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利用小區人防工程設置的車位，在《商品房預售合同》中是否可以約定為開發商所有？公司能否出售或出租？

近年來，小區車位規劃體量不足的矛盾也尤為突出。在民用建築的人防地下室設置車位，是開發商獲取收益的普遍做法。随着小區業主維權意識增強，涉及人防地下室的權屬糾紛案件明顯增多。

以下我們從一則法院優選案件來解析這些問題。

成都三九投資管理有限公司、金牛區三九綠城第二屆業主委員會物權糾紛二審民事判決書

審理法院：四川省成都市中級人民法院

案　　号：（2020）川01民終1635号

【基本案情】

2009年4月2日，成都三九投資公司（以下簡稱三九投資公司）拟建設的金牛區某項目工程通過成都市規劃管理局的規劃驗收，并備注負一層為“人防車庫”。

2014年3月3日，業主委員會向三九投資公司發函，主張人防工程的使用權歸房屋買受人，應由全體業主收回使用。

後三九投資公司訴至法院，請求對地下人防車位使用收益權予以确認。

裁 判 觀 點

1.法律上隻有人防工程，沒有人防車位概念，人防車位隻是人防工程的利用方式之一。

《中華人民共和國人民防空法》（簡稱“人民防空法”）第22條規定“城市新建民用建築，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室”，即人民防空工程。第5條：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

鑒于國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，故大部分開發商将修建的人民防空工程，在平時用于車輛停放，即人防車位。

2.人防車位用于“戰時防空”，不屬于業主公用共有部分。

《中華人民共和國人民防空法》第十八條、第二十二條規定，“人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用于防空的地下室。”

法院認為，業主共有的本質判斷标準是建築區劃内業主的“公共性或公用性”，民用建築在建築區劃内強制建設的人防地下室，首要目的是“戰時防空”，而非滿足建築區劃内業主的公用用途，人防地下室平時作車位使用是平時利用人防工程的方式，不能将人防地下室直接等同于車位，因此，人防車位不具有這種公共性或公用性的本質屬性。

3.人防車位具備規劃建設的獨立性，屬于建築物區分所有權專有部分。

人防地下室單獨規劃、單獨驗收、具有構造上的獨立性和利用上的獨立性，能夠成為專有部分登記客體，現實中，人防地下室可以獨立于建築規劃區域單獨存在，不與業主專有部分發生物上關系。

因此，人防車位隻是人防地下室的平時利用方式之一，不屬于法律規定屬業主共有的車位，應當屬于非建築物區分所有權中專有部分。

4.目前，人防車位所有權争議為國家所有、開發商所有或業主共有，但現行法律上尚未明确權屬。

成都中院裁判：《人民防空工程建設管理規定》第十五條第三項規定，“防空地下室工程，由有關單位或者個人負責組織建設。其建設經費由建設單位或者個人籌措，列入建設項目總投資。”

人防地下室的投資者為負責組織建設的建設單位或者個人，房地産投資項目實行許可制度，工程規劃許可證許可的建設單位為投資人。

《人民防空法》規定了投資人享有所有權的部分權能，但不宜根據《物權法》簡單确定所有權歸屬，目前國家已經啟動《人民防空法》的修訂工作，在法律未規定前，司法裁判不能作為創設物權的依據，對案涉人防地下室的所有權，本院不作認定。

5.開發商作為投資人，享有人防車位的收益權。

房地産項目的建設單位按照國家規定法定結建的人防地下室，是建設單位對國家履行的法定義務，建設單位是該部分人防工程的投資人，三九投資公司投資開發三九綠城物業項目同時按規定結建人防地下室，其是法律規定的投資人。

依照《中華人民共和國人民防空法》第五條“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規定，開發商享有案涉作車位利用的人防地下室的收益權。

裁 判 結 果

成都市中級人民法院認為，人防車位隻是人防地下室的利用方式之一，并不屬于法律規定屬業主共有的車位。開發商是人防工程的投資人，可以依照法律規定享有人防地下室的收益權，最終判決人防地下室的合法使用收益權歸開發商三九投資公司。

1.人防車位的權屬，應當歸開發商所有。

因人防車位在平時與戰時具有不同的功能定位，且現行《人民防空法》、《城市房地産管理法》和《中華人民共和國物權法》等相關法律法規都沒有對人防工程的所有權歸屬問題予以明确規定。

我們傾向性認為，從人防車位的資金來源而言，人防車位一般由開發商使用其自有資金單獨投資建設，屬于其建造的構築物或者附屬設施，且并未在向業主出售房屋時作為公用面積由業主分攤，因此人防車位的所有權并不随房屋産權一并轉移，故開發商應當享有人防車位的所有權。

2.在現行法律未明确權屬情況下，不建議開發商将人防車位出售或作所有權轉讓，以減少合同無效和訴訟風險。

3.開發商轉讓人防地下車位使用權合同合法有效，但超過20年部分無效。

車位使用權轉讓是一種契約行為，雖然存在部分地方政府人防辦以文件形式規定不得出售産權或使用權的情形，但該等文件因不屬于法律法規，在法院判例中并未據此作出轉讓行為無效的認定。

因此，我們認為，車位使用權轉讓合同的性質實為租賃合同，對超出20年的部分應當認定無效。

4.開發商經人防批準的人防車位，法院可以作為執行标的強制執行。

人防工程經驗收合格後，開發商可以取得用益物權性質的人防車位使用權。該人防車位使用權可以作為執行标的；開發商未經人防主管部門批準，對人防車位不享有合法的使用權，申請執行人将其作為開發商的合法财産申請強制執行，人民法院不予支持。