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亦莊新城最近房價
亦莊新城最近房價
更新时间:2024-08-18 06:15:01

2022年4月2日,北京市經開區公布了《亦莊新城核心地區控制性詳細規劃2020年-2035年》的草案。

這個所謂的“亦莊新城核心地區”其實就是占地66平方公裡的“亦莊獨立學籍區”,這個範圍在本次“草案”中說的很明确:

北到“南五環”,南到“鳳河”,西到“博興西路”,東到“經海九路”。

隻有在以上範圍内,才能稱之為“亦莊新城核心地區”,而目前的瀛海、舊宮、台湖、馬駒橋等片區暫時都不屬于“亦莊核心地區”。

亦莊新城最近房價(亦莊新城34)1

亦莊新城最近房價(亦莊新城34)2

那麼“亦莊新城核心地區”從本次控規草案上看,有什麼特點?

我們認為,主要有“四點突破”:

第一,“亦莊新城核心地區”已經從“國家級經開區”走向“世界一流和具有全球影響力”的産業綜合新城,區域定位明顯提升。

這種定位的提升,可能會給亦莊帶來兩個變化:其一是“亦莊新城核心地區”有可能會加快“擴區步伐”,台湖和馬駒橋有望加速并入“亦莊新城核心地區”;

其二是亦莊将來“獨立成區”的概率大大提高了,亦莊這幾年發展的速度非常快,1999年僅有7平方公裡,2002年擴區24平方公裡,目前已經擴到225平方公裡。

2021年亦莊GDP已經高達2500億,亦莊新城其實已經完全具備“獨立成區”的條件。

第二,“亦莊新城核心地區”的産業得到明顯升級,科技創新和高新技術企業比例大大提升,幾乎已經完全“海澱化”了。

這就意味着北京第二個“碼農聚集區”已經出現。

甚至亦莊核心區的“單位面積GDP産出”已經高于海澱,排在北京第一位。很明顯,“亦莊新城核心地區”目标就是打造北京南城的“小海澱

亦莊新城最近房價(亦莊新城34)3

第三,常住人口規模極大,但住房規劃很少,典型的“供不應求”。

亦莊新城一共規劃了87萬常住人口,但“亦莊新城核心地區”就規劃了30萬的常住人口,幾乎占到整個亦莊常住人口的30%。

但是從“土地規劃用途”上看,“亦莊核心地區”的土地主要是“産業用地”,居住用地已經基本“耗盡”,未來樓市明顯“供不應求”。

根據本次“亦莊新城核心地區”的控規草案,一共分成四大“闆塊”:分别是“河西闆塊”,“核心片區闆塊”,“路東闆塊”和“路南闆塊”。

其“居住用地”主要集中在“河西”“路東”和“核心片區”,但整個“居住用地”僅僅占到土地總面積的30%左右。

亦莊核心地區的“産業用地”才是大頭,占到了50%以上。

亦莊新城最近房價(亦莊新城34)4

看到這個“土地控規圖”,我們甚至都很懷疑:就這點居住用地,怎麼滿足30萬常住人口的入住?

亦莊核心地區未來的住房市場“供不應求”已經成為定局了。

根據我們的估算,未來“亦莊核心地區”待出讓的居住用地應該不會超過3塊,在這種背景下“亦莊核心地區”應該及時“大擴區了”。

說白了,這個“亦莊新城核心地區”實在已經明顯的“人多地少”,如果再不擴區,估計地價房價還會持續“飙升”。

第四,配套高度成熟,區域價值将持續“兌現”

目前的“亦莊新城核心地區”配套已經非常成熟了,學校、醫院、商業應有盡有,2021年北京市還給與了“獨立學籍區”的教育優惠政策。

目前區域内擁有“人大附中”,“十一學校”,“北京二中”,“建華學校”,大醫院也是雲集,包括同仁醫院,北京兒童醫院等。

可以說,亦莊核心地區的“區域價值”已經開始快速兌現,現在再買入已經略微有點晚,房價已經漲起來了。

但是如果“亦莊新城核心地區”不擴區,那麼未來的房價依然有較大空間,随着“河西闆塊”的爆發,未來的“路東闆塊”還可以快速上車。

擁有大量的高新技術碼農群體,坐擁北京頂級配套資源,還有“獨立學籍區”的政策優勢,“亦莊新城核心地區”房價想不漲都難。

綜上所述,從目前來看,我們認為“亦莊新城核心地區”的發展已經高度成熟了,區域價值正在快速兌現,房價處于上漲的“中後期”。

我們判斷,未來三年之内,“亦莊新城核心地區”的房價水平就會全面超過朝陽區,現在已經“秒殺”通州區,而成為東西城、海澱之後的“北京房價最強第四區”。

同時從“本次控規草案”上看,亦莊新城“核心地區”的擴區趨勢比較明顯:産業規模龐大,居住用地已經用光,區域發展成熟度高,但規劃常住人口占比過高,人地矛盾突出。

可以說,亦莊新城“核心地區”擴區是“迫在眉睫”。

我們認為,未來亦莊新城核心地區的擴區有可能将分階段實施:馬駒橋、台湖等“通州地區”有望首先并入“亦莊新城核心地區”。

馬駒橋和台湖是亦莊新城非常重要的“兩大産業區”,包括小米汽車、中建嘉會城和信創園二期等項目都在這裡。

對于亦莊經開區來說,并入馬駒橋、台湖,能夠迅速擴展經開區的發展腹地,引入更多的産業項目。

亦莊未來的GDP規模将“再上一個台階”。

亦莊新城最近房價(亦莊新城34)5

當然,一旦“馬駒橋和台湖”能夠如願并入北京亦莊新城“核心地區”,那麼這兩個地區的房價恐怕将再上一個台階。

而如果“馬駒橋和台湖”不能短期内并入亦莊新城“核心地區”,那麼亦莊核心區的房價将會持續“上漲”,人多地少,供不應求的樓市特征馬上就會出現在亦莊核心地區。

亦莊新城核心地區,将會成為“北京房價最強第四區”。

【加入北京群,請私信大山老師】

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