大河報·豫視頻記者 韓懿亭

6月底，新建鄭州南站（原小李莊火車站）工程項目發出建設動員令，宣布正式開工，對于鄭州的管南區域來說是一個不小的利好消息。

與此同時，附近一些樓盤的推廣宣傳也集中開打“新火車站”概念。有業内人士認為，鄭州南站的開工或将帶動闆塊新一輪的發展，推動管南片區樓市進入“快車道”。

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周邊樓盤競相打出“火車牌”，有銷售強調了三次“靠近交通樞紐”

随着鄭州南站（原小李莊火車站）的正式開工建設，管南片區一些樓盤争相打出“火車牌”吸引客戶。

（管南某樓盤的宣傳海報）

“下一個交通樞紐核心區、南部新城核心居住區、南站宜居生态城邦……”，近日，記者發現，正商生态城、富田城、碧桂園時代城等不少管南片區的樓盤都打出了“鄭州南站來了！管南又迎新利好”等宣推内容。

記者注意到，碧桂園時代城的置業顧問在介紹項目時，多次強調“這是一個靠近重要交通樞紐的樓盤”，也多次用熒光筆指出了地圖上的鄭州南站标識。“來項目看房的市民除了看重碧桂園的實力、交付有保障，還有一部分也看中了小李莊火車站給周邊帶來的升值空間。”置業顧問告訴記者。

在一些年輕購房者眼裡，“靠近交通樞紐”确實是個大利好，和女朋友一起來看房的小鄭，現在租住在高鐵站附近，他認為這幾乎是鄭州交通最方便的地方，“家附近有地鐵站，公交線路也很多，去鄭州哪裡都方便，和女朋友回湖北老家，也隻要走到高鐵站，買張票就可以。”

所以，他和女朋友決定，把婚房買在鄭州南站附近。“高鐵站附近太貴，買房難度大，所以我們就把目光放到了‘新火車站’鄭州南站的附近。”女友小米說，這不僅會讓他們的出行更便利，“交通樞紐本身也是提升房屋價值的重要利好”，她希望鄭州南站周邊以後也能和鄭州東站周邊一樣，成為下一個“黃金區”。

前來看房的市民夏先生對記者說，很早就關注到了小李莊火車站，但害怕隻是“炒作”，所以遲遲沒有下手。“正式開工，也算是基本塵埃落地了，所以近期打算入手了。”雖然現在看來，管南很多樓盤項目周邊的環境還不是很理想，但随着市政建設速度加快，配套設施進一步完善，“相信這個區域樓盤的潛力肯定會越來越大。”夏先生表示自己很有信心。

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區域在售10餘盤，均價在11000-17000元/㎡之間

目前，管南區域在售樓盤富田城、新城時光印象、碧桂園時代城、正商生态城等10餘盤，主要集中在三環到四環之間及四環沿線，目前三環與四環間的新盤，價格基本在15000-17000元/㎡之間；四環沿線的樓盤，價格基本在11000-14500元/㎡之間。

從整個區域來看，大部分在售項目的規模不小，不同面積段、不同價格段、不同産品類型都有，而且供應量非常充足，給了購房者充分的選擇空間。

從距離上看，哪些樓盤更易享受到鄭州南站（原小李莊火車站）的利好呢？記者重點調研了區域内的5大熱盤。

富田城九鼎華府：該項目位于金岱豫一路與祥和路交彙處東南角，屬于富田在管南的萬畝大盤的其中一員。項目距離鄭州南站（原小李莊火車站）直線距離在1.4公裡左右，基本算是挨着的，相對來說，未來可以相對吃到更多的發展紅利。

目前的成交價在12000元-12500元/㎡左右，偶爾會放出特價房源11000元/㎡起，在售房源還算充足。

富田城九鼎公館：該項目位于南三環與鄭尉路交叉口東南角，在九鼎華府的北邊，緊鄰南三環外沿線，可便捷進入三環内。周邊有4号、12号等多條地鐵線路，項目距離鄭州南站（原小李莊火車站）直線距離在5.1公裡左右，距離相對較遠。

目前項目主力戶型為89㎡三房、95㎡三房兩衛、110㎡三房兩衛、124㎡四房兩衛等，銷售均價在13500元-15500元/㎡左右。

新城時光印象：位于南三環文治路南，周邊是南三環、機場高速、隴海快速路，也是雙地鐵盤，距離4号線金岱站約700米，在建12号線聖佛寺站約1公裡。距離富田城九鼎公館不遠，離鄭州南站（原小李莊火車站）直線距離在5公裡左右。

目前項目主售一期高層建面約99m²（基本售罄）、128m²三房，143m²的四房等，高層均價15500元/m²、洋房成交均價17000元-19000元/m²左右，目前高層房源相對較少，主推二期洋房地塊。

碧桂園時代城：項目位于紫荊山南路南四環附近，整體交通非常便利，周邊京廣快速路、中州大道、南四環、南三環、紫荊山南路等主幹道環繞。距離鄭州南站（原小李莊火車站）相對較遠，直線距離在6.9公裡左右。

目前項目在售89㎡-130㎡戶型，成交均價在11500元/㎡左右，部分特價可以賣到9800元/㎡左右。

正商生态城：項目西臨鄭新快速路，東接機場高速，北鄰南四環，南邊可達繞城高速。項目處在鄭州南站（原小李莊火車站）西廣場這一側，距離車站直線距離在2.9公裡左右，算是片區裡距離小李莊車站距離最近的新盤之一，未來大概率能夠吃到紅利。

目前，項目在售建面約96㎡-143㎡的戶型，高層、洋房均有，整體高層均價11000-12000元/㎡，洋房均價14500-18000元/㎡左右。

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管南片區“火熱”已久，“火車盤”其實有利有弊？

事實上，作為管南片區主要賣點的“小李莊火車站”，已經在鄭州樓市活躍了許久，幾乎每次一有進展，都會讓整個管南片區開啟“群嗨”模式，一次次成為領漲的區域。

最近幾年間，管南片區的整體銷售形式一直都很好。據數據顯示，2018年，鄭州市商品住宅銷售額前十的樓盤中，“管南三巨頭”表現不俗，鑫苑國際新城、綠都瀾灣、永威城分别以44億、40億、26億的銷售額，位列當年大鄭州項目排行榜的第3、4、12位，而2019年和2020年，管南雖有項目進出榜單，但始終有熱盤進榜且占據靠前位。

而2021年上半年，管南又一躍成為了鄭州首個漲價的區域，價格比2021年前時普漲1000元/㎡，四環内幾個項目整體均價已超15000元/㎡，其中個别樓盤成交價直逼17000元/㎡關口，四環外各項目成交均價也突破了13000元/㎡，甚至排隊買房的場景也時有發生。

2022年以來，管南片區有所“沉寂”，相較往年，熱度有明顯下降。

有業内人士認為，随着鄭州南站（原小李莊火車站）的落成，将為管南片區帶來人脈與錢脈，帶動區域經濟快速發展，樓市将迎來全新的發展機遇。

河南财經政法大學工程管理與房地産學院教授劉社表示，“随着新站的開通，會有更多的人入住這一區域，屆時，火車站商圈的效應也會逐漸顯現出來。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為“交通樞紐的建設，對周邊房地産市場的影響是很直接的，最重要的就是人流量及資金優勢。舉例來說，火車站建成後，會形成強大的客流量、物流，極有可能依靠市場自發形成大型商圈，屆時商鋪的銷售和租賃都會比較火熱。”

不過，也有質疑的聲音認為，新火車站由于人流量大，不易于管理，會降低周邊小區的生活品質。

對此，北京師範大學政府管理研究院副院長、産業經濟研究中心主任宋向清表示，現在的火車站已經不是以前的火車站，網上訂票，票源充足，随訂随走，候車廳飲食和超市齊全，且治安管理嚴格，所以，火車站已經不是髒亂差的代名詞了。加上火車站周邊各種服務設施齊全，綠地和園林建設等布局較多，高層建築雲集，區域格調、品味和城市形象高大上，居住在此，不失為一種享受，甚至可以作為一種便捷生活的象征。在此情況下，開發商打出“交通樞紐盤”，是比較客觀的，整體來看，修建火車站對于周邊小區來講是利大于弊。

對于如何加快管南片區樓市良性快速發展，有業内人士建議，希望後續可以有更多知名開發商、企業進駐，加強競争，城市配套要跟着上，交通、醫療、教育等各個方面的建設都要加強，同時也要利用好鄭州南站的資源優勢。

來源：大河報·豫視頻 編輯：李飛