2020年，深圳樓市最為魔幻的一年：樓市“陪跑”正成為一種現象級存在。

所謂陪跑的字面意思是，參與隻有少數人可以勝出的比賽，最後落敗了，這是陪跑，成功了，就是領跑。

據不完全統計，下半年以來，深圳9個網紅級項目開盤，合計産生約2.8萬買房人陪跑，最長凍資17天，超過186億陪跑資金遊蕩。

1、6月光明的金融街一期開盤，認籌人數8998人，最終的中簽率為2.6%。

2、9月日光盤金融街二期，總房源為390套，認籌人數2814人，中簽率為13.8%。

3、9月光明日光盤電建洺悅府，總房源為483套，認籌人數2128人，中簽率為22.69%。

到了十月份，面對市場的變化，部分人開始醒悟了：

空倉跟風不确定性的網紅樓盤是有機會成本，再這麼陪跑下去，2020年就沒了，而房子的影子都沒摸着。

眼見房價漲，眼見可選的樓盤越來越少，部分聰明人的卻早已上了車。

事實上，對于當下的深圳剛需，最需要解決的問題是：還有沒有上車盤可選？

其實選擇一個好的剛需上車項目如同選擇一位終身的伴侶，在那之前你隻需要弄清楚兩點：

一是可選項的錨定範圍，選擇合适的區域篩選掉不合适的邊際成本；

二是選擇品質和性格，通過對項目外在和内在的觀感下定決心迅速出手。

對于第一個問題的選擇，一定是龍華。對于第二問題的選擇，請往下看。

01.

同一條地鐵線上物業價差2萬，會被填平嗎？

——

區域的選擇一般看兩點：交通利好和規劃利好。

這兩者是決定物業價值潛力的基本面。

深圳經濟特區建立40年來，在改革開放的偉大曆史變革進程中，龍華已發生令世人矚目的翻天巨變。

從小墟鎮到都市核心區、從幾千人小鎮到300萬人的基層治理改革示範區、從“三來一補”到“數字經濟先行區”……昔日的稻香農莊蝶變成今日的現代化國際化創新型中軸新城。

如今，龍華區正以更高的擔當和站位再次出發，全面提速，将龍華建設成為真正的“深圳中軸脊梁”。

目前龍華全區的規劃兌現都已經到了後期，隐而不顯的交通利好是規劃兌現至關重要的一環。

比如，10月28日剛開通的4号線北延段。

地鐵4号線北延段即龍華線三期工程，是由二期工程的終點站清湖開始，到達觀瀾的牛湖站。線路全長約10.7公裡，其中高架線1.7公裡，地下線8.8公裡，過渡段0.18公裡，全線設車站8座。

4号線北延段是觀瀾片區的首條地鐵，終結了觀瀾沒有地鐵的時代。

除了地鐵4号線北延線，觀瀾片區内未來還将有地鐵18、22号線穿過，還可以觀瀾站與龍華有軌電車示範線換乘，實現便捷的地鐵出行。

地鐵助力地産價值“加速度”的時代已經到來，占據交通命脈才有赢取未來的資本。

而随着4号線北延段的開通，購房者必須要關注地鐵口物業。

原因不言自明。

首先，地鐵4号線本身是作為唯一一條貫穿深圳中部南北的地鐵線，擁有的經濟效益十分明顯。

地鐵4号線開通前，龍華的房價還不到2萬/平。而目前一手的金茂府、玖悅台已邁過10萬大關。2009年以1萬/平入市的萬科金域華府一期，當下最高挂牌價已超過10萬/平。

同樣的升值邏輯蔓延到了地鐵4号線北延段。

去年年末4号線北延線還未開通時，鴻榮源·壹成中心花園挂牌價格僅為6.2萬/平，現在二手挂牌均價約8.21萬/平，僅半年多的時間裡，房産價值提升了約32.4%。

其次，地鐵的作用還在于填平價差。

目前觀瀾的均價在6萬/平左右，而同條地鐵線的上塘、紅山等區域的價格普遍都在8萬/平左右，甚至有的樓盤成交價已經突破了15萬/平。

這一價差随着4号線北延段的開通，遲早會被拉升甚至填平。

而在未來，随着規劃的一一兌現，觀瀾将會實現雙縱雙橫全網交通，雙地鐵一高鐵高效互補，外聯大灣區核心城市群，内接福田、香港産業、資本、人才導入，推動觀瀾片區的發展，助力片區價值的持續爆發。

02.

超級配套和教育打開觀瀾天花闆！

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如果說未來雙縱雙橫全網交通的實現，将帶來地鐵周邊的物業帶來高度繁榮，那教育資源和商業的加持，又給區域的發展，起到了舉足輕重的作用。

1、龍華區内最大的商業中心

臨近深圳第二大的mall——觀瀾湖新城mall，建築面積近30萬平方米，由觀瀾湖集團斥資50億打造而成，相當于近2個萬象城 1個歡樂海岸大小。且是首次在國内引入"Retailtainment"概念，力圖打造一個全新的購物、娛樂、互動、消費體驗綜合體。

大型商業中心帶來的收益是無可比拟的。據不完全統計，全國地鐵附近的商鋪租金比全國商鋪平均值高出75%左右，年化收益率則比全國商鋪收益平均值高出5%以上。（數據來源于：新華網）

2、補齊教育短闆，龍華将成為教育大區

龍華區教育科學研究附屬中學（規劃中）：隸屬龍華區教科院附屬系列。與“龍華區外國語學校系列”、“龍華區實驗學校系列”、“龍華區行知學校系列”隸屬于龍華區四大品牌學校系列。

項目建設用地面積為16344.83平方米，拟建辦學規模為初中30班1500學位，計劃總投資2.18億元。

在教育資源缺乏的深圳，擁有名校，就等于擁有了穩定升值的保障。

以龍華紅山深高北為例，包括金亨利、彙龍灣、水榭春天5/6期，在紅山片區，有名校學位要比沒名校學位的均價高4-5萬/平。

有深高北學位的金亨利首府目前的二手房挂牌為13.8萬/平，彙龍灣二手房挂牌價格為14萬/平，而紅山北部沒有名校學位的如華業玫瑰四季和中航天逸，隻能賣到8.9-9.3萬/平。

在同一項目中，有深高北學位的萊蒙水榭春天5、6期挂牌價為12.7萬/平，而水榭春天1、2期隻能賣到8.7萬/平左右。

雙重利好的夾擊下，今年，深圳樓市迎來了“龍華年”，不管是新盤市場還是二手市場，都戰績頗豐。

7月10日，鴻榮源·壹成中心璞譽府，1406套住宅以線上選房的方式入市，開盤不到半小時，600多套小戶型就被選購一空。

9月23日開盤的網紅盤合正觀瀾彙2期，為4号線茜坑站地鐵口物業，開盤共推售1013套房源，戶型建面約96-127平，均為住宅産品，帶裝修備案均價約5.69萬/平，單價區間為5.2-6萬/平。盡管2期的開盤價格比1期開盤時價格飙高了2萬/平，開盤當日仍然成交火爆，備受剛需熱捧，僅一天時間開發商就吸金46億，成交量非常可觀。

去年年末4号線北延線還未開通時，鴻榮源·壹成中心花園在售價格僅為6.2萬/平，現在二手挂牌均價約8.21萬/平，僅半年多的時間裡，房産價值提升了約32.4%。

回到最初的問題，對于深圳的剛需來說，龍華還有沒有上車盤可選？

好在，萬科北宸之光來了。

萬科進入觀瀾的首發産品，近4号線首發牛湖站，臨清平高速，可快速通達福田區，本質上已經成為了深圳購房者們關注的下個打新對象。

而且，萬科的産品更是令人驚喜。

03.

今年更好的上車盤！萬科為美好的生活方式代言！

——

好的産品是什麼？

或許不是品評大家分析出的美感，也不是内涵有多哲理，而是見到它的第一眼，就願意為它付錢的産品。

顯然，萬科北宸之光就是這樣的作品。

從進入售樓處的那一刻，你就已經想着去哪裡刷卡簽約了。

而這裡根本不像是售樓處，萬科把它稱之為CO-life體驗中心——這裡是一個任何人都可以在此尋找到美好生活狀态的烏托邦，這裡是一個可以放松心靈沉浸于特殊的時間維度感受生活方式的場所。

每天午後，在萬科CO-life體驗中心，上演更多靈動的生活場景：

開一堂烘焙課程或咖啡講座，讓自己成為品位大師；

插花手作，綠葉搭配鮮花，帶你走進一片靜谧的藝術天地；

也可以和朋友們相約下午茶，就着一份美味甜點，将時光慢慢消磨。

CO-life體驗中心作為城市社區生活的縮影，承載着地産售樓部從傳統的單一功能的銷售模式，向多元複合的未來體驗中心轉變，更是萬科對美好生活方式的最佳诠釋。

被顔值吸引，最終你會為品質買單。

萬科北宸之光産品力的這幾點，使它絕對稱得上今年更好的上車盤：

1、精研小三房，低壓高享

萬科北宸之光戶型的最大特點是針對品質剛需研發，滿足居家所需要的全功能，以精心的考量、精妙的設計、精緻的品質，打造靈動收納體系，革新着城市美好人居新标準。

在小戶型上做到兩個卧室和洗手間都配置“全面屏”大飄窗，通過研發創新設計，增加了日常生活的實用性。

小三房的不僅實用緊湊，還在最大化空間的實用功能性基礎上，從細節出發，力求在質感、性能、美學三方面全面提升，讓業主能夠以低門檻享受高品質的生活。

營造一個讓人住起來舒服方便的房子，遠比造一個大房子重要，萬科小三房就是如此。

2、不斷追求革新，萬科首創四分離衛生間

要說小三房的最大亮點，那就是這次萬科首創的四分離洗手間。

設計師在戶型中将淋浴間、坐便區、洗漱間、家政間拆分為四個獨立的空間，這樣做的好處是可以滿足人們早上同時洗漱的需求，互不幹擾。

其中，衛生間的收納尤其值得細細品說。

淋雨間可以擺放洗漱用具，同時寶寶和老人洗澡時，可作為一個坐着的休息空間。

坐便區預留了一個超大飄窗，置業者可以根據自己收納需求，在飄窗上加裝收納櫃。

洗漱間配備了鏡櫃收納，分為上下收納櫃，可以提供充分的收納容量。

家政間參考了尤其擅長收納的日本居家裝修習慣，單獨辟出一個空間來做家務區，吸塵器、掃帚等長柄物品，浴巾、睡衣等都有獨立的收納空間，還預留了收納櫃和毛巾架空間。

這個考慮了分離空間和收納的衛生間，還采用鋁扣闆天花，模數化設計、防水、易于業主檢修。

一個新産品的出現，可能是源于某個想法，或者源于公司某方面的資源，但不管是什麼樣的原因，每一個首發出世的新産品，都代表着研發者正站在需求者的立場上，不斷為需求者打造更适合他們的産品。

具有研發精神、不斷推進産品叠代的企業一定不會否認這兩件事：

一、真實的用戶需求是在用戶使用産品中不斷被發現和滿足的；

二、用戶總會有新的需求。

說實話，萬科曆經36載，碩果累累，本可以高高挂起，不再吃研發新産品的苦頭。

但萬科并沒有止步于此，仍然在不斷推進産品叠代升級，優化産品線，為滿足用戶需求實現自身突破。

我們不僅可以确信萬科對需求者的誠意，更可以确信的是，選擇緻力自我突破企業的産品，具有持續向好，實現财富穩定升值的更大可能性。

36載的沉澱，萬科從來沒有改變對自身要求嚴格的初衷，小三房的每一處細節，都來源于對需求者的量身定制。

在最大化空間的實用功能性基礎上，從細節出發，在質感、性能、美學三方面全面提升，以低門檻享受高品質，每一處都值得細細推敲。

萬科北宸之光CO-life體驗中心将于11月5日盛大開放，11月5-8日到場還有壕禮免費送，快去打卡吧！

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