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房地産行業平均roa和roe
房地産行業平均roa和roe
更新时间:2025-04-04 10:17:57

之前,我們分享過以日常生活場景講了ROE的概念(點擊标題即可閱讀:《房地産ROE到底是個啥?如何才能提高?》)、杜邦公式的分解,以三個維度講述提升ROE有哪些辦法,并延伸到房地産行業,對提升ROE給出了一些基本思路。

我們房企經常說高周轉,經常說ROE,那主流房企的ROE一般是多少呢?看下圖:

房地産行業平均roa和roe(區域多項目更多)1

通常ROE越高,代表該公司的資金利用率高,資産流動快,最終讓股東收益越高,這樣的公司通常也更受到資本的青睐。

而決定資本聚焦,最終還是看集團整體的ROE情況,而不是單個項目的ROE,但是在我們的日常管理中,大部分的關注更多的是單個項目的ROE,也可能非常熟悉他的計算方法,但是對集團或者大區域可能不是那麼熟悉或者不是那麼關注,那麼這個集團公司(或者大區域)的ROE數值是怎麼得來的,你會算嗎?

算算你所在的房企或者大區域公司的ROE和上圖這些企業比,高了,還是低了?思考如何提升。

房地産行業平均roa和roe(區域多項目更多)2

廢話不說了,今天分享一下房地産公司ROE的計算方法。

首先還是以生活場景來類比,話說有這麼一家人,以賣手機殼為生(離不開這個手機殼了,看看後面IRR的講解是否也用手機殼

房地産行業平均roa和roe(區域多項目更多)3

)。

2019年1月1日,一家之主的父親給大兒子100塊,二兒子80塊,三兒子60塊,讓他們去不同的地方去賣手機殼,想着過去隻有父親一個人經營生意,現在家裡人口多,生活艱難,生意一起做,錢一起花,用一個月時間,看看三個兒子的生意水平。

備注:為啥錢給的不一樣多,因為父親覺得老大成熟一點,老二老三年輕,經驗不足。

下面就開始做三個兒子的賣手機殼的營收情況統計。:

老大用100塊進貨,單個成本8元,進貨12個,到最火的廣場舞聚集地去賣,單價12元高利潤出售,用了 30天賣完,此時現金資産144元,一淨賺44元。

ROE=44/100*100%=44%

老二用80塊進貨,單個成本8元,進貨10個,到大學附近擺攤,為了賣的快,中利潤賣10塊,15天賣完,總資金100元,繼續進貨12個,賣10塊,15天賣完,此時現金資産為120塊,淨利潤40塊。

ROE=40/80*100%=50%

老三隻有資金隻有60塊,就靠這,想要翻身,沒可能。

想來想去,于是從鄰居哥們那借了90塊(此時自有資金占比40%),答應一個月後多還1.5元作為利息,看起來很少,已經相當于年利率20%

房地産行業平均roa和roe(區域多項目更多)4

看看老三的經營策略和戰績:

150塊去進貨,成本單價8塊,進貨18個,去地鐵站門口賣,考慮進貨太多,客戶又來去匆匆,以低利潤9元單價出售,8天賣完,此時總現金資産162元;

繼續進貨,進貨20個單價8元,繼續賣9元,此次10天賣完,此時總現金資産180元;

繼續進貨22個成本8元,賣出9元,用了12天,賣完,此時總資金198元,還給鄰居本息合計91.5,剩餘106.5元,淨賺46.5元。

ROE=46.5/60*100%=77.5%

總結一下這波手機殼的操作:

老大用高利潤方法;

老二本金較少,用中利潤 提高周轉次數;

老三因為自有資金最少,采用了财務杠杆 快速去化 更快周轉的策略,最後勝出。

那最後這個以家庭為單位的ROE是多少呢,這一個月整個家庭的ROE等于淨利潤除以自有資金投入總和,即(44 40 46.5)/(100 80 60)*100%=54%。

以上是生活場景的roe計算,那麼到了房地産呢,這個家庭相當于一個集團公司,老爸就是老闆,幾個兒子就是區域總,獨霸一方,怎麼經營自己說了算,但是到了年底,錢得給我賺回來。

房地産的開發就比賣手機殼複雜多了,不過我們還是用最簡化的方式來讓大家最快的速度弄懂他。

先做如下的說明:

1)房地産集團公司的roe就不能像賣手機殼按月了,要按年。

2)通常會計口徑的利潤按結轉就到了3年以後,有一定滞後性,但是經營管理和決策講究時效性,因此按照動态利潤率的方法來做類比更合适些。

3)房地産項目每周轉一次,都會進行一次融資,剛才手機殼的例子三次周轉隻融資了一次。

接下來以房地産舉例。

ROE=淨利潤/淨資産

轉換成:

ROE=(當年簽約額*當年末動态淨利潤率)/自有資金峰值*100%

對于地産公司來說,和家族經營手機殼的邏輯是一樣的。每年集團根據會制定當年的預算目标,假設一家地産公司經評估後,對于當年各區域的可投入資金是120億,那麼這120億的限額需要分配到每個區域。

假設該集團新成立南部、中部、北部三個區域公司,所有的項目假設都為當年1月獲取。南部定位為集團的大本營每年需要維持一定的規模投入資金60億,中部區域投入資金40億,北部區域投入資金20億。

【南部區域公司獲取的項目主要位于一線城市,且預售條件較為嚴格,需達封頂後才可預售,項目平均開盤周期為10個月。】

//南部區域公司共獲取新項目3個。中部區域所在城市由于土地價格較高,均采取和其他房企合作的模式進行項目開發建設,原來60億的資金投入可獲取100億左右的貨值,因為合作模式參股接近50%,最終獲取了200億的土地貨值。

//南部區域公司将項目定位高端樓盤并且精裝交付以提升整體利潤,南部區域公司整體利潤率提升至10%。

//南部區域公司由于開盤周期較長,當年各項目隻可推盤一次,決定加大首次開盤推貨量到40%,當年簽約完成率為70%,最終實現簽約額200*40%*70%=56億。

南部區域公司的ROE=(56*10%)/60*100%=9.3%

【中部區域公司獲取的項目主要位于二線城市,預售條件同樣需達封頂,但是當地前期報建速度較快,項目平均開盤周期為8個月。】

//中部區域公司共獲取新項目4個,共計獲取貨值100億。

//中部區域公司開盤周期縮短,當年各項目可推盤兩次,首次開盤貨值為30%,二次開盤貨值為20%。由于營銷采取多種手段加大去化力度,首開貨值當年可去化80%,二開貨值當年可去化60%。當年整體簽約額為100*30%*80% 100*20%*60%=36億

//中部區域公司當年的動态淨利潤率為8%。

中部區域公司的ROE=(36*8%)/40*100%=7.2%

【北部區域公司獲取的項目主要位于三四線城市,達正負零即可預售,加上前期和政府提前溝通以及标準化産品的推行,平均開盤周期為5個月。】

//北部區域公司年初共獲取新項目3個,共計獲取貨值50億。

//北部區域開盤周期較短,1月新拿項目當年可去化全盤貨值的70%。1月新拿項目,到6月即可開盤,假設首次開盤推出貨量為30%,簽約70%,回款50%(當然還需要考慮當地按揭放款條件,這裡為假設情況),6月當月可完成回款50*30%*70%*50%=5.25億。

//北部區域可利用現有回款資金和融資,我們考慮最快速的情況,可以在6月再獲取一宗新土地,預計新增貨值15億,到12月可實現首次開盤。比起南部和中部區域公司,北部區域公司的資金周轉次數就多了一次。

//北部區域公司當年的簽約額有兩部分,一部分是1月項目全盤去化70%,一部分為6月新獲取項目首開去化的貨值(依然是推盤30%,考慮年末實現去化50%),全年簽約額為50*70% 15*30%*50%=37.25億

//中部區域公司當年的動态淨利潤率為8%。

北部區域公司的ROE=(37.25*8%)/20*100%=14.9%

通過以上

最終就可以計算集團當年的整體ROE

南部區域當年已售貨值*動态淨利潤率=56*10%=5.6億

中部區域當年已售貨值*動态淨利潤率=36*8%=2.88億

北部區域當年已售貨值*動态淨利潤率=37.25*8%=2.98億

集團當年整體的ROE=∑(已售貨值*動态淨利潤率)/∑自有資金投入*100%=(5.6 2.88 2.98)/120*100%=9.55%

來源:米小俠(id:gh_73d6d109bf13),本文已獲授權,對原作者表示感謝。

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