增長62.8%。其中，商場、冠寓、其他收入的占比分别為90.7%、7.5% 和1.8%。依此計算，冠寓在今年上半年實現租金收益為1.39億元左右。截至2018年6月30日，冠寓已在16個城市開業，累計超過2萬間。已開業冠寓整體出租率為76.2%。其中，開業超過6個月的項目平均出租率為90.1%。

冠寓的擴張一直在進行中，當前已落地16個城市，從租金收入來看，冠寓今年上半年收益已超過2017年全年。統計顯示，2017年，冠寓實現租金收入4018.8萬元，隻占租賃物業營收的1.5%、集團總營收的0.054%。

然而，從影響長租公寓運營盈利與否的出租率這一關鍵指标來看，今年上半年已開業冠寓整體出租率雖較2017年底的46%有所上升，但也僅提升至76.2%，與行業認為的“整體出租率達95%以上方能盈利”的節點尚有一定距離。

在其包租模式下，機構統計顯示，2017年項目的租金支出及收入，可以看出單間租金收入隻高于單間租金支出的46.8%，這個溢價空間不包括運營管理支出、人員成本以及改造裝修分攤。由此推論，利潤率也不樂觀。

韓石早先曾表示，龍湖冠寓三年内不打算盈利，但按照龍湖集團第一期公司債資金用途，粗略測算冠寓7個自建項目的回收周期來看，若在房租上漲幅度不大的情況下，項目回收周期甚至可能超過十年。

此外，按照龍湖公司債所披露的信息計算，重資産自建的公寓外部資金使用率達53.44%，單間房屋成本區間在42萬-72萬元。高成本無疑将侵蝕項目的盈利。

同策研究院研究顯示，由于冠寓還處于剛起步的階段，目前最主要的收入組成就是公寓租賃的租金收入。冠寓現在暫時沒有在運營的委托管理項目，據悉上海青浦移動智地項目正在建設中，在委托管理模式項目落地後，冠寓的收入組成會相對多樣化。

北京商報記者 崔啟斌 榮蕾/文 代小傑/制圖

(責任編輯：王擎宇)