作者：福貴

2001年10月7日，中國國家隊1:0絕殺阿曼，鎖定世界杯名額。在那一刻所有球迷都認為，中國國家隊從此将真正回到亞洲一流強隊的行列。

也是在2001年，中國正式成為WTO成員，沖出亞洲走向世界，站在世界大舞台上。

水大魚大，當中國融入到世界貿易體系中，前所未有的消費市場也向所有人敞開了。

時任華潤集團董事長的陳新華也在當年确立了“立足香港，面向内地”的理念，提出了在3到5年内，在内地“再建一個新華潤”的戰略目标。

及至2004年12月，深圳首家萬象城首度面世，震驚業界，也開啟了華潤在内地的成功道路。

2017年9月27日，深圳首家萬象天地開業，這座位于高新科技園内的商業體，在不被業内看好的情況下，再次刷新了人們對商業的認知。

而以深圳大運會為契機，華潤集團通過代建方式獲得深圳灣地塊後，打造而成的深圳灣萬象城（2018年12月18日開業），也越來越有味道。

從深圳萬象城到大沖萬象天地，再到深圳灣萬象城，都能看到華潤前瞻性的眼光，并且真正的以“一座城影響一座城”。

而同為萬象系列，體量達12萬㎡，于2018年4月26日開業的深圳首家萬象彙，開業當年，不到8個月的時間，業績就達到12億。

如今，已開業萬象城/萬象天地/萬象彙達到42個，距布吉萬象彙開業也已有近兩年半時間，布吉萬象彙現在又是怎樣的情況呢？

11月1日，獨角Mall前往深圳龍崗，近距離感受萬象彙的現狀。

華為、小米等人氣爆滿

下午4點就有餐飲門店滿座排隊

華潤布吉萬象彙位于龍崗區翔鴿路與南環路交彙處，商場負一樓與地鐵5号線百鴿籠站C出口無縫接駁。

11月1日下午3點半左右，從地鐵站出來，到逛完整個商場，可以發現整個商場人流不俗，不少門店人氣火爆。

與地鐵相連的負一樓，出站就随着大批人流移動，到進入商場可以發現内部更是人氣十足。

從現場來看，負一樓分布了一些零售小店以及少量餐飲零食店，三隻松鼠吸引了不少人流，而最火的當屬泸溪河，筆者從到現場一直到離開，這家店一直處于排隊狀态。

而同樣位于負一樓的華潤萬家超市，也可以看到不少人在裡面掃貨，就連進超市的門口，都聚集了好幾個辦理信用卡的。

上到一樓，商場北向一側聚集了多家小食餐飲門店，如阿香米線、阿甘鍋盔、伏見桃山、美珍香等，在這裡出現了人擠人情況，擺放在外的座位基本滿座。

南側向的零售門店也人氣不減，位于這一樓的小米、華為、蘋果門店，不少年輕人流連其中。

二樓相對來說人氣稍減，以服裝為主的二樓進店人數不多，不少人都彙聚在商場中段位置。

三樓則是以親子兒童為主，在這一層能夠看到不少小朋友打鬧，應該是來自周邊住戶家庭，也能看到一些陪小孩來的家長，坐在休閑區打瞌睡。

同樣的，四樓的人流主要集中在餐飲門店，門口有不少人拿着單子排隊等候。

開業兩年半，人氣如此火爆

布吉萬象彙怎麼做到的？

2018年4月26日，布吉萬象彙開業，開業首年業績就達到12億元，在深圳衆多購物中心中，這樣的業績也是可以排上号的。

而在華潤接手之前，該項目因為交通、規劃滞後等問題，項目竣工2年卻一直未能成功開業。（來源：赢商網）

那麼，華潤接手後，又為何能夠成為區域内人流聚集地呢？

1、開業兩年半，一直在做調整

布吉萬象彙作為片區内首個大型購物中心，開業之初品牌陣容也很強大。

引進的300多家品牌，90%是首進布吉，包括華潤置地首家自營影院萬象影城、華南首家三隻松鼠實體店、深圳首家O·C·E北歐生活概念館；龍崗首家海馬體照相館、西西弗書店、星巴克臻選、嘻遊記、星怡會、雲海肴、iGe.VR等。

據獨角Mall不完全統計，布吉萬象彙今年已經引進33家新店，從品牌來看，不少都是年輕人所喜歡的品牌。

此外，姜虎東白丁烤肉也已圍擋，即将開業。

從這裡來看，盡管布吉萬象彙開業首年引進了不少區域首店，但是後續也一直在更新換代，引進更多偏網紅的品牌，為消費者帶來新鮮感。

此外，從商場内品牌分布來看，每一層都有比較明顯區分，卻也在每一層增加了三兩家比較吸引人氣的品牌。

比如喜茶位于一樓較南端（遠地鐵），奈雪の茶則放在二樓；又如KFC放在親子兒童業态密集區域。

2、周邊大型購物中心稀缺

區域内購物休閑場所少的地方，先期進入的項目基本上都能夠搶占先機。

9月底去光明大仟裡時，盡管是周一，但是商場内的人流也很不錯，飯點之時，不少餐飲門店都基本坐滿，有些門店還出現排隊現象。

甚至當天晚上快10點，還有人往商場趕，趁着最後一點時間，進去逛一圈，而有外擺區的星巴克和奈雪の茶等，10點之後還有不少人坐在那聊天。

很顯然，在整個光明片區沒有什麼大型商業的情況下，光明大仟裡就成了香饽饽，從去年開業一直到今年，人氣都很旺。

再看布吉萬象彙，布吉原屬于關外地區，廠房林立，聚集了大量外來人員，但是一直到現在，稱得上大型商業的也隻有布吉萬象彙。

往南最集中的商業在東門一帶，直線距離達到5公裡，往北有名氣的商場基本沒有。也就是說至少周邊5公裡範圍内，不少人都會去布吉萬象彙消費。

3、活動營銷

從布吉萬象彙官方微信号可以發現，每周推送一次商場相關消息，基本都會看到每周都有一些折扣活動，或者某個品牌有新品上市了，直接告訴顧客有新東西來了，可以來買了。

還有雙十一，線上購物狂歡，布吉萬象彙也趁勢做了活動，就連公衆号菜單欄都直接為雙十一加了一欄。

除此之外，還在最近開展了深圳首次雲端時裝秀，吸引了不少人前往打卡。

4、導流以及動線

上文說過，布吉萬象彙和百鴿籠地鐵站C出口無縫接駁，而除了地鐵接駁之外，一、二、四樓都有導流入口。

一樓直接連接地面，二樓在商場3号門通過樓梯可以直達，并且還有過街天橋與住宅樓相連，四樓同樣也有通道連接住宅樓。

基本上每一層都是首層，十多個導流入口使得各個方向的顧客都能夠随意進入商場。

此外，商場内部動線則是“一”字型，一眼就可看到前方是什麼品牌。

當然，除了好的一方面，當天在商場也發現了一些有待改進的地方。

1、從地鐵口進到商場負一樓，一進去看到的就是臨時攤位，在人流較大的入口處，容易造成擁堵，也會影響體驗。

2、商場二樓靠南側餐飲聚集區，承重柱與扶梯邊增加了一個櫃位，擋住了大半通道，不少消費者為了便利，直接從承重柱與護欄之間的縫隙中穿過，容易出現安全問題。

3、商場背後，基本沒人去的地方，但是在後面卻發現商場外立面牆壁上出現不少裂縫，這些裂縫僅用一些類似膠水的東西刷了一下。

4、同樣是商場後面，在人行步道上可以看到老鼠，衛生問題亟待改進。

布吉将納入核心區

布吉萬象彙會随之而起嗎？

“華潤的商業項目，剛開業的時候其實看不出多少東西，需要過一兩年才能了解華潤的布局。”

深圳灣萬象城，到今年才慢慢有高端的味道，商鋪甯願空置也不願随意招一些品牌來撐門面，等到其後海地塊建設好，連成一片，或許那個時候才是一座真正的“城”。

杭州萬象城，與杭州錢江新城共同發展，成為現在杭州不輸于武林商圈的新商業區，而10年前，又有多少人知道錢江新城會成為杭州的新中心。

回到布吉，或許布吉未來也會成為新的中心。

8月28日，深圳40周年慶，深圳市規劃和自然資源局、規劃國土發展研究中心發展研究所所長、教授級高級規劃師李江博士表示：

這次規劃中，我們把前海、寶安中心區、北站包括布吉全部囊括到核心區。

以前也講過，地産界的朋友可能也捕捉到一些信息了，有一些土地性質變更，功能定位要更高。

從這裡來看，未來的布吉或許會有新的發展，而作為片區内最大購物中心，布吉萬象彙或許也會出現新的跨越。

另外，華潤置地2020年9月份投資物業實現租金收入約12.2億元，按年增長11.8%。2020年累計投資物業實現租金收入約86.7億元，按年下降2.7%。