房地産建安成本中，除了主體結構之外，牽扯的最大成本莫過于建築做法。如果說結構是建築骨架，那麼建築做法無外乎是建築的皮膚，分散在建築的各個部位，零散但是非常的重要。

No.1

開發商為什麼要重視建築做法？

建築做法的重要性：

其一：由于牽扯面廣，影響成本巨大，毛坯住宅裝飾工程的成本占比約12%~15%。

建築做法涵蓋的内容較多，且普遍

上圖《保利華南實業有限公司成本字典》

小範圍包括：樓地、屋面裝飾層、牆、頂面裝飾層

大範圍又涵蓋：防水、外牆飾面、保溫、欄杆工程等

【案例1】：

山東省某項目，2018年開工，地上30層，層高2.9米，地下2層，層高2.9 2.7，剪力牆結構，總建築面積29165.3m2，毛坯交付。未包含門窗工程的建安成本為1536m2，其中裝飾工程為206元/m2，占到建安成本的13%。

裝飾工程中，各項占比：

其二：由于牽扯到營銷交付、工程施工、驗收、具有一定的設計風險和驗收風險，面廣而雜亂，設計如果不全面，極易造成後續的一系列風險；

忽視建築做法，結構降闆不足，三小間形成反坡

防水材料系統性不好，引起滲水、漏水

其三：建築做法是一個系統工程，設計管理人員要具備一定的專業素養和職業水準，否則就會被施工、各種廠家牽着鼻子走。

各大标杆企業對于建築做法都有一套标準做法，以減少設計人員的主觀臆斷，提高設計管理的标準化程度，降低設計風險、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企業的建築做法很少參照或局部參考國标圖集或省标圖集，原因無外乎：

① 國标圖集或省标圖集無法涉及到方方面面，不具備全面性和适應性。

② 國标圖集或省标圖集大部分參編企業為設計、廠家，做法具有明顯的引導性。

③ 國标圖集或省标圖集為最低标準，有些達不到開發商的交付要求。

④ 國标圖集或省标圖集更新的速度較慢，跟不上日益豐富的新材料、新技術革新。

做法中對于非涉水房間也采用防水塗料

你是開發商，你如何破？

圖集照抄，成本堪憂

其四：建築做法是一個系統工程，不僅涉及到建築專業，還牽扯到結構、電氣、設備專業、材料兼容性，一旦考慮不周全，容易導緻返工、結算困難、業主投訴事件。

No.2

建築做法為什麼要标準化？

2.1 建築做法标準化的好處：約束成本，可複制性高

建築做法包括的内容方方面面，籠統的說包涵：外牆、内牆、樓地面、頂棚、防水等等，僅室内牆、地、頂的做法成本，毛坯住宅中就占15%左右，精裝住宅其成本更加高，建築做法标準化有利于固化交付标準，形成統一的産品線，也容易形成固定的建安成本單價，在前期投拓階段進行成本測算，對設計而言，更是容易減少工作量，避免重複性的設計失誤。

2.2 标準化建築做法制定的難點

2.2.1 誰牽頭？

建築做法，明面上是設計上的事情，實則前端牽扯到營銷的交付要求，後端涉及到客服交付後的質量問題，中間穿插着成本、工程、财務等，片面的認為建築做法本應該由設計牽頭完成不合适，一方面地産“部門牆”很嚴重，設計部很難統籌協調各個部門參與編制，另一方面設計部隻關心設計上的工作，未必對其他部門的工作有了解，所以标準化工作的制定必須由管理層把控完成，由運營部門督導，由設計制定，其他部門參與完成。

2.2.2 做法覆蓋面要廣

對于全國性的地産企業而言，标準化做法制定的難點在于每個地區都有每個地區的當地要求，一套标準化做法很難覆蓋到所有項目，必須要面面俱到，标準化做法的制定要下沉到各個區域。中南地産根據各個戰區制定的建築做法，恒大地産根據氣候區制定的建築做法，都具有參考意義。

中南地産《構造做法表》覆蓋所有戰區

恒大地産《嚴寒、寒冷-恒大住宅标準化設計建築施工圖總說明》

No.3

建築做法标準化如何做？

3.3.1 符合投資測算的基本要求

前期拿地階段的投資測算基本上已經對建造成本有了初步的預估，定位階段對項目的交付标準已經形成了統一的共識，實施階段的建築做法必須與投資測算階段和方案定位階段保持一緻。

《陽光城集團住宅産品适配标準（V1.0版-2017年）》

建築做法符合産品适配标準，與投資測算、定位相同

3.3.2 符合規範的基本内容

建築做法的制定要符合規範的基本要求，一方面滿足規範的基本“紅線”，另一方面減少超配、簡配現象的發生，超配就要有額外成本的産生，簡配就會面臨驗收、維修的風險。

【案例】：考慮到一些功能空間沒有涉水隐患，耐水膩子可改為普通的柔性膩子，但是對地下空間及室内三小間建議采用耐水膩子或防水膩子

建議改為：普通膩子

【案例】：根據涉水情況有的放矢，案例來源網絡

某高層建築圖紙設計說明，外牆面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露台和飄窗處的外牆部位無雨水，可取消該層做法，已經取得設計院的同意:替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽台、飄窗等外牆面200mm。

優化結果：優化16元/m2，優化金額52萬元

【案例】：來源博牛

原設計：

優化依據

本項目針對室内衛生間樓面防水層進行優化，防水層原設計選用2厚聚合物防水塗料優化後調整為1.5厚聚合物防水塗料，此為常規做法滿足規範要求，節約成本。本項目建築面積5萬方，該單項可節約成本12萬元。

3.3.3 符合當地的基本要求

每個地區都有當地驗收的基本要求，建築做法制定的時候一定要參考地區标準，避免發生返工的問題。

【案例】：《青島市住宅設計質量提升指引》（點擊銜接進入）

（節選）

【案例】：《濟南市新建住宅工程初裝修驗收規程》

業主收房後，一般都會再刷塗料，此條款主要為了減少重複浪費

上述：業主收房後，一般都會做面磚，給業主預留出做法，避免業主裝修困難

【案例】：絕大部分的毛坯住房，業主入住後都需要重新裝修，有的做法可以去掉

濟南可以取消内牆塗料做法

【案例】：來源網絡：

高層地下室頂闆面層原設計圖紙做法為：現澆混凝土頂闆掃淨後，闆底膩子刮平，刷白色内牆防黴塗料。

根據三期高層的收樓經驗，業主會更注重展示區景觀、住宅品質，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色内牆防黴塗料，在地下室昏暗的光線中，也起不到很好的展示效果，且日積月累，塗料易發生剝落。取消面層膩子、塗料，不影響其結構的使用功能。經與設計院、工程技術部等相關部門溝通，同意取消原闆底膩子刮平，刷白色内牆防黴塗料做法。

綜合單價：22.85元/m²

優化面積：107838.63m²

長沙四期超高層節約成本246萬元

3.3.4 實事求是，科學論證

絕大部分開發商的建築做法都是來源于地區的做法圖集，在抄（jian ）襲（pei）過程中并沒有理解做法中的一些含義，導緻交付後出現了大量的問題，所以建築做法的制定一方面不迷信标準圖集，另一方面也要科學求證，向一線的工人學習。

【案例】：圖集要求，低溫輻射采暖地面的墊層厚度最小50mm，有些開發商在壓縮成本中，将毛坯住宅（下圖做法1、2、3條改為“業主自理”）交付标準中認為50mm滿足規範要求，殊不知後期開裂嚴重，返工問題很大。

标準做法中50最小厚度的前提是上面還有建築做法，這就是照搬并沒喲理解其中意思的典型案例。

【案例】：根據涉水情況有的放矢

案例來源網絡

某高層建築圖紙設計說明，外牆面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露台和飄窗處的外牆部位無雨水，可取消該層做法，已經取得設計院的同意:替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽台、飄窗等外牆面200mm。

優化結果：優化16元/m2，優化金額52萬元。

3.3.5 減少重複浪費，綠色環保

項目如果精裝，盡量前置設計，避免重複浪費。

【案例】：有些毛坯住宅的三小間内牆交付時，面磚自理，但是有一些開發商也刷了膩子塗料，造成後續業主需要二次處理膩子塗料，然後再貼磚，完全沒有必要

上圖為正确做法

面磚自理時，防水層上簡單做保護層或者免保護層即可

【案例】：外牆保溫粘貼時，砌塊牆體需找平，混凝土牆體平整度滿足規範要求時可以免整體找平，沒有必要整體找平。

上圖來源：山東省《外牆外保溫構造詳圖(二)擠塑聚苯闆保溫系統》

【案例】：來源博牛

立面中一些直觀不可見的部位如百葉遮擋及凹口等部位外牆飾面可采用同色平塗，節約成本。該優化部位每平米（建築表面）可節省造價30元左右，本項目此單項節約成本60萬元。

某開發商集團标準中要求對開敞陽台的外牆也做平塗性材料，防止顆粒塗料擦傷業主，故此項優化節省成本的同時兼顧人性化考慮，一舉多得。